Eines der wenigen Neubaugebiete in der Stadt – der sogenannte Villengarten im Norden der Innenstadt. Foto: Lichtgut/Achim Zweygarth

15 506 Euro pro Quadratmeter in der Spitze, mehr als 5700 Euro pro Quadratmeter für eine durchschnittliche Neubauwohnung, Steigerungsraten von bis zu 15 Prozent pro Jahr. Diese Zahlen machen deutlich, welche Entwicklung derzeit auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt abläuft.

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich den Wunsch der Verkäufer wider. Was ­jedoch tatsächlich bezahlt wird, wissen meist nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf diese Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis dieser Zahlen.

Das dritte Quartal 2016 ist durch Rekorde und extreme Preissprünge gekennzeichnet. Beim Wiederverkauf liegt die Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr bei knapp 15 Prozent, und das auf Basis des ohnehin ­hohen Preisniveaus. Aktuell müssen in Stuttgart für eine Bestandswohnung durchschnittlich 3152 Euro bezahlt werden. Im dritten Quartal des Vorjahres lag dieser Wert noch bei 2760 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das einen Unterschied von knapp 40 000 Euro in nur einem Jahr. In der Stadtmitte liegt der durchschnittliche Wert aktuell ­sogar bei mehr als 3500 Euro.

Auch im Neubau sind die Preise deutlich gestiegen. In der gesamten Stadt kostet eine neue Eigentumswohnung im Schnitt inzwischen 5742 Euro pro Quadratmeter. Im dritten Quartal des Vorjahres waren es noch 5208 Euro, im gesamten Vorjahr lag der Mittelwert sogar noch bei 5061 Euro.

Speziell der Bereich Mitte (die Innenstadtbezirke sowie Kaltental und Botnang) tragen massiv zum Anstieg der Preise bei, denn ausgerechnet hier, also in den teuersten Lagen, wurde im dritten Quartal die Masse der Neubauwohnungen verkauft. 107 der insgesamt 183 Abschlüsse wurden in diesem Gebiet verzeichnet. In der Innenstadt kostet eine Neubauwohnung im Schnitt inzwischen mehr als 6500 Euro pro Quadratmeter.

15 506 Euro pro Quadratmeter

Der neue Rekordwert für die teuerste Wohnung der Stadt wurde ebenfalls in der Stadtmitte erzielt. Den Preis von 15 506 Euro pro Quadratmeter dürfen die Gutachter mit Rücksicht auf den Datenschutz jedoch keinem konkreten Projekt zuordnen.

Die Erklärung für die rasante Entwicklung fällt bei den Fachleuten kurz und schmerzlos aus: „Das Angebot an Wohnungen und Baugrundstücken ist klein, die Nachfrage hingegen sehr hoch“, sagt Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses. „Für die Zukunft erwarten wir eine weitere Zunahme der Preise“, fügt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender der städtischen Immobilienexperten, hinzu.

Doch der wohl am deutlichsten spürbare Wandel spielt sich fernab der Luxusapartments und Rekordpreise, ja sogar fernab der durchschnittlichen Preise ab. Im dritten Quartal dieses Jahres wurde in Stuttgart erstmals keine Wohnung mehr für weniger als 1000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Und: „Lässt man die zehn günstigsten Verkäufe als Extremwerte außer Acht, ergibt sich ein Minimalwert von 1550 Euro pro Quadratmeter“, berichtet Weller.

Um diese Entwicklung zu verstehen, lohnt sich ein Blick in die nicht all zu ferne Vergangenheit. Im Jahr 2011 lag der Anteil der verkauften Wohnungen mit einem Preis von weniger als 1500 Euro pro Quadratmeter noch bei rund 23 Prozent aller Abschlüsse im Bestand. In diesem Jahr machen die Wohnungen für weniger als 1500 Euro noch zwei bis drei Prozent der verkauften Wohnungen aus.

Aus Sicht von Immobilienprofis gibt es zusätzlich zum Nachfrageüberhang einen weiteren Grund für die extremen Preissprünge. „Große Investoren haben inzwischen auch Stuttgart als Topadresse im Auge, was jahrelang nicht so der Fall war“, berichtet Marc Bosch, der Vorstandsvorsitzende des Vereins Immobilienwirtschaft Stuttgart (IWS). In Richtung der Politik erklärt der IWS-Chef: „Es gibt einfach zu wenig Bauland in Stuttgart, was durch das Festhalten an dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung leider nicht besser wird.“ Kleine politische Schritte, wie etwa das Bündnis für Wohnen, reichten angesichts der aktuellen Lage nicht mehr aus, um den Markt zu entspannen, so Bosch weiter.

An OB Fritz Kuhn (Grüne) gewandt, sagt Bosch: „Daher ist es unverständlich, dass man an dem alten Ziel von 1800 Neubauwohnungen pro Jahr festhält.“ Würden nicht möglichst rasch deutlich mehr Wohnungen gebaut, werde sich der Anstieg der Preise nicht verlangsamen.

Stuttgarts Politiker ernten Unverständnis

Eine tragfähige Lösung könne jedoch nur auf regionaler Ebene und nicht allein in Stuttgart gefunden werden, so Marc Bosch. „Die ganze Region lebt von der starken Wirtschaft. Diese ist abhängig davon, dass sie gute und qualifizierte Mitarbeiter findet“, sagt der IWS-Chef. Diese würden aber nur dann in die Region ziehen, wenn sie passenden Wohnraum finden. „Wenn das nicht der Fall ist, wird sich die Wirtschaft mittelfristig Standorte suchen, die die benötigten Wohnungen zur Verfügung stellen können.“

Stuttgarts Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne) verteidigt die Strategie der Stadt. Stuttgart habe auch aufgrund seiner topografischen Lage nur ein eingeschränktes Flächenpotenzial. „Mit den bebaubaren Grundstücken müssen wir effizient umgehen“, so Pätzold. Neue Quartiere auf der grünen Wiese widersprächen dem Ziel von Innen- vor Außenentwicklung des Gemeinderats und ließen sich nicht über Nacht aus dem Boden stampfen. Die Stadt halte am Ziel fest, 1800 Wohnungen pro Jahr zu bauen. Die Region könne in gleicher Höhe einen Beitrag leisten, findet der Bürgermeister. Klar sei aber zudem: „Unser Augenmerk liegt auf dem geförderten Wohnungsbau. Für Eigentumswohnungen und Reihenhaussiedlungen fehlen uns die Flächen.“

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