Interessenvertreter von Mietern laufen Sturm gegen den Wohnungskonzern Vonovia. Sie werfen dem Konzern „Abzocke“ vor und kritisieren, er interpretiere den Mietspiegel bewusst falsch.
Mietinitiativen und Mietervereine bundesweit und in Stuttgart beschweren sich aktuell massiv über Versuche, regulär durch den neuen Mietspiegel erhobene Mieten künstlich zu erhöhen. Im Zentrum der jüngsten Vorwürfe steht Deutschlands größter Wohnungskonzern, die Vonovia AG. Zuletzt stand sie in der Landeshauptstadt wegen ihrer ablehnenden Haltung in der Kritik, Mieten- und Belegungsbindungen für Sozialwohnungen nicht zu verlängern, obwohl die Stadtverwaltung bereit war, die Mietdifferenzen auszugleichen.
Die Vonovia AG steht seit Jahren wegen ihrer Abrechnungspraxis von Nebenkosten in der Kritik. Nun versucht der Konzern offenbar nicht nur in Stuttgart, sondern bundesweit selbst dann die Mieten zu überhöhen, wenn ihm ein qualifizierter Mietspiegel die Grenzen aufzeigt. Seit Januar gilt in Stuttgart der neue Mietspiegel für 2025 und 2026. Er legt die „ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen“ fest. Das sind Wohnungen, die keiner Sozialbindung oder anderen Förderungen unterliegen. Vermieter haben das Recht, regelmäßig die Mieten bis zu der für eine Wohnung festgelegten Obergrenze anzuheben.
Mietspiegel im Internet abrufbar
Jeder Einzelfall lässt sich anhand einer Matrix, die auf der städtischen Internetseite einzusehen ist, berechnen. Der Mietspiegel baut auf einer Grundmiete auf, die durch einige festgelegte Ausstattungsmerkmale, die nicht typisch sind, erhöht oder auch – etwa wenn es nur einen Linoleumboden gibt – um kleine Centbeträge pro Quadratmeter reduziert wird. Derzeit liegt diese Grundmiete je nach Baujahr der Gebäude und Größe der Wohnungen zwischen 8,96 und 12,96 Euro pro Quadratmeter. Am Ende steht für die Miete die relevante Vergleichsmiete fest und ein unterer Spannenwert (1,80 Euro unter der Vergleichsmiete) und ein oberer (1,77 Euro über der Vergleichsmiete), falls von den genannten Parametern wirklich erheblich abgewichen würde – ein gängiges Beispiel ist die vom Vermieter im Keller eingebaute Sauna.
Vonovia ist nun allerdings dazu übergegangen, Ausstattungsmerkmale mit Zuschlägen bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen, obwohl diese – etwa Rollläden – gar nicht vorhanden sind. Es wurden auch Balkone extra berechnet, obwohl diese ausweislich der Erklärungen der Stadtverwaltung in der Grundmiete bereits berücksichtigt sind. Das stößt den Vertretern mehrerer Mieterinitiativen bundesweit, wie Knut Unger vom Mieterverein Witten, Ursel Beck von der Mieterinitiative und Mietervereingeschäftsführer Ralf Brodda, gehörig auf. Für sie ist das ein neuerlicher Versuch von Vonovia, ihre Mieter „abzuzocken“. Der Konzern zeige sich einmal mehr von seiner schlechtesten Seite.
Mieterhöhung könnte durchaus zulässig sein
Ralf Brodda rät seinen Mitgliedern, die Zuschläge zunächst „komplett zurückzuweisen“. In jedem Fall sollten Mieter prüfen, womit Vonovia die Mieterhöhung begründet. Tatsächlich könne es zu legitimen Mieterhöhungen durch den Mietspiegel 2025/2026 kommen, so Brodda.
Vonovia-Sprecher Olaf Frei verweist vorrangig auf den Mietspiegel: „Um eine möglichst genaue ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, bewerten wir unsere Wohnungen und Gebäude nach den individuellen Gegebenheiten, aber stets im Rahmen des Mietspiegels.“ Das erfolge auf Grundlage der vorgesehenen Systematik und im Einklang mit den mietrechtlichen Vorgaben.
Warum Vonovia Zuschläge auf Balkone erhebt, die der Mietspiegel dezidiert als nicht gerechtfertigt ausgibt, bleibt unbeantwortet. Stattdessen teilt Frei mit, dass der Konzern gerechtfertigt abweiche, wenn Immobilien in besonders gutem oder besonders schlechtem Erhaltungszustand des Gebäudes und/oder der Wohnung unter Berücksichtigung des Baualters seien. „Darauf beziehen wir uns und weichen in Einzelfällen um maximal 1,77 Euro pro Quadratmeter nach oben ab“, so der Sprecher.
Vonovia räumt Fehler ein
Mietrechtlern ist die Masche mit den Zuschlägen bekannt. Für Wohnungen in den drei Conradi-Hochhäusern am Hauptbahnhof erhebt Vonovia teils Zuschläge auf Rollläden – obwohl solche gar nicht existieren. „Bei den Mieterhöhungen wird das aber als Argument verwendet, in der Spanne nach oben zu gehen“, sagt Stefan Conzelmann, SPD-Stadtrat und Mietervereinsanwalt. Frei von Vonovia betont: „Auf Fehler reagieren wir umgehend, und nach Prüfung erfolgt eine Korrektur der Mieterhöhungen. Wo keine Rollläden vorhanden sind, nehmen wir das Merkmal selbstverständlich heraus und unsere Mieter erhalten eine entsprechende Anpassung und Information.“ Bodda bestätigt allerdings: Wer sich nicht beschwert, etwa, weil er die Systematik nicht durchdringt und davon ausgeht, dass der Vermieter rechtens handelt, habe Pech gehabt.
Vereinzelt regt sich bei Mietern Widerstand: Ein Vonovia-Mieter hat nun mit seinem Widerrufsschreiben gleich vier „vergessene“ Abschläge, einen „Phantom-Balkon“ und eine neue Videoschlüsselanlage, die nicht funktioniert, moniert. Er kommt zum Schluss, jahrelang zu viel Miete bezahlt zu haben und erwägt eine Rückforderung.