Immobilienatlas Stuttgart Preise steigen – Verkaufszahlen sinken

Von Sven Hahn 

Neue Wohnungen der städtischen SWSG zwischen Killesberg und Pragsattel. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko
Neue Wohnungen der städtischen SWSG zwischen Killesberg und Pragsattel. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Gerade einmal 126 neue Wohnungen wurden im dritten Quartal des laufenden Jahres in Stuttgart verkauft. Extrem wenig für einen Stadt mit mehr als 600 000 Einwohnern. Das geringe Angebot ist einer der Gründe für die kontinuierlich steigenden Wohnungspreise.

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur den Wunsch der Verkäufer wider. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen.

Ein flüchtiger Blick auf die Daten des dritten Quartals dieses Jahres und man könnte von einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt träumen. Lag der Durchschnittspreis neuer Eigentumswohnungen in der Stadt im dritten Quartal 2016 noch bei 5742 Euro, so geben ihn die städtischen Gutachter für die Zeit von Juli bis September 2017 mit 5650 Euro pro Quadratmeter an. „Eine solche Abweichung lässt sich mit der geringen Zahl der Verkäufe im absoluten Luxussegment erklären“, berichtet Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Will heißen: Während im vergangenen Jahr eine große Zahl der extrem teuren Wohneinheiten im Luxushochhaus Cloud No 7 verkauft wurden, kamen im dritten Quartal dieses Jahres keine vergleichbaren Objekte an den Markt. „Bei gerade einmal 126 Verkäufen im Quartal im Neubau können einzelne, sehr teure Verkäufe einen erheblichen Einfluss auf den Mittelwert haben“, ergänzt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender der städtischen Gutachter.

150 000 Euro mehr für 100 Quadratmeter innerhalb von fünf Jahren

In welche Richtung sich die Preise tatsächlich entwickeln, lässt sich ohnehin wesentlich genauer an den Zahlen aus dem Bestand ablesen – das ist der Verkauf bereits bewohnter Einheiten. Hier liegt der Mittelwert in Stuttgart aktuell bei 3442 Euro pro Quadratmeter. Im dritten Quartal des Vorjahres lag dieser Wert noch bei 3152 Euro. Eine deutliche Steigerung.

Wesentlich klarer wird die Dramatik der Entwicklung, blickt man ein wenig länger als nur ein Jahr zurück. 2012 lag der Mittelwert aller Neubauwohnungen mit 3492 Euro pro Quadratmeter auf dem selben Niveau wie heute der Durchschnittspreis im Bestand. Und: Der Mittelwert im Bestand lag vor fünf Jahren noch bei 2074 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Unterschied beim Gesamtpreis einer gebrauchten 100-Quadratmeter-Wohnung – inklusive zehn Prozent Kaufnebenkosten wie Steuer und Notargebühren – von mehr als 150 000 Euro. Während eine durchschnittliche Eigentumswohnung im Jahr 2012 noch 228 140 Euro gekostet hat, werden dafür aktuell durchschnittlich 378 620 Euro fällig.

Die Entwicklung des Durchschnitts­preises beim Wiederverkauf ist noch aus einem weiteren Grund bemerkenswert. Im dritten Quartal dieses Jahres wurde im Bestand kein einziger Verkauf jenseits von 7000 Euro pro Quadratmeter verzeichnet. Zwar sind, nach Angaben von Weller und Bolenz, Werte jenseits von 10 000 Euro im Bestand noch immer recht selten. „Dabei kann es sich nur um besondere Objekte handeln, die aufwendig kernsaniert wurden“, erklärt Weller. Doch selbst solche Ausnahmen wurden von Juli bis September nicht beobachtet. „Der Höchstpreis im Bestand liegt bei 6981 Euro pro Quadratmeter“, so Bolenz. Im dritten Quartal des Vorjahres hingegen wurde im Stuttgarter Norden etwa ein Verkauf für 10 018 Euro pro Quadratmeter verzeichnet.

Keine großen Baugebiete in Sicht

Eine weitere Besonderheit der Stuttgarter Marktlage: Es gibt derzeit keine großen ­Projekte im Wohnungsbau. Die meisten ­neuen Eigentumswohnungen wurden an der Mönchstraße unweit des Pragfriedhofs (11 Wohnungen) und am Theoderichweg unweit des Pragsattels (27 Wohnungen) verkauft. Bauvorhaben wie das Rosenberg-Areal am Berlinerplatz mit seinen insgesamt rund 200 Wohneinheiten gibt es derzeit nicht.

Die Folge: Die Zahl der verkauften neuen Eigentumswohnungen liegt mit 126 deutlich hinter den 183 aus dem dritten Quartal des Vorjahres zurück. „Wir bewegen uns bei der Zahl der Vertragsabschlüsse bislang auf Niveau des Jahres 2014“, berichtet Bolenz. Und: „Damals haben wir ein Fünfjahrestief bei den Verkaufszahlen verzeichnet.“ Ob 2017 nochmals unter dem Wert von 2014 liegen wird, ist noch nicht klar. Erfahrungs­gemäß werden in den letzten beiden Monaten eines Jahres relativ viele Wohnungen verkauft.

Der Immobilienatlas

Zahlen Die Notare melden jeden ­Abschluss an den Gutachterausschuss, der somit im Gegensatz zu Online-Portalen die ­tatsächlich bezahlten ­Kaufpreise in ­Stuttgart auswertet.

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Datenschutz
Werden in einzelnen ­Stadtteilen weniger als drei Wohnungen verkauft, werden einzelne Preise aus Datenschutzgründen nicht angegeben.

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