In der Robert-Bosch-Straße entsteht das Haus mit der teuersten Wohnung der Stadt. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Die Preise für Wohneigentum in Stuttgart und vor allem im Umland steigen. Bei einzelnen Objekten werden neue Preisrekorde erzielt. Offenbar wird das Cloud No 7 nicht mehr lange die teuerste Adresse der Stadt sein.

 
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Stuttgart - Trotz der enormen Preise ist die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen. „Es wird in Sachwerte investiert“, erklärt Volker Gerstenmaier, Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger und Geiger. Die Folge: Für einzelne Wohnungen werden Preise von bis zu 17 000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Während diese Luxusimmobilien in der Stadt in der Regel von solventen, meist älteren Käufern aus der Region nachgefragt werden, sind junge Familien und Durchschnittsverdiener gezwungen, immer weitere Wege in Kauf zu nehmen.

Einfamilienhäuser in guter Lage unter einer Million Euro gibt es in Stuttgart nicht mehr. In der Halbhöhe werden Preise von bis zu 3,6 Millionen bezahlt. Bei Eigentumswohnungen sind auch jenseits des Luxuswohnturms Cloud No 7 Preise von 12 000 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit. „An der Robert-Bosch-Straße etwa befindet sich derzeit ein Objekt im Rohbau, in dem die rund 300 Quadratmeter große Penthouse-Wohnung 17 000 Euro pro Quadratmeter kosten soll“, berichtet Gerstenmaier. Dieser Rekordpreis sei jedoch nicht repräsentativ für den gesamten Immobilienmarkt, fügt der Experte hinzu.

Zum Vergleich: die Grenze von 10 000 Euro pro Quadratmeter wurde in der Stadt erstmals im Jahr 2012 durchbrochen. Der bisherige Spitzenwert von 15 425 Euro pro Quadratmeter wurde jüngst für die Wohnung im obersten Geschoss des Luxuswohnturms Cloud No 7 an der Heilbronner Straße erzielt.

Käufer kommen aus der Region

In diesem Segment seien Käufer aus dem Umland aktiv, fügt Kerstin Schmid hinzu. Sie ist die Leiterin für den Bereich Privatimmobilien bei Ellwanger und Geiger. Russische oder chinesische Anleger gebe es auf dem Stuttgarter Markt hingegen fast keine. Die Käufer der teueren Wohnungen seien meist Senioren, die ihr Einfamilienhaus in der Region verkaufen und sich einen Altersruhesitz in Stuttgart gönnen wollen, so Schmid weiter.

Parallel herrscht ein Mangel an Wohnungen im bezahlbaren Bereich. „Viele Menschen wandern ins Umland aus“, berichtet Schmid. Sindelfingen, Esslingen, Leonberg oder Ludwigsburg seien gefragte Gebiete. Doch auch dort bewege man sich inzwischen bei Preisen von bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter. Fazit: „Der Speckgürtel rund um Stuttgart wird größer“, sagt Schmid. Das bedeutet, dass Menschen mit mittleren und kleinen Einkommen häufig gezwungen sind, immer weitere Wege in Kauf zu nehmen.

„Die privaten Wohnungsbauer haben sich auf gut situierte Kunden fokussiert“, kritisiert Gerstenmaier. Zu einem ähnlichen Schluss kommt die Volksbank Stuttgart in ihrem aktuellen Wohnmarktbericht. Dort heißt es, „dass Hauskäufer durch das vielfach fehlende Angebot im mittleren Preissegment ihre Wünsche oft nur im hochpreisigen Bereich erfüllen konnten.“ Dies werde besonders in Stuttgart Mitte und Nord deutlich. Hier mussten die Erwerber der Volksbank zufolge im vergangenen Jahr um bis zu 80 Prozent mehr investieren als in den Vorjahren. „Der Wunsch nach Eigentum ist weiterhin groß“, bestätigt Gerstenmaier.

Im bezahlbaren Bereich fehlt es hingegen an Wohnungen

Im Unterschied zum unteren Preissegment fehlt es im Luxusbereich nicht an Angeboten. Doch hier ist die Zahl der potenziellen Käufer begrenzt. „Der Bedarf an Luxuswohnungen ist gut gedeckt. Es gibt aber für Objekte ab 1,5 Millionen Euro nicht Hunderte Käufer“, sagt Schmid.

Die Entwicklung bei den Kaufpreisen hat sich auf den Mietmarkt ausgewirkt. Zwar seien die Mieten großteils durch das begrenzte Budget der Menschen gedeckelt, so Gerstenmaier. Doch werden inzwischen Immobilien zur Miete angeboten, die früher verkauft worden wären. „Vor fünf Jahren hätte niemand ein Einfamilienhaus in Stuttgart gemietet“, erklärt Schmid. Heute würden die Kaufinteressenten, die nichts passendes finden, auch große Objekte mieten, sagt die Expertin. Die Kaltmieten können in einigen Fällen nahe der 10 000 Euro pro Monat liegen.

Auf die Frage, wie lange sich diese Entwicklung fortsetzt, antwortet Gerstenmaier: „Eine Kehrtwende ist nicht in Sicht.“ Die Preise werden also aller Voraussicht nach weiter steigen – wenn auch nicht mehr so schnell. Die Gefahr einer Immobilienblase sehen die Bankiers im Übrigen nicht. „Im Unterschied zur Situation in den USA vor einigen Jahren bestehen die hiesigen Banken auf einer soliden Finanzierung“, so Gerstenmaier.

Preisübersicht für Stuttgart

Einfamilienhäuser: Die Preise für ein freistehendes Einfamilienhaus variieren stark. Entscheidender Faktor ist die Lage. Während in den Höhen- und Aussichtslagen Preise von bis zu 3,6 Millionen Euro bezahlt werden, sind in Hedelfingen, Obertürkheim und Untertürkheim, in Plieningen oder Zuffenhausen rund 700.000 Euro das obere Ende der Preisskala. Die günstigsten Angebote kosten hier rund 350.000 Euro.

Eigentumswohnungen: Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Blick auf die Eigentumswohnungen. In den besten Wohnlagen bewegen sich die Kaufpreise im Neubau zwischen knapp 7000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter. Einzelne Luxusprojekte liegen mit bis zu 17.000 Euro pro Quadratmeter noch deutlich darüber. In den übrigen Wohnlagen der Stadt bewegen sich die Preise im Neubau zwischen knapp 3000 und 5000 bis 7000 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand liegt der Spitzenwert laut Ellwanger und Geiger bei knapp 8000 Euro, der Einstieg bei etwa 1500 Euro. Die günstigsten Angebote finden sich unter anderem in Plieningen, Hedelfingen, Bad Cannstatt oder in Hofen und Neugereut.

Mehrfamilienhäuser: Auch die Preise für Mehrfamilienhäuser haben sich deutlich nach oben entwickelt. nach Angaben der Immobilienexperten sind diese Objekte speziell bei professionellen Anlegern gefragt. Die Preisspanne beginnt bei rund 1000 Euro pro Quadratmeter und endet bei mehr als 4500 Euro je Quadratmeter.

Quelle: Ellwanger und Geiger