Der Stuttgarter Mieterverein darf nach einem Urteil des Stuttgarter Oberlandesgerichts gegen einen Dienstleister klagen. Vertragsklauseln mit langen Laufzeiten wurden von dem Gericht ebenfalls gekippt.
Stuttgart - Es war ein Fehler mit Folgen: Eigentlich hätte den Mieterverein Stuttgart das Schreiben nie erreichen sollen. Doch durch eine Verwechslung unterbreitete die Abrechnungsfirma Minol mit Sitz in Leinfelden-Echterdingen einem Mieter ein Angebot für die Miete von Rauchwarnmeldern – und nicht wie sonst üblich dem Vermieter. Die Verwalterin der Wohnungsanlage hatte den Mieter versehentlich als Eigentümer genannt. Der reichte das Angebot prompt an den Mieterverein weiter. Die Rechnung hatte ihn stutzig gemacht. Knapp 700 Euro sollte er für die Miete über acht Jahre zahlen. Für zwei Rauchmelder, die im Baumarkt gerade mal 20 Euro kosten, kam ihm das zu viel vor.
Der Mieterverein ließ das Angebot prüfen und ging vor Gericht – mit Erfolg in zweiter Instanz. Zwar konnte der Preis nicht beanstandet werden, wohl untersagte das Oberlandesgericht Stuttgart der Ablesefirma Minol aber 30 Vertragsklauseln und ließ die Verbandsklage zu. Das heißt, der Mieterbund darf seine Mitglieder in dieser Frage vertreten, auch wenn diese nur indirekt betroffen sind. Das Urteil aus dem Januar ist jetzt rechtskräftig. Minol verzichtete darauf, in Revision zu gehen.
Rauchmelder seit Jahren Thema vor Gericht
Seit einigen Jahren sind in allen Bundesländern Rauchmelder in Neubauten Pflicht – nur noch in Berlin und Brandenburg gibt es dieses Jahr Übergangsfristen für Bestandsgebäude. Mindestens ebenso lange wird darüber vor Gericht gestritten.
Dabei geht es häufig um die Fragen des Einbaus. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2018, dass eine Eigentümergemeinschaft den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern für alle Wohnungen eines Hauses beschließen kann, auch wenn Eigentümer einzelner Wohnungen bereits Rauchmelder angebracht haben. Ähnlich hatte der BGH schon zwei Jahre zuvor geurteilt. Damals entschieden die Karlsruher Richter, dass ein Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann dulden müsse, wenn er schon selbst einen installiert habe.
Aber auch über den Preis für den Einbau wurde schon gestritten: Der Mieterverein in Berlin beispielsweise setzte sich im vergangenen Jahr erfolgreich gegen ein Wohnungsbauunternehmen durch, das in seinen Wohnungen 2600 Euro für den Einbau von drei Rauchwarnmeldern veranschlagte und die Kosten auf die Mieter abwälzen wollte. Die Forderung wurde laut Mieterverein zurückgezogen mit der Begründung, es habe sich um einen kalkulatorischen Fehler gehandelt.
Einbau ist Sache des Vermieters
Die Kosten für den Kauf von Rauchmeldern können zu einem bestimmten Prozentsatz als Modernisierungskosten auf den Mieter abgewälzt werden. Wie es sich bei gemieteten Rauchmeldern verhält, darüber haben Gerichte in verschiedenen Bundesländern schon unterschiedlich geurteilt. Der Mieterverein in Stuttgart ist aber der Auffassung, dass die Miete eines Rauchmelders in Baden-Württemberg nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann. Der sei lediglich für die Wartung zuständig, das gehe aus der hiesigen Landesbauordnung hervor.
In dem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart ging es vor allem um das Recht des Mietervereins, mit einer Verbandsklage gegen solche Dienstleistungsverträge vorzugehen. Minol hatte das anders gesehen, weil die Angebote üblicherweise nicht den Mietern, sondern den Eigentümern und Vermietern unterbreitet werden. In erster Instanz vor dem Landgericht Stuttgart bekam die Firma noch recht – die Unterlassungsklage des Mietervereins wurde abgewiesen. Doch weil die hohen Wartungskosten aus dem Vertrag auch den Mieter treffen können, ließ das Oberlandesgericht die Berufung zu und sprach dem Mieterverein damit das Recht zu, sich in der Sache für seine Mitglieder einzusetzen.
Mieterverein darf auch gegen Dienstleister klagen
Das Urteil hat nach Einschätzung des Stuttgarter Mieterverein-Vorsitzenden, Rolf Gaßmann, bundesweite Bedeutung, „da das Oberlandesgericht nun festgestellt hat, dass vertragliche Vereinbarungen zwischen (nicht gewerblichen) Vermietern und Dienstleistern auch Mieter betreffen können und deren Interessenvertretungen deshalb auch zur Klage befugt sind“.
Die Firma Minol sieht das anders. Das sei auch der Grund, warum man von einer Revision vor dem Bundesgerichtshof Abstand genommen habe. Dieser Sonderfall habe in der Praxis keine wesentliche Relevanz. „Da es sich bei den streitgegenständlichen Verträgen um ältere Verträge gehandelt hatte, waren viele der beanstandeten AGB-Klauseln in den neueren Verträgen ohnehin bereits umgesetzt worden“, so das Unternehmen in seiner Stellungnahme weiter.
Einige Vertragsklauseln waren von dem Oberlandesgericht beanstandet worden, die nach Einschätzung des Mietervereins Nachteile für den Mieter beinhalten, weil sie zum Beispiel höhere Kosten verursachen und auf die Nebenkosten des Mieters durchschlagen könnten. Dazu gehörte unter anderem die lange Vertragsdauer, die ausschließt, dass sich ein Vermieter nach einem günstigeren Angebot umsieht.
Bei Minol heißt es dazu, darauf habe man reagiert und werde künftig auch kürzere Laufzeiten anbieten. Viele Kunden hatten die längere Mietvertragslaufzeit von sogar zehn Jahren gerade wegen der in den Rauchwarnmeldern verwendeten Batterien bevorzugt und auch aktiv angefragt, da diese zehn Jahre funktionieren sollen. Zudem seien die Verträge wirtschaftlicher. „Man kann das mit dem Leasing eines Autos vergleichen: kürzere Laufzeit, höhere jährliche Kosten.“