Der Immobilienmarkt in Stuttgart boomt – massive preissprünge inklusive. Im Rathaus glaubt man trotzdem an den Erfolg der eigenen Wohnbaupolitik. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Experten beobachten, dass Durchschnittsverdiener ins Umland abwandern müssen. Mehr Pendelverkehr und mehr Schadstoffe sind die Folge.

Stuttgart - D as Tempo, mit dem die Immobilienpreise steigen, ist außerordentlich. 5430 Euro hat ein Quadratmeter neuer Wohnfläche im Jahr 2016 in Stuttgart im Schnitt gekostet – 5061 Euro waren es 2015. In der ­Innenstadt ist der Wert von 5770 Euro auf nunmehr 6422  Euro gestiegen – im Durchschnitt, wohlgemerkt. Diese Zahlen stammen vom städtischen Gutachterausschuss. Das Gremium hat ­Einblick in die Verträge der Notare und wertet aus, was in der Stadt tatsächlich für Wohnungen bezahlt wird.

Ist Wohneigentum in Stuttgart inzwischen zu einem Luxusartikel geworden? „Bezogen auf bestimmte Stadtteile wie etwa den ­Westen ist es so, dass sich der durchschnittlich verdienende Haushalt Wohnraum nicht mehr leisten kann – egal, ob mieten oder kaufen“, antwortet Hanspeter Gondring, der Leiter des Studiengangs Immobilienwirtschaft der Dualen Hochschule Baden-Württemberg. Zudem sagt der Wissenschaftler: „Wir beobachten, dass durch die innerstädtischen Hotspots insoweit ein Verdrängungswettbewerb stattfindet, dass Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen in die Randlagen oder Nachbar­gemeinden abgedrängt werden.“

Gondring benennt die Folgen dieser Entwicklung: „Durch das räumliche Aus­einanderdriften von Wohnen und Arbeiten steigt die Pendlerbewegung überwiegend mit dem Auto, und damit steigen die Immissionen an.“ Die Stadtpolitik beschränke sich jedoch auf den Feinstaubalarm, die Instal­lationen von Radaranlagen, Schikane­-Schaltungen von Ampeln oder Fahrverbote, um das Autofahren unattraktiv zu machen, so der Wissenschaftler. „Dies ist purer Aktionismus, der nichts bewirken wird, da die Ursachen beziehungsweise die kausalen Zusammenhänge entweder nicht erkannt oder politisch unterdrückt werden“, so ­Gondring.

Knapp 200 000 Euro Unterschied bei derselben Wohnung

Schon von 2015 auf 2016 erscheint die Preisentwicklung drastisch. Blickt man aber nur wenige Jahre weiter zurück, wird klar, welches Ausmaß die Immo­bilienpreise inzwischen angenommen haben. Dem Durchschnitt von 5430 Euro pro Quadratmeter im Neubau (2016) steht aus dem Jahr 2012 der Wert von 3492 Euro gegenüber. Das bedeutet: Eine neue Vier­zimmerwohnung mit 100 Quadratmetern kostet heute vor Steuern und Makler­provision im Schnitt 543 000 Euro – vor fünf Jahren wäre dieselbe Immobilie noch für 349 200 Euro zu haben gewesen. Dies ist ein Unterschied von 193 800 Euro und entspricht einer Verteuerung um fast 56 Prozent.

Im Bestand, also beim Wiederverkauf, sieht die Entwicklung nicht anders aus. ­Wurden 2012 im Schnitt noch 2074 Euro pro Quadratmeter in Stuttgart bezahlt, waren es 2016 bereits 3125 Euro.

Als Erklärung für diese Entwicklung ­nennen die Fachleute das Zusammenspiel diverser Faktoren. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum trifft speziell in Stuttgart auf geringes Angebot. Zudem treiben die vergleichsweise hohen Löhne in der Region das Preisniveau auf dem Immo­bilienmarkt. Und: Aufgrund der niedrigen Zinsen fehlen alternative Möglichkeiten der Geldanlage. In der Folge steigen die Immobilienpreise – in Stuttgart übrigens bundesweit am schnellsten. Trotzdem stufen Experten den Kauf von Wohneigentum aufs ganze Land bezogen als „vergleichsweise erschwinglich“ ein. „Das historisch tiefe Zinsniveau, das unter anderem Baukredite günstig macht, sowie vergleichsweise stark gestiegene Löhne“ seien laut Goldring der Grund. Die Belastung durch die Bedienung eines Kredits ist so geringer geworden.

Trotz der deutlich gestiegenen Preise sei die Gefahr einer Immobilienblase nicht gegeben, behauptet Gondring. „Der Preis ist Indikator für Güterknappheit und zeigt nur an, dass zu wenig bezahlbarer Wohnraum im Markt ist.“ Wird die Stuttgarter Verwaltung auf die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt angesprochen, wird das eigene ­Bemühen um eben diesen bezahlbaren ­Wohnraum gerühmt. Baubürgermeister ­Peter Pätzold (Grüne) erklärt, die Preissprünge hätten damit zu tun, dass Stuttgart als Zentrum der Region eine wirtschaftlich gute Konjunktur erlebe. Aus diesem Grund habe die Stadt in den vergangenen Jahren die Förderung von preisgünstigem Wohnraum ausgebaut. Und: „Stuttgart hat selbst durch den Kauf von großen Wohnbauflächen diese der Spekulation entzogen“, erklärt Pätzold. So seien die größten in der Entwicklung ­befindlichen Wohnbauflächen wie Bürgerhospital, Neckarpark, Schoch-Areal und schlussendlich auch die Rosenstein­flächen im Besitz der Stadt. Der Wohnungsbau auf dem Gelände des ehemaligen Kinderkrankenhauses Olgäle habe zudem jüngst begonnen, so Pätzold. Auf all diesen Flächen werde ein großer Anteil geförderter und somit preisgünstiger Wohnungen erstellt.

Stadt rühmt eigene Wohnbaupolitik

Aus Sicht des Wissenschaftlers Hanspeter Gondring wäre für eine dauerhafte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt eine immense Anstrengung vonnöten: „Würden in der Bundesrepublik in den kommenden fünf Jahren zusätzlich 400 000 Wohnungen geschaffen werden, würden sich die Hotspots beruhigen und sich langsam normalisieren“, sagt Gondring. Und er fügt hinzu: „Die Preise steigen so lange, wie die Nachfrage größer als das Angebot ist.“

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