Wohneigentum ist nützlich für die Altersvorsorge. Es muss aber kein Einfamilienhaus sein, wie die aufgeregte Diskussion um Neubauten in dicht besiedelten Gebieten nahelegt.
Frankfurt - In der Debatte über Bauverbote für Einfamilienhäuser in bestimmten Regionen warnt der Wirtschaftsweise Lars Feld vor einer Verschärfung der sozialen Ungleichheit. „Menschen, die bereits in solchen Häusern wohnen, würden zusätzlich profitieren, weil die Preise ihrer Häuser extrem steigen dürften“, sagte Feld dem Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“. Zudem würden solche Verbote den Erwerb von Wohneigentum erschweren.
Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) widerspricht: „Für die Vermögensbildung eignen sich auch Eigentumswohnungen“, sagte der Ökonom unserer Zeitung. Jenseits davon bedeute die Entscheidung dicht besiedelter Kommunen, keine neuen Einfamilienhäuser mehr zuzulassen, noch keinen bundesweiten Trend.
Ausgelöst worden war die Diskussion am Wochenende durch eine Entscheidung des Bezirks Hamburg-Nord, in neuen Bebauungsplänen keine Einfamilien- und Reihenhäuser mehr auszuweisen. Für städtische Lagen sei das nicht ungewöhnlich, sagt der Immobilien-Experte Reiner Braun vom Empirica-Institut in Berlin. „Dass man in Hamburg-Nord keine frei stehenden Einfamilienhäuser bauen soll, kann ich verstehen.“
Townhouse als möglicher Kompromiss
Allerdings gebe es durchaus Wege, Familien auch in solchen Lagen Platz für einen eigenen Garten zu verschaffen, meint Braun. „Ein Beispiel ist das sogenannte Townhouse“. Gemeint sind Wohneinheiten in großen Häuserblöcken, die statt quer in mehrere Geschosswohnungen senkrecht unterteilt werden. Jede Partei wohnt dann über mehrere Stockwerke, hat aber ihren eigenen Garten – wenn der auch klein ist.
Dass sich durch Verbote bestimmter Bauformen – wie in Hamburg-Nord – die Preise für Bestandshäuser in diesem Segment erhöhen, steht außer Frage. Werden dafür allerdings mehr Eigentumswohnungen errichtet, könnten prinzipiell sogar mehr Menschen Wohneigentum erwerben als beim Bau von Einfamilienhäusern, die mehr Platz benötigen.
Richtig ist zweifellos, dass Einfamilienhäuser bei Immobilienkäufern besonders beliebt sind: Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln von 2019 befinden sich Ein- und Zweifamilienhäuser zu rund 80 Prozent im Besitz ihrer Bewohner. Wohnungen werden dagegen überwiegend vermietet. Mit dem Zuzug in die Städte ist aber auch das Interesse am Wohnungskauf gestiegen, wie die Debatte um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zeigt.
Eigenkapitalbedarf ist eine hohe Hürde
Gleichwohl stagniert die sogenannte Wohneigentumsquote. Seit etwa zehn Jahren verharrt der Anteil der Haushalte, die in den eigenen vier Wänden wohnen, bei etwa 45 Prozent – trotz rekordniedriger Kreditzinsen. Ein Grund dafür dürfte sein, dass Kaufinteressenten angesichts der steigenden Immobilienpreise mehr Eigenkapital ansparen müssen, um ein Darlehen zu erhalten, schreibt das IW Köln.
Zwar gilt die Faustregel, dass Hauskäufer für den Erhalt eines Darlehens mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen müssen, nicht mehr. Die meisten Banken bestehen allerdings darauf, dass wenigstens Kaufnebenkosten wie Grundsteuer, Makler und Notar von den Kunden aus eigener Tasche gezahlt werden. Bei einem Kaufpreis von 500 000 Euro belaufen sich allein diese Nebenkosten schon auf 50 000 Euro.
Empirica-Experte Braun kritisiert in diesem Zusammenhang die hohen Grunderwerbssteuern und die zögerliche Ausweisung von Bauland. Der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum schütze vor Mieterhöhungen oder Verdrängung und sei ein wichtiger Baustein für die private Altersvorsorge, argumentiert er. Selbst wenn Rentner irgendwann feststellten, dass ihnen die Instandhaltung ihres Eigenheims zu teuer werde, könnten sie es immer noch in eine Immobilienrente umwandeln.