Foto: Adobe Stock / Romolo Tavani

In zwei Dritteln aller Erbfälle wechseln Immobilien den Besitzer. Das kann für Streit unter den Erben sorgen. Umso wichtiger ist eine rechtzeitige und wohl überlegte Nachlassplanung.

Köln - Ein Mietshaus in bester Kölner Innenstadtlage, dazu eine geräumige Eigentumswohnung. Gold, Schmuck, Gemälde und ein Barvermögen im sechsstelligen ­Bereich: Inge C. war eine wohlhabende Frau. Als sie im April 2013 im Alter von 89 Jahren verstarb, lautete ihr notariell beurkundeter letzter Wille, dass ihr Lebensgefährte, mit dem sie die letzten zehn Jahre ihres Lebens verbracht hatte – ihr Ehemann war schon Ende der 1970er Jahre verstorben – sämt­liche mobilen Vermögenswerte erben sollte. Die beiden Söhne hingegen sollten die Immobilien bekommen, wobei ihr Lebensgefährte die Eigentumswohnung bis zu seinem Tod kostenfrei nutzen können sollte.

Eine klare Sache, sollte man meinen. Doch der Teufel steckt wie so oft im Detail: Wie zum Beispiel sieht es mit den Miet- und Mietkautionskonten des Mietshauses aus? Zählen diese zum Immobilienvermögen und gehen daher an die Söhne? Oder sind sie dem restlichen Geldvermögen zuzurechnen und stehen dem Lebensgefährten zu?

Und dann war da noch eine grundsätzliche Sache: Das Testament kam nur einen Monat vor dem Tod von Inge C. zustande – da war sie bereits pflegebedürftig, hochgradig dement und fast blind. In allen vorherigen Testamenten waren die Söhne als Alleinerben genannt. War die Aufteilung zwischen Lebensgefährte und Söhnen also wirklich der letzte Wille der alten Frau? Oder hatte sie das Testament unterschrieben, ohne zu wissen, was darin steht?

Beim Vererben von Immobilien ist die Lage oft kompliziert

Der Fall zeigt, wie wichtig es ist, zu Lebzeiten rechtzeitig vorzusorgen – und alle Betroffenen mit einzubeziehen. Denn gerade wenn es um das Vererben von Immobilien geht, ist die Lage häufig kompliziert. Wird hier nicht für Transparenz und eine eindeutige Aufteilung des Nachlasses gesorgt, ist nach dem Tod Streit zwischen den Erben vorprogrammiert. „Ziele wie eine klare Erbaufteilung und die Vermeidung von Streit im Erbfall lassen sich nur durch eine rechtzeitige und wohl überlegte Nachlassplanung verwirklichen“, mahnt Paul Grötsch, Geschäftsführer des Deutschen Forums für Erbrecht und Fachanwalt für Erbrecht in München. „Laientestamente halten für die Erben oft böse Überraschungen bereit.“

Diese Problematik ist allgegenwärtig, denn auf Deutschland rollt eine historisch nie da gewesene Erbschaftswelle zu: Die Eltern der Babyboomer aus den 1960er Jahren erreichen so langsam ein Alter, in dem eine Erbschaft zunehmend wahrscheinlich wird. Und in rund zwei Dritteln der Fälle werden Immobilien vererbt. Laut einer Allianz-Studie macht aber nur etwa jeder Vierte (27 Prozent) die ererbte Immobilie zu seinem Eigenheim. Vier von zehn Erben (40 Prozent) verkaufen die Immobilie, 15 Prozent entscheiden sich für eine Vermietung.

So fällt keine Erbschaftssteuer an

Verkauf oder Vermietung können aber steuerlich ungünstig sein. Denn wenn der Wert einer Immobilie über dem jeweiligen Freibetrag liegt (siehe Hintergrund), erben verwitwete Ehepartner sowie Kinder des Erblassers die eigenen vier Wände nur dann steuerfrei, wenn sie sie selbst als Hauptwohnsitz nutzen. „Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der überlebende Teil eines Ehepaares oder die Kinder noch mindestens zehn Jahre im Eigenheim wohnen bleiben müssen“, erklärt Stefan Bernhardt, Rechtsexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall. „Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder vermietet, wird nachträglich doch noch Erbschaftssteuer fällig.“

Auch eine Nutzung als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus wird von den Finanzbehörden nicht akzeptiert. Erwachsene Kinder, die in der Regel nicht mehr im Elternhaus wohnen, müssen die Selbstnutzung unverzüglich beginnen, wobei die Finanzbehörden einen Umzug innerhalb von sechs Monaten akzeptieren.

Was weg ist, ist weg – auch wenn sich das Verhältnis ändert

Man kann aber die Erbschaftsteuer auch umgehen, wenn man die Immobilie nicht selbst nutzen möchte. „Hier gibt es Gestaltungsmöglichkeiten“, sagt Erbrechtsexperte Grötsch: „Zum Beispiel die lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt.“ Eine solche Schenkung bei Zusicherung des lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts erfordert allerdings eine rechtzeitige Planung. Denn zwar gelten für eine Schenkung die gleichen, vom Verwandtschaftsverhältnis abhängigen Freibetragsgrenzen wie für eine Erbschaft. Die Freibeträge können jedoch nur alle zehn Jahre geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass die Schenkung mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgen muss, damit sie die Erbmasse und damit die Erbschaftsteuer mindert.

Neben dem Steuervorteil ist es für viele Menschen auch einfach ein gutes Gefühl, die Vermögensnachfolge zumindest teilweise schon zu Lebzeiten geregelt zu haben. Allerdings sollte der Schenker dabei eine simple Grundregel bedenken: Was weg ist, ist weg – und auch wenn sich das persönliche Verhältnis in der Familie ändert, ist eine Rückforderung kaum möglich. Ein Ausweg: Der Übertragende kann sich einen Rückforderungsvorbehalt im Falle des Eintritts bestimmter Bedingungen – etwa wenn der Beschenkte sich scheiden lässt – zusichern lassen. Hier muss dann ein entsprechender Schenkungsvertrag geschlossen werden.

Wer sich nicht rechtzeitig Gedanken über seinen Nachlass macht, riskiert nach seinem Ableben einen handfesten Konflikt zwischen den Erben. Wie etwa im Fall von Inge C.: Deren Söhne und ihr letzter Lebensgefährte bekämpfen sich bis heute heftigst vor Gericht. Inge C., die allen dreien nahestand, hätte das so sicherlich nicht gewollt.

Steuerfrei erben

Verhältnis: Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt, hängt nicht nur von der Höhe der Erbschaft ab. Auch das verwandtschaft­liche Verhältnis zwischen Erblasser und Erbe spielt eine Rolle, denn für einige Personengruppen gibt es hohe Freibeträge: Der Ehepartner kann 500 000 Euro ­steuerfrei erben, die Kinder und Stiefkinder je 400 000 Euro, die Enkel 200 000 Euro. Für sonstige Abkömmlinge wie Urenkel und die eigenen Eltern sind Erbschaften bis 100 000 Euro steuerfrei. Für alle übrigen Bedachten – Freunde, aber auch ­unverheiratete Lebenspartner – liegt die Grenze bei 20 000 Euro.

Wohnsitz: Ehepartner und Kinder können das Eigenheim auch steuerfrei erben, sofern sie es anschließend als Haupt­wohnsitz nutzen und mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben. Auch wenn die jeweiligen Freibetragsgrenzen offensichtlich nicht überschritten werden, muss eine entsprechende Erbschaftsteuer­erklärung beim Finanzamt eingereicht ­werden.

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