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Gemeinsamer Filder-Mietspiegel
Der Streit beginnt erst Monate nach dem Einzug

Für das Jahr 2026 erstellen Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen wieder gemeinsam einen rechtsgültigen Mietspiegel.
Von
Armin Friedl
Stuttgart
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Vor dem Unterzeichnen eines Mietvertrags lohnt sich meist ein Blick in den Mietspiegel.

dpa

Filderstadt hätte noch nie einen Mietspiegel aufstellen müssen, da dies erst von 50.000 Einwohnern an notwendig ist. Und Leinfelden-Echterdingen ist vom 1. Januar 2026 an aus der Riege der Kommunen herausgefallen, für die in Sachen Mietpreis strengere Regelungen gelten. Das heißt: Im landesweiten Vergleich gilt die Situation am Wohnungsmarkt in Leinfelden-Echterdingen als entspannt im Vergleich zu den früheren Jahren. Und doch arbeiten beide Städte gemeinsam an einem neuen Mietspiegel, der vom 1. Januar 2026 an rechtsverbindlich gültig ist. Und dies nicht zum ersten Mal: Seit 2021 machen sie das mit einer jährlichen Überprüfung und Aktualisierung. Das Ergebnis kann dann jeder bequem abrufen auf den digitalen Seiten der beiden Städte.

„Das ist eine freiwillige Leistung der Kommunen“, betont Carl-Gustav Kalbfell, Bürgermeister von Leinfelden-Echterdingen, „und das kostet uns auch 30.000 Euro, da dies ein Fachgutachten ist“. Aber das Interesse an dieser Serviceleistung ist groß, das belegen die Klickzahlen. Kalbfell: „Der Gemeinderat hat deshalb das Erstellen eines Mietspiegels bisher immer einstimmig beschlossen.“ Das wird er wohl auch zur letzten Sitzung dieses Jahres im Dezember tun.

Ganz ähnlich wird das auch beim Nachbarn Filderstadt gesehen. „Wir bekommen auch immer wieder Anrufe zu Detailfragen. Etwa die Frage, ob ein Kindergarten in Fünf-Minuten-Nähe auch als Bildungseinrichtung zu werten ist“, so Jürgen Mutter-Frank, Leiter des Rechtreferats. Ganz freiwillig beteiligt sich Filderstadt nicht daran: „Bis zu einem Urteil des für uns zuständigen Amtsgerichts Nürtingen war für uns der Stuttgarter Mietspiegel das Vergleichsinstrument der Wahl. Das hat uns das Amtsgericht aber untersagt“. Deshalb gibt es auch für die Filderstädter als Service den Filderstädter Mietspiegel. Der ist dann eben professionell fachlich untermauert mit Unterstützung der Mietereinrichtungen der beiden Filderstädte und denen in Stuttgart. Wenn es dann eben sein muss, können auf dieser Rechtsgrundlage Gerichtsprozesse geführt werden.

Für 2026 werden die Daten neu erhoben

Das Erstellen eines Mietspiegels erfordert einen gewissen Aufwand. Nur jedes zweite Jahr kann er fortgeschrieben werden mittels einer stichprobenartigen Überprüfung, ob und was sich geändert hat. Ansonsten muss er ganz neu erstellt werden. Das ist auch jetzt der Fall mit Blick auf 2026. Damit soll auf dem Wohnungsmarkt mehr Transparenz und Rechtssicherheit geschaffen werden. In diesem Mietspiegel sind die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen aufgelistet. Dabei werden Preisspannen angegeben, in denen sich die Quadratmeterpreise bewegen, differenziert beispielsweise nach Ausstattung, Lage und Baujahr des Gebäudes.

Sowohl in Filderstadt als auch in Leinfelden-Echterdingen wurden dazu im Juni dieses Jahres etwa 1500 Mieter und 1000 Vermieter angeschrieben mit einem umfangreichen Fragebogen. Mit der Durchführung wurde das ALP Institut aus Hamburg beauftragt. Daran beteiligt wurden auch der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein, der Verein Haus & Grund Filder, der DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung sowie der Deutsche Mieterbund Esslingen-Göppingen. Die Teilnahme an der Befragung war auch digital möglich.

Bis gestritten wird, dauert es meistens etwas

Um den Effekt eines Mietspiegels einschätzen zu können, ist etwas Geduld vonnöten. „Die wenigstens fangen gleich nach dem Einzug einen Streit um die Miete an“, weiß Ralf Brodda, Geschäftsführer vom Mieterverein Stuttgart, „da wartet man doch erst mal ab, wie sich das entwickelt. Und wenn es Beanstandungen gibt, können die ja bis 30 Monate nach dem Einzug geltend gemacht werden“.

Raus aus der Gebietskulisse

Die Kommunen selbst wissen freilich nicht, wie viele Streitereien ihr Mietspiegel nun verhindert hat oder wer da auf dieser Basis welche seiner Positionen letztlich durchgesetzt hat. Aber in den Rathäusern bekommt man schon einen Einblick, wie sich die Wohnungssituation vor der Haustüre entwickelt.

Dass Leinfelden-Echterdingen etwa aus der so genannten Gebietskulisse herausgefallen ist, also aus dem Kreis der Gemeinden im Land, bei denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, wertet Kalbfell so: „Das zeigt uns, dass Stuttgart als Wirtschaftsstandort nicht mehr so attraktiv ist. Das hat sich schon im Mietspiegel für das Jahr 2024 abgezeichnet, als der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter gerade mal um einen Prozent gestiegen ist. Das haben die Fachleute zunächst angezweifelt. Wir verharren jetzt eben auf einem hohen Niveau“. Denn in der Gebietskulisse wiederum befinden sich etwa 36 Prozent der Bevölkerung in Baden-Württemberg, die dort in 130 von 1101 Städten und Gemeinden leben. 2020 waren es noch 89 Städte und Gemeinden.