Was bringt die bessere Wohnbauförderung des Bundes? Und kann ich als privater Häuslebauer profitieren? Ein Check.
Was bringt konkret der 14-Punkte-Plan der Bundesregierung zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, der in dieser Woche vorgestellt wurde? Ein Überblick.
1 Bessere Abschreibungsmöglichkeiten
Dies ist der wohl wirksamste Punkt des Programms. Anfang 2023 ist der jährliche Abschreibungssatz für Immobilien bereits von zwei auf drei Prozent erhöht worden. Nun sollen es für einige Jahre sechs Prozent sein – allerdings degressiv, also gerechnet vom Restwert des Gebäudes. Vor allem in den ersten Jahren ist damit die Steuerersparnis deutlich höher als bisher. Die Regelung zielt auf renditegetriebene Kapitalanleger und Wohnungsbauunternehmen. Nicht auf Privatleute – und auch nicht auf sozial orientierte Unternehmen.
2 Gelockerte Klimaschutzstandards
Hinter den Kürzeln EH 55 und EH 40 steht die Regelung, dass ein Neubau nur 55 beziehungsweise 40 Prozent der Energie eines vorgegebenen Referenzgebäudes verbrauchen darf. Hier wurde die Forderung der Bauwirtschaft, dass auch Gebäude mit der Effizienzklasse EH 55, die seit Jahresanfang nicht mehr gefördert werden dürfen, wieder berücksichtigt werden, nicht erfüllt. Der Bund verzichtet auf eine Verschärfung nach 2025, wo auch Gebäude der strengeren Klasse EH 40 aus der Förderung herausfallen sollten. Unmittelbar ändert dies wenig. Investoren wie Häuslebauer wissen nun nur, dass es nicht noch teurer wird als jetzt.
3 Einfacherer Bau von bezahlbarem Wohnraum
Hier wird auf vereinfachte Regeln zurückgegriffen, die ähnlich schon beim beschleunigten Bau von Wohnungen für Flüchtlinge angewandt wurden. Häuslebauer haben nichts davon. Und schnellere Verfahren ändern nichts an der grundsätzlichen Kalkulation.
4 Mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau
Es gibt mehr Geld vom Bund und damit auch wohl von den Ländern, die bisher auf jeden Euro ihrerseits 1,50 Euro drauflegen. Statt bisher 14,5 Milliarden Euro binnen vier Jahren hat der Bund 18,5 Milliarden versprochen. Aber die Erfahrungen aus Baden-Württemberg, wo 2023 das Landesprogramm schon im Mai ausgeschöpft war, werfen die Frage auf: Reicht das? Wer selber baut, ist auch hier nicht im Visier. Und die seit 2022 deutlich verringerte Förderung für Neubauten durch die bundeseigene Förderbank KfW ist damit nicht kompensiert, die sich weniger auf die Schaffung neuen Wohnraums, sondern auf (energetische) Sanierung im Bestand konzentriert hat.
5 Förderung von Familien und klimafreundlichem Bauen
Das ist ein Punkt, der sich explizit an private Bauherren richtet. Die bereits bestehenden Programme waren vor allem wegen zu strikter Einkommensgrenzen bisher Rohrkrepierer. Wer das Limit unterschritt, konnte sich eine Immobilie eh nicht leisten. Aber auch die von 60 000 Euro auf 90 000 Euro Jahreseinkommen angehobene Grenze dürfte in Regionen mit hohen Preisen nicht reichen.
6 Mehr Geld für Renovierer
Es soll ein eigenes Förderprogramm geben, das insbesondere Familien unterstützt, die bereit sind, in sanierungsbedürftige Bestandswohnungen einzuziehen. Doch das ist eine Nische für Mutige: Was Renovierungen am Ende kosten, ist oft nicht vorhersehbar. Wer sich auf so etwas als Privatmensch einlässt, der ist am besten selber Handwerker.
7 Wohnungen statt Büros
Auch beim Umbau von Gewerbeimmobilien soll es mehr Förderung geben. Auf den ersten Blick plausibel: In Zeiten des Homeoffice stehen Büros leer, zum Teil in guten Lagen. Doch wo keine Sanitäranlagen sind, oder wo es weder Balkone noch passenden Lichteinfall gibt, wird es schwierig. Der Umbau ist im Einzelfall mit hohen Kosten verbunden. Auch dies ist nichts für private Häuslebauer.
8 Einfacher Bauen
Als privater Bauherr hat man heute schon gewissen Spielraum, den einen oder anderen Standard etwa bei der Lärmdämmung niedriger zu setzen. Doch nur „verständige Bauherren“, wie es im Juristendeutsch heißt, dürfen dies wagen. Die Neuregelung zielt auf Profiunternehmen. Doch bis für den so genannten Gebäudetyp E die Vorschriften und Normen reformiert sind, dürfte noch einige Zeit ins Land gehen.
9 Billige Grundstücke vom Bund
Hier geht es nur um Grundstücke für sozialen Wohnungsbau und öffentliche Aufgaben, für die erweiterte Rabattmöglichkeiten erlaubt werden. Der gemeine Häuslebauer geht leer aus.
10 Gelockerte Lärmrichtwerte
Die Wohnbebauung soll näher an bestehende, laute Gewerbegebiete heranrücken dürfen. Das ist ein Fall für die strategische Bebauungsplanung der Kommunen – kein aktuelles Konjunkturprogramm.
11 Förderung klimafreundlicher Heizungen
Ein im Rahmen des Heizungsgesetzes schon beschlossener Punkt, der auch Häuslebauer entlastet, aber genau genommen kein Bestandteil der Wohnbauförderung ist.
12 Grunderwerbssteuer senken
Eine folgenlose Absichtserklärung für den Bund. Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache, und sie haben hier heute schon Spielraum.
13 Schneller genehmigen und bauen
Ein populäres Ansinnen, das neben den Punkten 3 und 8 der Liste hier gleich ein drittes Mal allgemeiner auftaucht. Doch auch dies ist nur eine Absichtserklärung für Dinge, bei denen der Bund nicht allein das Sagen hat, sondern auch die Länder am Zug sind. Konflikte in den Kommunen sind absehbar, zum Beispiel wenn sie von einer etwaigen Möglichkeit, weniger Autostellplätze vorzusehen, tatsächlich Gebrauch machen.
14 Gemeinnützigen Wohnraum fördern
Es soll schon im kommenden Jahr, so die Planung, eine „Neue Wohngemeinnützigkeit“ mit entsprechenden staatlichen Zuschüssen und Steuervorteilen geben. Die Details sind allerdings unklar und müssen noch ausgearbeitet werden. Inwieweit davon auch private Bauherren profitieren können, ist ungewiss.