Zu viele Vorschriften führen zu Kostendruck und einer zunehmenden Rechtsunsicherheit.
Stuttgart - Die im Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg organisierten Firmen beklagen den zunehmenden Kostendruck und eine wachsende Rechtsunsicherheit durch ständig neue Gesetze und Verordnungen im Zusammenhang mit dem Klimaschutz.
Nach Schätzungen der Branche verteuert sich durch die geforderten Energieeinsparmaßnahmen der Quadratmeterpreis im Geschosswohnungsbau um 100 bis 150 Euro. Beim frei stehenden Mehrfamilienhaus sei sogar mit Mehrkosten von 300 bis 400 Euro zu rechnen. „Das sind unterm Strich bei einem Einfamilienhaus dann bis zu 50 000 Euro mehr”, rechnet Karl Strenger von Bauen und Wohnen in Ludwigsburg vor. Zwar laufe der Verkauf im Moment noch gut, das liege aber in erster Linie an dem niedrigen Zinsniveau und der Inflationsangst der Menschen. So erklärt sich auch, dass die Käufer zum Beispiel in Ludwigsburg derzeit selbst Preissteigerungen von 2600 auf 3200 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres hinnehmen würden.
Der Unternehmer ist sich sicher, dass früher oder später aber die eine oder andere Zielgruppe wegbreche, weil sie sich Immobilienbesitz nicht mehr leisten könne. „Junge Familien”, so Strenger, „wird es als Erste treffen.” Das Ludwigsburger Unternehmen hat sich deshalb schon vor Jahren zu einer zweigleisigen Produktstruktur entschlossen, bei der auch Low-Budget-Reiheneigenheime angeboten werden können. Ähnlich wie beim Autokauf wird dabei die Immobilie im Internet vorkonfiguriert. Nachträgliche Sonderwünsche seien allerdings nicht möglich, und auch die Baubetreuung erfolge ausschließlich übers Netz. So kann der Preis um 10 bis 20 Prozent gegenüber einem Standardobjekt unterschritten werden, heißt es bei Strenger.
Dabei sind es längst nicht nur die Kostensteigerungen der deutschen Energieeinsparverordnungen, die das Bauen teurer machen. Die künftigen Vorgaben der Europäischen Union zur Harmonisierung der DIN-Vorschriften, die jährlichen Steigerungen bei den Baukosten und teilweise gewaltige Preissprünge bei den Bauplatzpreisen trügen ebenfalls zu einer Verteuerung des Eigenheims bei.
Bei der HKPE Hofkammer Projektentwicklung auf den Fildern versucht man, „einen vernünftigen Mittelweg zwischen dem, was wir tun müssen, und dem, was wir technisch tun können”, zu finden, erläutert Geschäftsführer Achim Geisbauer. Seiner Meinung nach wird das energetische Thema viel zu hoch gehängt und bei der Gesetzgebung längst über das Ziel hinausgeschossen. „Es wird oft vergessen, dass das Ganze auch Geld kostet”, kritisiert er. Die großen Sprünge beim Energiesparen seien ohnedies nicht mehr zu erreichen. Wer heute energetische Unabhängigkeit erwartet, könne sich diese zwar mit viel Geld erkaufen; ob dies allerdings auch wirtschaftlich sinnvoll ist, sei eine andere Frage. In Kundengesprächen müsse er immer wieder feststellen, dass der Kunde zwar vieles haben wolle, er aber in den seltensten Fällen auch bereit sei, den höheren Preis dafür zu bezahlen. Hinzu komme, dass ein Passivhaus auch ein anderes Nutzerverhalten voraussetze. „Nachts bei gekipptem Fenster in einem Passivhaus zu schlafen oder duschen am Morgen bei einer Solarthermieanlage ist nicht kompatibel zur Funktionsweise”, erläutert Geisbauer.
Zum Dreh- und Angelpunkt beim Immobilienerwerb wird auch immer mehr der Grundstückspreis, stellt man bei der Projektgesellschaft der Hofkammer des Hauses Württemberg fest. Neben den Kirchen und einigen Kommunen vergibt auch die Hofkammer sogenannte Erbbaurechte an Bauherren. Dabei zahlt der Hausbesitzer für das Grundstück, auf dem seine Immobilie steht, eine jährliche Pacht an denjenigen, der das Erbbaurecht vergeben hat. Dadurch sinkt die monatliche Belastung für den Häuslebauer. „Das lohnt sich aber nur, wenn die aktuellen Zinsen höher sind als die Erbbauzinsen”, erklärt Geisbauer. Bei aktuellen Hypothekenzinsen zwischen 3,5 und vier Prozent ist der Kauf des Grundstücks in der Regel günstiger als eine Erbpacht mit vier Prozent und einer Wertsicherungsklausel.