Erst wurde in Stuttgart lange über die Ausweisung von Bauland im Grünen gestritten, jetzt kommt die Diskussion über einen Kurswechsel in der städtischen Bodenpolitik in Fahrt. Auch eine Interessensorganisation stimmt ein.
Stuttgart - Es ist ein Schock: Am 1. April erhalten Jürgen Zimmermann (49), seine Frau Claudia (46) und die Tochter Louisa (12) Post von der Vermieterin. Eigenbedarf. Nach fünf Jahren soll die Familie in Rohr binnen drei Monaten ausziehen. Das Leben ändert sich schlagartig.
Der Urlaub? Besser, man nützt die Zeit für die Wohnungssuche. Der Schulausflug? Unklar, ob die Tochter da noch in ihre jetzige Schule geht. Man sucht auf allen Kanälen. Die drei angebotenen Wohnungen wären viel teurer und liegen abseits. Die Eheleute – er Grafikdesigner in Stuttgart, sie Bürokauffrau in Böblingen – möchten gern weiter zwischen den Arbeitsstätten wohnen, das Auto vermeiden. Nach zwei Wochen ist ihnen klar: Die Suche wird schwieriger als 2014.
Die Mietpreise sind stark gestiegen
In den letzten Jahren nahm das Wohnungsdefizit spürbar zu, heißt es auch im städtischen Wohnungsmarktbericht 2019. Selbst deutlich mehr Wohnungsbau könne dem Nachfrageüberhang durch Einwohnerzuwachs nicht schnell abhelfen. Zwischen 2016 und 2018 stieg das Preisniveau im Mietspiegel um 7,2 Prozent auf 9,60 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Angebotsmiete auf 14,15 Euro im ersten Halbjahr 2018. Auch für mittlere Verdiener werde das Wohnen in Stuttgart zunehmend unerschwinglich. Fast 4900 Menschen in der Vormerkdatei der Stadt warten auf Sozialwohnungen. Dabei wurden deren Förderung und Bau, zeitweilig eingeschlafen, angekurbelt. 2018 wurden 110 Einheiten bezogen. 2019 und 2020 werden es im Schnitt je 150 sein, hofft man, von 2021 bis 2024 je 200. Doch der Fortschritt ist stets bedroht, weil Sozialbindungsfristen von Wohnungen und Belegungsrechte der Stadt auslaufen. Immerhin: Die Talsohle bei Sozialwohnungen, deren Bestand von 21 889 im Jahr 1992 auf 14 380 schrumpfte, scheint erreicht.
Ein Teil der geförderten Wohnungen – neben Sozialwohnungen auch andere Mietwohnungen sowie bestimmte Eigentumswohnungen – entsteht bei Projekten nach dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM). Es wurde 2011 eingeführt und verlangt von privaten Bauherren zwingend bezahlbare Wohnungen. Bis heute ist es nicht unumstritten. Die CDU hat sich damit arrangiert, aber Freie Wähler und FDP kritisieren, die Regelungswut vereitle Bauvorhaben. Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne) sagt, SIM bringe den Wohnungsbau nicht zum Erliegen, es schaffe mehr geförderte Wohnungen. Laut Verwaltung waren es bisher mehr als 2200, was die SPD aber bestreitet. Neu ist auch, dass ein Bündnis für Wohnen inzwischen hilft, der Stadt pro Jahr 150 weitere Belegungsrechte zu verschaffen.
Zürich macht Stuttgart etwas vor
Mehr bezahlbare Wohnungen, das ist im Rathaus Konsens. Die Aufgabe ist aber auch, sie länger bezahlbar zu halten: mit längeren Fristen, mit Nachsubventionierung oder mit einer anderen Bodenpolitik. In Zürich, davon konnten sich Stuttgarter Stadträte dort überzeugen, bauten Genossenschaften relativ günstige Wohnungen. Die Stadt gibt Gelände nur auf Erbpachtbasis ab, um die Preise zu dämpfen. Braucht Stuttgart das auch? Die Grundstückskosten machen hier bis zu 60 Prozent der Baukosten aus, sagt Markus Weismann. Er fühlt sich daher oft mehr als Anlageberater denn als Architekt. Markus Müller, Chef der Architektenkammer, möchte die Grundstücksspekulation eindämmen. Die Wohnsoziologin Christine Hannemann rät, Wohnraum vom Markt zu nehmen, kommunale Grundstücke zweimal 99 Jahre zu verpachten. Die Stadt gewährt zwar auch Erbbaupachtverhältnisse, hat aber den Geländeverkauf nicht ganz gestoppt.
Mietervereinschef Rolf Gaßmann empfiehlt es. Weiterhin städtischen Boden zu einem günstigen Preis zu verkaufen, sei nur „irgendwie zu rechtfertigen“, wenn sich die Stadt ein im Grundbuch abgesichertes Rückkaufrecht zum Festpreis sichere. Ulrich Wecker von Haus und Grund relativiert: Die meisten Bauflächen, die verfügbar werden, seien nicht städtisch, sondern privat. Entscheidend sei am Ende, dass mehr Wohnungen gebaut würden.
Neben dichtem Wohnungsbau braucht es auch Schutz vor dem Hitzestress
Im Rathaus spielen solche Ideen aber eine immer größere Rolle. Zuvor hatte der Gemeinderat lang debattiert, ob man das Bauen auch an den Siedlungsrändern ermöglicht – oder auf der grünen Wiese. Eine Mehrheit aus CDU, Freien Wählern, FDP wollte es so und reaktivierte ein altes Bebauungsprojekt in Mühlhausen, nun mit 450 Wohnungen. Daneben ergaben sich noch keine großen Projekte. Die knappe Hälfte des Rats und der OB lehnen Bauen im Grünen ab: Wohnungsnot und Preisspirale würden trotzdem fortbestehen. Die Potenziale der Innenentwicklung seien gut. Neben Bauland braucht Stuttgart eine höhere Baudichte und mehr kleine Wohnungen. Aber auch Schutz vor Klimawandel und Hitzestress. Die Dinge sind also komplex und langwierig.
Für die Zimmermanns aber tickt die Uhr. Sie suchen nun sechs Wochen – und erwägen, in ein Haus im Kreis Böblingen zu investieren: Dann drohe auch garantiert keine Eigenbedarfskündigung mehr.