Man weiß ja nicht, was in der Substanz schlummert“, heißt es. Gezuckt wird zudem, wenn das Schmuckstück unter Denkmalschutz steht. Dabei haben Baufamilien, die eine für das historische Stadt- oder Dorfbild relevante Immobilie erwarben, die Denkmalschutzbehörden oft als konstruktive Partner erlebt. Da werde mehr genehmigt, als gedacht.
Die Kommunen haben größtes Interesse daran, ihre historischen Stadtbilder und denkmalgeschützten Bauten in gutem, möglichst originalgetreuem Zustand zu erhalten. Charakter und Erscheinung der Immobilie darf sich durch die Altbausanierung nicht verändern. Das gilt oft vor allem für das Äußere, also für Fassaden, Fenster und Dächer. Wenn relevant, müssen Bogen-, Sprossen- oder Kastenfenster, Stuckapplikationen oder Wandmalereien erhalten bleiben. Zusätzliche, für das Baujahr untypische Balkone oder Geschossdecken erhalten meist keine Genehmigung.
Im Innenausbau indes stellen sich in der Regel weniger Probleme. Expertinnen und Experten raten denn auch all jenen, die dem Charme eines historischen Baus verfallen sind, zur richtigen Reihenfolge: Sachverständige konsultieren, bei Kaufund Sanierungsinteresse dies bei der Behörde beantragen, auf die Genehmigung warten, schließlich im Altbau loslegen. Jede Denkmalsanierung ist im Vorfeld genehmigungspflichtig - wer ohne amtliche Zustimmung startet, riskiert Bußgelder und muss womöglich wieder rückbauen.
Also am besten schon vor dem Kauf eines älteren Objekts einen Energieberater, Bausachverständigen oder Architekten hinzuziehen. Das kostet zwar, aber zahlt sich später aus, weil man dann nicht nur von Baumängeln oder typischen Schadensbildern erfährt, sondern auch Bescheid weiß, was da finanziell auf ansteht. Bei Altbausanierungen können versteckte Mängel schnell die Kosten explodieren lassen. Sachverständige, die sich mit Denkmalschutz auskennen, sehen, wie es um Modernisierungsbedarf, Umsetzbarkeit und energetische Sanierung steht. Und sie kennen auch die Vorgaben der Denkmalschutzbehörden, die erfüllt werden müssen.
Aus Sicht der Denkmalpflege sind alle denkmalerhaltenden Baumaßnahmen unstrittig wie das Wiederherstellen der Tragfähigkeit von Bauteilen, Trockenlegen, Ausbessern und Erneuern von Wänden, Bekleidungen, Putzen und Anstrichen. Freilich, dass Dächer ausgebessert und erneuert werden, ebenso der Regenablauf. Auch den Standardverbesserungen stimmten die Ämter für Denkmalpflege meistens zu, weil - so die Bauwissenden – „nur ein genutztes Gebäude erhalten werden kann und dass nur Gebäude mit zeitgemäßer Ausstattung nutzbar sind“.
Zu den Standardverbesserungen gehören entsprechend der Einbau von Zeitgemäßem wie moderne Elektrik, neue Heizanlagen, Bäder, Küchen, Wärmeschutz, Feuchteschutz, Schallschutz sowie Brandschutz. Dadurch steigt der Wert der Immobilie - und es gibt Steuervergünstigungen und Fördergelder.
Schwieriger wird das allerdings, wenn es um Nutzungsänderungen geht, etwa ob „besserer wirtschaftlicher Verwertbarkeit des Gebäudes“ dieses statt Wohnraum als Büro zu nutzen. Da muss genau angepasst und geplant werden.
Nach Experten lehnten Denkmalämter zu Recht manches ab, etwa grobe Grundrissveränderungen, unangemessene Vergrößerungen, störende bauliche Erweiterungen, unsensible Türen- oder Fenstererneuerungen, aufgebrochene Dachflächen, Abbruch intakter und original erhaltener Bauteile wie Treppen, Treppengeländern und verzierten Innentüren.
Das versteht Alexandra Gutscher, schließlich gehe es gerade um den Flair der Historie, den man erleben wolle. „Bloẞ nicht übersanieren“, empfiehlt die Architektin, die nahe Stuttgart eine über 200 Jahre alte Scheune aus dem Dornröschenschlaf wach küsste, dort modernen Komfort, historischem Charme und Authentizität vereinte. Die Zusammenarbeit mit Denkmalamt sei toll gewesen, schwärmt sie.
Nachbarhaus darf bei Sanierung nicht beschädigt werden
Bei Sanierungsarbeiten am eigenen Haus sollte man umsichtig vorgehen. Entsteht durch die Arbeiten ein Schaden am Nachbarhaus, kann man sich schadenersatzpflichtig machen. Geschädigte können sogar fiktiv abrechnen - also den Schaden selbst beheben, aber dennoch die Kosten geltend machen, die eine Fachfirma veranschlagen würde. Auf eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg (Aktenzeichen 6 U 328/21) weist das Rechtsportal anwaltauskunft.de hin.
In dem konkreten Fall hatten der Beklagte und seine Geschwister das geerbte Elternhaus sanieren lassen. Dabei wurde auch Wasser aus dem Keller nach draußen gepumpt. Der Beklagte war überzeugt, das Wasser würde auf seinem Grundstück versickern, eine Ableitung zur Kanalisation nahm er daher nicht vor. Doch entgegen der Erwartung floss das Wasser zum Nachbarhaus hin und gelangte dort über einen Lichtschacht in den Keller, wo es Wände und Fußboden durchnässte. Der Nachbar verlangte 6700 Euro Schadenersatz. Vor dem Oberlandesgericht Oldenburg setzte der Nachbar seine Ansprüche durch.
dpa/tmn