Nur 63 neue Wohnungen wurden in den erstren drei Monaten des Jahres in Stuttgart verkauft – so wenige wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Auch aufgrund dieses geringen Angebots sehen Experten keine Trendwende – auch wenn die Immobilienpreise langsamer steigen als in den Vorjahren.
Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur den Wunsch der Verkäufer wider. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen.
Die Aussagen der Experten klingen dramatisch: „Im Neubau ist fast nichts da“, berichtet Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Im gesamten Norden der Landeshauptstadt sowie im Bereich Neckar, damit meinen die Gutachter das Gebiet von Hedelfingen bis Weilimdorf, wurden im ersten Quartal 2018 lediglich zehn neue Eigentumswohnungen verkauft, nur 63 waren es in der Gesamtstadt. „Seit 2005 waren wir in jedem Quartal im dreistelligen Bereich bei den Verkäufen im Neubau“, ergänzt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender der Gutachter. Und selbst davor habe man stets deutlich mehr als die 63 Vertragsabschlüsse des abgelaufenen Quartals gezählt.
Die Preise bewegen sich im Neubau im Durchschnitt auf dem Niveau des Vorjahres – in der Gesamtstadt liegt der Mittelwert bei 6040 Euro pro Quadratmeter. Doch das bedeutet nach Meinung der Gutachter noch keine Trendwende auf dem Immobilienmarkt. „Es fehlen die absoluten Höchstwerte“, so Bolenz. Wurden im ersten Quartal des Vorjahres Maximalwerte zwischen 11 500 und 15 580 Euro pro Quadratmeter erzielt, liegt der Höchstwert zu Beginn dieses Jahres bei lediglich 10 074 Euro. „Bei einer derart geringen Zahl an Verkäufen haben einige Verträge im Luxussegment einen beträchtlichen Einfluss auf den Durchschnittspreis“, erklärt Weller.
Preise im Bestand steigen weiter – wenn auch nicht mehr ganz so schnell
Im Bestand lassen sich auch aufgrund der höheren Anzahl an Verkäufen verlässlicher Aussagen treffen, auch wenn die Summe der Vertragsabschlüsse mit 583 ebenfalls auf einem niedrigen Niveau liegt. In der Gesamtstadt liegt der Durchschnittspreis bei 3597 Euro pro Quadratmeter, im ersten Quartal 2017 waren es noch 3405 Euro. Nach Aussage der städtischen Immobilienexperten scheint die Preiskurve auf dem Wohnungsmarkt etwas langsamer anzusteigen als in den Vorjahren. „Wir bewegen uns nicht mehr im Bereich der zweistelligen Steigerungsraten“, sagt Bolenz. Eine Trendumkehr sei anhand der Preise aber keineswegs zu erkennen.
Speziell in der Innenstadt sind die Kaufpreise für Wohneigentum hoch. Im Bereich Mitte liegt der Durchschnittspreis inzwischen bei mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter. Damit kostet eine handelsübliche, gebrauchte Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern nach Steuern und den Rechnungen von Notar und Grundbuchamt inzwischen etwa 450 000 Euro. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2015 lag der Preis für dieselbe Wohnung noch bei etwa 319 000 Euro – eine Steigerung um mehr als 40 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Bemerkenswert ist im Übrigen noch eine weitere Entwicklung: Nach Informationen unserer Zeitung wurden im ersten Quartal dieses Jahres auf dem Olgäle-Areal im Stuttgarter Westen Wohnungen im Rahmen des öffentlichen Förderprogramms Preiswertes Wohneigentum verkauft. Im Neubau kam es in diesem Zeitraum im Westen zu insgesamt neun Verkäufen, der niedrigste Preis liegt dabei bei 4072 Euro pro Quadratmeter, der Durchschnittswert bei 4573 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet: Selbst eine subventionierte Eigentumswohnung kostet in Stuttgart inzwischen nach Steuern mehr als 450 000 Euro.