In der Landeshauptstadt gibt es auch in Coronazeiten einen „gewichtigen Nachfrageüberhang“, sagen die Experten. Die Preissteigerungen sind zwei- bei Gewerbegrundstücken teils sogar dreistellig.
Stuttgart - Die Wohnbaupreise in der Landeshauptstadt zeigen sich unbeeindruckt von der Coronapandemie. 2020 stiegen sie bei Einfamilien- und Reihenhäusern um 14, bei Zwei- und Dreifamilienhäusern um zehn Prozent. Im ersten Quartal 2021 setzten sich diese Preissprünge fort. Bei den vom Gutachterausschuss der Stadt bis März erfassten 118 verkauften Einfamilien- und Reihenhäusern betrug der Aufschlag zum Vorjahr zehn und acht Prozent, für Neubauwohnungen mussten Käufer im Vorjahresvergleich elf Prozent mehr auf den Tisch legen.
Offenbar habe sich in den vergangenen Jahren „ein gewichtiger Nachfrageüberhang aufgebaut“, analysierten Günter Siebers, der Leiter des Stadtmessungsamtes, und dessen Vize Steffen Bolenz sowie Matthias Fatke, der Leiter der Kaufpreissammlung, am Dienstag bei der Pressekonferenz zum Grundstücksmarktbericht 2021. Ihr Ausblick verheißt für Interessenten nichts Gutes: Die Preise für Bauplätze und bebaute Grundstücke werden auch in diesem Jahr „moderat bis deutlich“ steigen, sagen die Experten voraus. „Offensichtlich sind die Menschen in der Lage und bereit, für Wohnraum noch mehr zu bezahlen“, so Fatke. Im ersten Quartal 2021 habe es außerdem erstmals seit Langem wieder deutlich mehr Kaufverträge gegeben, gegenüber 2020 ein Plus von 4,4 Prozent.
Preissprünge auch im ersten Quartal 2021
2020 war die Zahl der Transaktionen geringfügig um 1,6 Prozent auf 5083 Verträge zurückgegangen. Umgesetzt wurden 3,51 Milliarden Euro, das waren 9,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Das liegt am Rückgang der Verkaufszahlen bei den gewerblichen Immobilien. 2019 wechselten 42 Gebäude für 1,25 Milliarden den Besitzer, 2020 waren es 23 für 560 Millionen Euro. Erstmals seit 2017 gab es in diesem Feld 2020 keinen einzigen Verkauf, bei dem mehr als 150 Millionen Euro das Konto wechselten, nur einer lag über 100 Millionen; 2019 hatten gleich zwei die Marke von 400 Millionen Euro überschritten. Bei Mehrfamilienhäusern seien dagegen 2020 mehrfach mehr als zehn Millionen Euro bezahlt worden.
Bei den Wohnungen lag der Durchschnittspreis 2020 bei 4700 Euro pro Quadratmeter. Wer sich für einen Neubau entschied, musste mit im Schnitt 7000 Euro pro Quadratmeter rechnen, im Bestand mit 4320. Den Rekord markierte eine Eigentumswohnung in gefragter Halbhöhe im Norden mit 20 240 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Quartal 2021 zogen die Preise für Neubauwohnungen auf 7668 Euro pro Quadratmeter an (Grundlage sind 55 Verkäufe), beim Wiederverkauf (657 Fälle) waren es 4211 Euro pro Quadratmeter. Handelte es sich um eine Altbauwohnung (vor 1945), lag der Aufschlag bei zwölf Prozent.
Atempause bei Baulandpreisen
Einen kleinen Lichtblick aus Käufersicht sehen die Experten bei den Preisen für Wohnbauland. Der Durchschnittswert veränderte sich 2020 nicht. Zuvor hatte er sich von der allgemeinen Preisentwicklung völlig entkoppelt und war seit 2010 in Stuttgart um 120 Prozent angestiegen. Zuvor hatte es zwischen 2002 und 2005 sogar einen minimalen Rückgang gegeben.
Gewerbegebiete verändern sich
Die Bodenrichtwerte pro Quadratmeter, die nicht nur von der Lage, sondern auch stark von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks abhängig sind, hätten bereits ein „sehr hohes Niveau erreicht“, so die Experten. Es sei daher nicht überraschend, dass der Durchschnittswert abflache. Der Gutachterausschuss beließ 2020 die Mehrzahl der Richtwerte für ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau. Wo Reihen- oder Doppelhäuser möglich sind, stieg er aber um bis zu 15 Prozent, die Spitze markiert die Halbhöhe (Bosch-, Schott-, Pfeifferstraße am Kriegsbergturm) mit 3350 Euro pro Quadratmeter. Beim Geschosswohnungsbau nahmen die Gutachter, mit Ausnahmen im Norden und am Neckar (bis plus zehn Prozent), eine Atempause wahr.
Dramatische Änderungen gab es bei den Grundstückswerten für einige Gewerbeflächen. Der Preissprung sei auf eine gravierende Nutzungsänderung zurückzuführen, sagt Bolenz. In Bad Cannstatt zum Beispiel mutierten Gewerbeflächen zu schicken Büroarealen. Auch am Löwentorbogen habe es eine „Qualitätssteigerung“ gegeben, sagt Fatke, genauso im Gewerbegebiet Vaihingen/Möhringen. Dort sind die Hallen eines Buchgroßhändlers für Büros abgeräumt. Die auch höhere städtebauliche Qualität führte bis zu 150 Prozent höheren Bodenrichtwerten. Geradezu explodiert ist der Wert im Step-Büroareal in Vaihingen. 2019 lag er bei 610, nun bei 1730 Euro pro Quadratmeter.