Bis vor kurzem gingen Wohnimmobilien im Land in Rekordzeit und zu Höchstpreisen weg. Manche Folgen zeigen sich jetzt – in Frust und Prozessen. Ein Experte erklärt, wie man beim Hauskauf auf Nummer sicher geht.
Der Mann aus dem Großraum Stuttgart ist total verzweifelt. Ein vermeintlich wunderschönes Haus hat er für sich und seine Familie Ende 2021 gekauft. Mit Garten, in guter Lage. Zum damaligen Zeitpunkt ein Traum. Denn Immobilien gehen da weg wie warme Semmeln, kaum, dass sie auf dem Markt sind. Nach einer kurzen Besichtigung wird man sich schnell mit dem privaten Verkäufer handelseinig. Über 800 000 Euro beträgt der Preis. Alles scheint in Ordnung.
Doch schnell bemerkt der Käufer, dass etwas nicht stimmt. Dem Dach, das er bei der Begehung nicht von innen gesehen hatte, fehlt die Dämmung. An anderen Stellen dringt Wasser ins Haus. Es stellt sich heraus, dass es die Verkäufer wohl mit der Wahrheit nicht ganz so genau genommen und auch Teile des Anwesens selbst gebaut hatten. Doch dummerweise findet sich im Vertrag eine Ausschlussklausel für nachträglich entdeckte Mängel.
Der Käufer geht vor Gericht, klagt wegen arglistiger Täuschung auf Rückabwicklung. Doch nach einem langen und teuren Verfahren scheitert er. Den Beweis zu erbringen, dass man bewusst betrogen wurde, ist schwierig. „Dass man so etwas mit mir gemacht hat“, sagt der Mann und kämpft mit den Tränen. Damit meint er nicht nur den Verkäufer, sondern auch das Gericht, das ihn seinem Eindruck nach hat im Regen stehen lassen.
Solche Beispiele häufen sich. An unsere Zeitung wenden sich immer wieder Menschen, die in den vergangenen Jahren Häuser oder Wohnungen gekauft haben. Und danach feststellen mussten, dass der Preis für das, was sie da bekommen haben, mutmaßlich völlig überzogen war. „Es geht um unsere Existenz“, sagt zum Beispiel eine Familie aus Bad Urach, die derzeit ebenfalls mit einer Rückabwicklungsforderung wegen arglistiger Täuschung vor Gericht ist. In Stuttgart klagen diverse Käufer von teuren Wohnungen gegen ein Immobilienunternehmen, weil sie sich getäuscht fühlen. Die Beispiele häufen sich und liegen bei zahlreichen Landgerichten.
Inzwischen sinken die Kaufpreise
Wie viele solche Verfahren es landesweit gibt, wird nicht statistisch erfasst. Es liegt aber die Vermutung nahe, dass es nicht wenige sind. Denn während zuletzt der Kaufmarkt aufgrund von höheren Zinsen und Baukosten eingebrochen ist und dafür der Druck auf den Mietmarkt zunimmt, sind davor teils wahnwitzige Preise für Häuser und Wohnungen bezahlt worden. „Inzwischen hat sich der Wind gedreht“, sagt Ottmar Wernicke, Geschäftsführer von Haus und Grund Württemberg. „Aber bis vor kurzem haben sich die Leute gegenseitig überboten.“ Viele hätten keine Zeit gehabt, weil Angebote oft sehr schnell weg gewesen seien, zudem hätten manche Makler hohen Druck erzeugt.
Dabei sollte man nach Meinung von Experten eine Kaufentscheidung grundsätzlich sehr gut überdenken. „Immobilien werden leider oft aus dem Bauch heraus erworben“, so Wernicke, der selbst Rechtsanwalt und Spezialist für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist. Wenn die Leute lange suchten, entwickelten sie das Gefühl, irgendwann endlich zuschlagen zu müssen: „Da setzt dann manchmal der Kopf aus.“
Wernicke formuliert einige grundsätzliche Regeln, an die man sich halten sollte. „Es gibt immer die technische und die rechtliche Seite“, sagt er. Sprich: Was taugt die Immobilie? Und was steht im Vertrag? Beides müsse man gründlich prüfen – und sich dabei Fachleute zur Unterstützung holen. „Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist das letzte Abenteuer des Menschen“, sagt er. Über solch eine Entscheidung müsse man immer einige Nächte schlafen und dürfe sich nicht drängen lassen.
Was den Zustand der Immobilie betrifft, rät der Experte dazu, niemals nur eine einzige Besichtigung zu machen. „Beim ersten Mal bekommt man nur einen Eindruck. Beim zweiten Mal sieht man mehr“, sagt er. Wie sieht die Heizung aus, wie die Fenster, wie das Dach? Früher habe das Motto „Lage, Lage, Lage“ gegolten. Heute laute es wegen der veränderten Kosten und Vorschriften „Lage, Energie“. Auffällige Stellen soll man gezielt ansprechen, alles sauber dokumentieren. „Es lohnt sich, eine Beweissicherung zu machen in der Hoffnung, sie nie zu brauchen. Ich würde dabei nie ohne einen Bauingenieur oder Architekten zur Besichtigung gehen“, so Wernicke.
Experten prüfen lassen
Und wenn man sich entschieden hat? Dann wartet der Vertrag. Und auch dabei gibt es Fallstricke. Normalerweise stehe da „gekauft wie gesehen“, weiß Wernicke. Das bringe später im Streit die Beweislast für den Käufer. Es empfehle sich daher, die Vertragsgestaltung von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Und genau auf die Unterschiede zwischen einem Haus und einer Wohnung zu achten. Denn bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Anlagen gelten ganz besondere Vorgaben in Sachen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. „Da hat man beim Notar schnell zwei Kilo Papier. Es wäre der größte Fehler, das ohne Anwalt zu machen“, sagt Wernicke.
Andernfalls freuen sich möglicherweise andere Rechtsanwälte. Nämlich die, die ins Spiel kommen, wenn es später bei der vermeintlichen Traumimmobilie um Frust, Tränen und Prozesse geht.