Stuttgarter Büromarkt schwächelt: Bestehende Gewerbegebiete neu denken
In manchen Bürogebieten in Stadtrandlagen fehlen Mieter, dann herrscht wie hier in Weilimdorf Tristesse.
Konstantin SchwarzDie Zeiten eines boomenden Büromarkts sind vorbei. Nach der Coronapandemie kämpfen Vermieter und Makler mit der Wirtschaftskrise. Immer mehr Büros sind verwaist. „Der Landeshauptstadt ist in Anbetracht der Entwicklung offenbar immer noch nicht bewusst, dass Leerstand nicht nur die Vermieter Geld kostet, sondern auch die Gewerbesteuer-Einnahmen darunter leiden“, stellt Ulrich Nestel von E&G Immobilien. Er fordert: „Gewerbegebiete wie in Feuerbach oder Weilimdorf brauchen einen Masterplan, der sie bei Bedarf neu strukturiert und zuschneidet.“ Industriebrachen aus dem vorigen Jahrhundert müssten in die Neuzeit geholt werden, sagt Nestel.
Für Frank Leukhardt, Stuttgart-Statthalter des global agierenden Colliers-Konzerns, müssten planungsrechtliche Vorschriften, die der veränderten Wirtschaftsstruktur nicht mehr entsprechen, überdacht werden, wenn die Stadt Brachen vermeiden wolle.
Wirtschaftsförderung mit Hilfsbudget
Immobilien-Professor Stefan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen befürwortet diesen Ansatz ebenfalls und empfiehlt den betroffenen Kommunen dringend ein Umdenken. Die Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt will zumindest 2025 mit dem Förderprogramm „Weiterentwicklung der Gewerbegebiete“ in Höhe von 100 000 Euro „gezielt Impulse für Projekte, die innovative Lösungen für diese Herausforderungen bieten“, setzen, verkündet Matthias Pfeiffer, stellvertretender Leiter der Wirtschaftsförderung. Bis 2019 waren Büroflächen in der Landeshauptstadt Mangelware. Es konnte nicht genug gebaut werden, viele Neubauten waren lange vor ihrer Fertigstellung komplett vermietet. Fünf Jahre später hat sich das Blatt gewendet.
Von einem „dramatischen Anstieg an freigesetzten Bestandsflächen in Weilimdorf“ etwa spricht Ulrich Nestel von E&G. „Die Stadtteile leiden aktuell am stärksten unter der veränderten Nachfrage, insbesondere dann, wenn eine vernünftige Versorgungs- und Verkehrsinfrastruktur nicht gegeben ist“, ordnet Leukhardt die Entwicklung ein. Georg Charlier von Jones Lang La Salle (JLL) ergänzt: „Vor allem Backoffice-Standorte an der Peripherie der Stadt leiden jetzt.“ Frank Leukhardt schätzt, dass der künftige Flächenumsatz sicherlich um rund 20 Prozent geringer ausfallen dürfte als vor der Coronapandemie und sich die Unternehmen bei der Auswahl zunehmend auf urbane Standorte konzentrieren werden.
Das hat deutliche Auswirkungen auf die Randbereiche. Allein in Weilimdorf stehen laut dem aktuellen Marktbericht von E&G und der Stadt 52 700 Quadratmeter leer. Die Angebotsreserve in der gesamten Stadt liegt bei 494 500 Quadratmetern. Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,8 Prozent (City aktuell knapp unter zwei, Teilmärkte Weilimdorf und Leinfelden-Echterdingen bis 20 Prozent). Vor der Pandemie lag dieser Wert teilweise insgesamt unter zwei Prozent. Die Entwicklung werde zusätzlich durch Neubauflächen verstärkt, sagt Ulrich Nestel.
Dauerhaft weniger Umsatz erwartet
Dass sich der Büromarkt in den Randlagen kurzfristig erholt, glaubt keiner der Immobilienexperten. Hybride Arbeitsweisen und neue Technologien wie Künstliche Intelligenz ersetzten weniger qualifizierte Arbeitsplätze. Viele Immobilien müssten revitalisiert werden. Doch dazu sind die meisten Vermieter wegen geringer Belegungsaussichten nicht bereit, sagt Georg Charlier.
Eine Umwandlung von Büro- in Wohnflächen sei teuer, erläutert Leukhardt, außerdem: „Wer will schon an einem Ort wohnen, wo es keinerlei Infrastruktur gibt? Die Wohnungen wären sicher alle im oberen Preissegment, weil eine Umwandlung ihren Preis hat.“ Planungsrechtlich ist sie schwierig. Wohnen ist in Gewerbe- und Industriegebieten derzeit nicht zulässig, erklärt Kirsten Rickes, die Chefin des Stuttgarter Baurechtsamtes. Nur der Gemeinderat kann Bebauungspläne ändern. Alle Immobilienexperten wünschen sich mehr Experimentierfreudigkeit der Stadt beim Bau- und Planungsrecht.
Die Innenstadt ist begehrt
Profitiert von der Entwicklung haben die Stuttgarter City und die Innenstadt. Hier erreichten die Flächenumsätze 2024 fast schon wieder das Niveau von vor der Pandemie (City nun 42 700, 2019: 52 200 Quadratmeter). Während die öffentliche Hand mit rund 33 Prozent 2024 der größte Flächenabnehmer war, schließen Beratungsunternehmen laut E&G mit rund 14 Prozent weiter auf. Die hohe Nachfrage nach diesen Standorten wirkt sich auf den Preis aus. Büromieter müssen in den begehrten urbanen Lagen von Stuttgart aktuell bis zu 37 Euro pro Quadratmeter bezahlen – in München sind es 50 Euro.
Auch wenn die Gewerbemakler derzeit von dem Hype auf City und Innenstadt profitieren, sind sie sich sicher, dass die Vor-Corona-Zeiten auf dem Büromarkt vorbei sind. Vielleicht, so Georg Charlier, machen künftige positive Konjunkturaussichten die Unternehmen wieder mutiger. Und vielleicht profitieren dann auch wieder die Randgebiete.