Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien will gut überlegt sein. Foto: dpa

Nullzinsen machen die Vorsorge nicht einfach. Wir zeigen in unserer Serie, welche finanziellen Aspekte in welcher Lebenslage zu berücksichtigen sind. Heute: Steuern sparen mit denkmalgeschützten Immobilien.

Stuttgart - Einkommensstarke Haushalte wie beispielsweise kinderlose Doppelverdiener, tragen eine relativ hohe Steuerlast. Daran lässt sich auch wenig ändern – die Bundesregierung hat in den vergangenen Jahren die meisten Steuersparmodelle für Nichtselbstständige gestrichen. Eines der wenigen noch bestehenden sind Investments in denkmalgeschützte Immobilien. Denn da der Erhalt kulturhistorischer Bauten von gesellschaftlichen Interesse ist, gewährt der Gesetzgeber großzügige Steuervergünstigungen, um dem Bauherrn die Modernisierung zu erleichtern. Allerdings sollte man nicht nur auf die Abschreibungsvorteile achten, wenn man den Sinn einer solchen Investition abschätzt.

Das beginnt bereits beim Kaufpreis: In der Regel müssen die Erwerber für historische Bauten deutlich mehr Geld auf den Tisch legen als für modernisierte Bestandsimmobilien oder Neubauten. Aus diesem Grund kommt der Erwerber in den Genuss erhöhter Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern. „Damit können die zusätzlichen Lasten zumindest teilweise kompensiert werden“, sagt dazu Tobias Schneider, Steuerberater und Partner bei CMS Hasche Sigle in Stuttgart.

Selbstnutzer dürfen Modernisierungskosten abschreiben

Soll das Objekt vermietet werden, können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Doch auch für Erwerber, die selbst einziehen wollen, hat der Staat einen Anreiz parat: „Die sogenannte Denkmal-AfA ist die einzige Abschreibung, die auch der Eigennutzer geltend machen kann“, betont Schneider. In diesem Fall können die Modernisierungskosten über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden.

Wichtig zu wissen: Bei der Abschreibung von denkmalgeschützten Immobilien behandelt der Fiskus Kaufpreis und Sanierung als unterschiedliche Aufwendungen, die getrennt gefördert werden. In der Praxis bedeutet das, dass der reine Kaufpreis eines sanierungsbedürftigen denkmalgeschützten Mietshauses nach Abzug des Grundstückwertes jährlich linear mit zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden kann. Bei Immobilien, die vor 1925 erbaut sind, liegt der Satz für 40 Jahre bei jährlich 2,5 Prozent. Neuere Altbauten werden 50 Jahre lang mit zwei Prozent abgeschrieben.

Nur denkmalgeschützte Gebäudeteile gelten

Über diese substanzerhaltende Förderung hinaus werden die Sanierungskosten mit den hohen Sätzen der vorhin erwähnten Denkmal-AfA abgeschrieben. Erwerber, die die Immobilie zur Eigennutzung angeschafft haben, erhalten ausschließlich die Denkmal-Afa auf die Sanierungskosten und nicht die lineare AfA auf die Bausubstanz. Wenn nur ein Teil des Gebäudes, etwa die Fassade, unter Denkmalschutz steht, können nur die Kosten, die sich auf das äußere Erscheinungsbild des Hauses beziehen, von der Steuer abgesetzt werden.

Darüber hinaus sind der Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz weitere Grenzen gesetzt. Denn es können nur solche Modernisierungen geltend werden, die dem Erhalt des Denkmals dienen und die für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind. Nicht abgesetzt werden können etwa die Kosten für die Neuanlage eines Gartens oder der Neubau einer Garage auf dem Grundstück. Absetzbar sind aber wiederum aufwertende Elemente wie der Einbau von Heizung, Bad und Toilette.

Ohne Genehmigung läuft nichts

Um nun tatsächlich in den Genuss der Förderung zu kommen, benötigt der Bauherr vor Sanierungsbeginn das Plazet der örtlichen Denkmalschutzbehörde. Denn ohne eine solche Genehmigung des Amtes können auch die Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Liegt eine Bescheinigung der Behörde vor, ist diese gegenüber dem Fiskus aber rechtsverbindlich.

Und um später keine unschönen Überraschungen zu erleben, sollten die großzügigen Abschreibungssätze den Erwerber nicht dazu verleiten, die erzielte Steuerersparnis gleich wieder für ein neues Auto oder Urlaubsreisen auszugeben. „Es ist vielmehr dringend zu empfehlen, die gewährten Steuervorteile in Form höherer Tilgungssätze oder zur Ansparung etwa von Bausparverträgen zu verwenden“, rät Günter Schönfeld, der lange Jahre als Geschäftsführer für die Wüstenrot Immobilien GmbH tätig war und immer noch beratend aktiv ist.

Nicht nur auf Steuervorteile achten

Sobald man nun als Erwerber die Abschreibungen durchkalkuliert hat, gilt es, die weiteren Details der Immobilie in Augenschein zu nehmen. Reine Kapitalanleger sollten dabei unbedingt überprüfen, ob die geplanten Mieteinnahmen auf Dauer erzielbar sind. Schließlich werfen die Objekte in teuren Ballungsgebieten abzüglich der Nebenkosten häufig nur noch Renditen zwischen zwei und drei Prozent ab. Damit liegt der Ertrag für ein langfristiges Investment in ein denkmalgeschütztes Haus in Zeiten der Niedrigzinsphase zwar deutlich über dem eines Sparbuchs. Allerdings handelt es sich dabei auch um „eine eher sperrige Anlageform“, wie Immobilienexperte Schönfeld sagt. Sprich: Das Objekt kann gegebenenfalls schwer wieder zu veräußern sein, zumal es die Abschreibung auf den Kaufpreis bei vermieteten Objekten nur für den Ersterwerber gibt.

Eigennutzer von Mehrfamilienhäusern sollten sich dagegen unbedingt mit ihren künftigen Nachbarn und Miteigentümern vertraut machen. Schließlich könnten die unterschiedlichen Interessen von Eigennutzern auf der einen sowie Kapitalanlegern und Vermietern auf der anderen Seite Konfliktstoff bieten. So werden nach den Erfahrungen von Schönfeld Gebäude, in denen überwiegend Eigennutzer wohnen, besser gepflegt und unterhalten als die von Kapitalanlegern bewirtschafteten, denn diese achten üblicherweise primär auf Mieteinnahmen und Renditen.

Sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger gilt darüber hinaus, sich von den Steuervorteilen nicht blenden zu lassen, sondern eine langfristige Bewirtschaftung des Objekts sorgfältig abzuwägen. Daher müssen Aspekte wie Mieteinnahmen, nicht umlagefähige Nebenkosten oder die erwartete Wertentwicklung des Objekts dringend mit ins Kalkül gezogen werden. „Sonst kann der sture Blick auf Steuervorteile bei der Kaufentscheidung auch blind für wirtschaftliche Realitäten machen“, resümiert Schönfeld.

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