Der eigene Chef in den eigenen vier Wänden – klingt gut. Doch ein Eigenheim hat seinen Preis. Wäre die Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung die bessere Alternative?
Für viele Schwaben ist es eine wichtige, ja lebensnotwendige Angelegenheit – den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen. Ob aber die Lebensphilosophie „Schaffa, schaffa, Häusle baua oder kaufa“ noch gilt oder ob Mietverhältnisse günstiger wären, darüber äußerten sich Vertreter der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen im Rahmen der Vorstellung ihres Immobilienmarktberichts.
Kaufen oder mieten? Das ist für die Banker nicht die Frage. Die Mietpreise würden im Kreis Esslingen schneller steigen als die Kaufpreise, rechnete Markus Deutscher vor. Laut dem Leiter des Bereichs Immobilien gelten diese Zahlen auch und besonders für Städte mit einer starken Infrastruktur wie Esslingen, Nürtingen, Kirchheim sowie die Filderkommunen Filderstadt, Ostfildern und Leinfelden-Echterdingen. Schuld an dieser Entwicklung seien die anhaltend hohe Nachfrage gegenüber einem schwächelnden Wohnungsangebot und die geringe Neubautätigkeit.
Die Zeiten, in denen Immobilien wie Pilze aus dem Boden geschossen sind, sind laut Vorstand Frank Dierolf vorbei. Auf Neubauten würden nur wenige bauen: „So wurden zum Beispiel nach Angaben des Gutachterausschusses in Esslingen im ersten Halbjahr 2025 lediglich drei Neubauwohnungen verkauft.“ Gründe für die Zurückhaltung: steigende Kosten für Bauleistungen bei Wohngebäuden in praktisch allen Gewerken, Zurückhaltung möglicher Investoren, ein enges Regulierungskorsett mit vielen Auflagen und jeder Menge Bürokratie, steigende Zinsen.
Die niedrigen Zinsen aus der Zeit bis Mitte 2022 kommen nicht zurück
Die Zeiten mit extrem günstigen Zinsen sind laut Frank Dierolf vorbei. Einer extremen Niedrigphase sei bis Mitte 2022 ein dynamischer Anstieg gefolgt. Seither hätten sich die Bauzinsen mit leichten Schwankungen tendenziell seitwärts bewegt. Eine Rückkehr zu einem Zinstief wie vor fünf Jahren sei nicht zu erwarten: Im wirtschaftsstarken Landkreis Esslingen werde perspektivisch zudem mit weiter stabilen bis leicht steigenden Immobilienpreisen gerechnet. Das Zinsniveau sei dennoch vergleichsweise moderat. Denn ein Jammern über hohe Zinsen relativiere sich etwa mit einem Blick auf vergangene Zeiten: 1981 sei das Niveau bei ungefähr zwölf Prozent gelegen. Auch die Zinsentwicklung sei ein Grund für einen Immobilienerwerb.
Die Mieten stiegen zudem schneller als Kaufpreise. Diese Aussage gelte fast für den ganzen Landkreis. In Esslingen sind laut der Bank in den letzten zwölf Monaten die Kaufpreise für Häuser um 0,2 Prozent, für Wohnungen um 0,5 Prozent nach oben gegangen. Für gemietete Wohnflächen mussten dagegen 4,5 Prozent mehr hingeblättert werden. In Plochingen blieben die Ausgaben für Hauskäufe gleich, für Wohnungen nahmen sie um 0,3 Prozent zu. Die Mieten aber verzeichneten ein Plus von 5,1 Prozent. In Kirchheim stehen ein Rückgang der Hauskaufpreise um 0,3 Prozent und ein Anstieg der Preise für Wohnungen um 0,3 Prozent anziehenden Mieten um drei Prozent gegenüber. Nürtingen tanzt ein wenig aus der Reihe: Die Kaufpreise für Wohnungen sind um 0,6 Prozent zurückgegangen, für Häuser dagegen um 2,8 Prozent gestiegen. Die Mieten fielen in den letzten zwölf Monaten um 2,1 Prozent höher aus.
Kosten im Ungleichgewicht. In einem Zuzugsgebiet wie dem Landkreis Esslingen würden auch wegen der geringen Neubautätigkeit die Mietangebote knapp. Das treibe die Preise nach oben, so Markus Deutscher. „Kaufen statt mieten“, lautet daher seiner Darstellung nach das Gebot der Stunde. Eine Immobilie sei eine gute Altersvorsorge, ein Schutz gegen steigende Mieten oder die Kündigung von Mietverhältnissen. „Jeder bezahlt im Laufe seines Lebens eine Immobilie – entweder die eigene oder eine fremde über die Miete“, so Markus Deutscher. Die Marktsituation sei interessant für Eigennutzer und Kapitalanleger. Gerade Mehrfamilienhäuser und energieeffiziente Objekte stünden hoch im Kurs.
Für den Kauf einer Immobilie sollten 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein, empfiehlt Markus Deutscher. Die Kreissparkasse tritt dennoch selbst als Vermieter in Erscheinung: Zu ihren größeren Mietobjekten gehört nach eigenen Angaben der Neckarpark Nürtingen mit insgesamt 155 Wohnungen. Neu sei das Projekt „Sofi – Stadteingang Ostfildern“ mit mehr als 80 Wohnungen.
Häuser in Esslinger Toplagen kosten bis zu zwei Millionen Euro
Doch auch Immobilienkäufe haben ihren Preis. Laut dem Geldinstitut muss in Esslingen und Umgebung mit Kosten zwischen rund 270 000 und zwei Millionen Euro für ein gebrauchtes Einfamilienhaus gerechnet werden: „Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie größere Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 Quadratmetern liegt bei etwas über 4000 Euro.“ Bei durchschnittlich 3880 Euro lägen Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 40 und 80 Quadratmetern.
Wie geht es dem Gewerbe
Einzelhandel
Der Markt für Immobilien im Einzelhandel leide unter den Problemen und dem Druck auf viele Innenstädte, führt Paul Kleinheins von der Kreissparkasse aus. Corona und die Internet-Konkurrenz hätten für zusätzliche Herausforderungen und strukturelle Umbrüche gesorgt. Viele Kommunen suchten oder entwickelten daher Konzepte, um ihre Zentren zu beleben und den Rückgang des Einzelhandels aufzuhalten.
Renner
Gefragt sind laut Kleinheins im Kreis Esslingen Lagerflächen, während bei reinen Produktionsflächen die aktuellen ökonomischen Herausforderungen spürbar seien: „Insgesamt zeigt sich die Region um die Landeshauptstadt Stuttgart trotz der anspruchsvollen wirtschaftlichen Lage als stabiler Investitionsstandort.“ Begehrt sei etwa das Projekt der Strabag auf dem früheren Karstadt-Areal in der Esslinger Innenstadt.
Aktion Weihnachten