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Bauen & Wohnen

PROFESSIONELLE IMMOBILIENVERMITTLUNG

PROFESSIONELLE IMMOBILIENVERMITTLUNG

Gute Makler sind mit dem Immobilienmarkt in ihrer Region bestens vertraut, kennen aktuelle Preisentwicklungen, wissen über ortsüblichen Marktmieten Bescheid, haben Erfahrung beim Vermarkten von Kapitalanlagen und im besten Fall Kontakte zu passenden Investoren.


Auf den Zahn fühlen

Ging in Hochzeiten manche Immobilie unter der Hand weg, werden nun wieder eher Vermittler ins Boot geholt. Doch wie findet man sie, den richtigen Makler oder die passende Maklerin?

Wir suchen eigentlich ein frei stehendes Haus mit Garten in suburbaner Umgebung.“ Spätestens wenn dieser Satz fällt, wird klar: Man hat den falschen Makler engagiert! Sonst würde der Mann nicht just das schicke Paar durch ein Altbau-Apartment im fünften Stock mit Küchenbalkon führen. Es ist das fünfte an diesem Tag - auch die vorherigen vier suchten nicht spezifisch nach einer 90-Quadratmeter-Wohnung im Stadtzentrum.„Manche wissen nicht, was sie wollen, da probiert man halt was geht“, entschuldigt sich der Immobilienvermittler zum Abschied. Man hat ja sonst nix zu tun. Wie erkennt man, ob Makler oder Maklerin ihr Geschäft verstehen? Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt.
„Bewerbungsgespräche führen“ erfährt man beim IIB Institut. Das ist seit 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig und schuf den IIB Immobilien-Richtwert. Makler sollten erst das Mandat erhalten, wenn man ihnen auf den Zahn gefühlt hat, sie zufriedenstellend Fragen beantworten, heißt es da. Etwa, wie lange sie im Immobiliengeschäft sind. Und je länger sie dabei sind, umso größer ist die Chance, dass sie schon verschiedenste Marktsituationen erlebt haben, Hoch- und Niedrigzinsphasen, sich ändernde Anforderungen an Gebäude et cetera.

Aus eigener Erfahrung wüssten sie dann, wie man wann vorgehe und aktiv Käufer suche, so IIB-Geschäftsführerin Katarina Ivankovic, die für das Magazin „Capital“ einen Makler-Kompass mit erstellte. Sie rät zudem, sich vom potenziellen Vermittler der eigenen Immobilie erklären zu lassen, wie er den Marktpreis ermittelt. Nicht nur bringen manche Eigentümer unrealistische Vorstellungen mit.
Profunde Kenntnisse
Auch können sich die Werte für Objekte innerhalb weniger Jahre ändern. Nur wer eine profunde Kenntnis des jeweiligen Markts hat, kann einen fairen Preis festlegen, dazu mit Statistiken und Daten erklären, warum dem so ist.

Makler mit einem großen Netzwerk an Experten können hilfreich sein

Nie würde er den Verkaufenden nach dem Mund reden, außerdem den Zeithorizont erklären. Ein guter Makler nimmt sich also genügend Zeit. Drängt jemand auf einen schnellen Vertragsabschluss, dann sollten die Alarmglocken läuten. Professionell und transparent sollte freilich auch der Internetauftritt der makelnden Firma sein, seriöse Geschäftspartner haben nichts zu verstecken. Transaktionen müssen effizient, digital optimiert, damit zeitsparend abgewickelt werden. Digitalisierung zahle sich - neben einer professionellen Aufbereitung von Daten - auch bei der professionellen Präsentation von Objekten im Internet aus, so Ivankovic. Ein virtueller 360-Grad-Rundgang erspare allen Beteiligten aufwendige Terminabstimmungen.
Das Exposé
Auch das Exposé: Diese wichtigste Verkaufsunterlage sollte aussagekräftig, informativ und optisch ansprechend daher kommen. Sich aktuelle Exposés zeigen lassen, um abzulesen, wie viel Mühe in Objektbeschreibungen und Informationssammlungen steckt! Man sollte zudem die Referenzen prüfen, die Mitgliedschaften in Fachverbänden und - wichtig - ob eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung besteht. Auch den Besten können Fehler unterlaufen! Die Entscheidungsgrundlage von Immobilienkäufern, so IIB-Chefin Ivankovic, habe sich in den vergangenen 18 Monaten verändert. 

Budget im Blick
Makler müssten nun auch Budgets im Blick haben statt wie früher allein den Verkaufspreis. Neben diesem spielten nun Kredit, Kaufnebenkosten und Steuern eine deutlich größere Rolle, sowie Ausgaben für etwaige Sanierungen für mangelhafte Isolierung oder zugige Fenster. Energiepreise und strengere gesetzliche Vorgaben würden viel stärker einbezogen. „Makler, die da auf ein Netzwerk aus Finanzierungspartnern und Energieberatern zurückgreifen können, sind im Vorteil“, so Ivankovic.
Die passenden Interessenten
Wichtig außerdem: Auf welche Weise führt der Makler den aufwendigen, aber essenziellen Prozess des Herausfilterns solventer Käufer durch? Geschickte Makler, so IVD-Bundesverbandschefin Carolin Hegenbarth, bieten potenziellen Käufern mit engerem Budget gleich attraktive Alternativen an.
Apropos: Eigentümer, die verkaufen wollen, sollten sich vorab erkundigen, was die Maklerleistung kostet. Seit Dezember 2020 teilen sich zwar die Parteien qua Gesetz die Maklerprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das ist aber gemäß Verbraucherzentrale lediglich ein Richtwert. Daher sei wichtig, "im Interesse beider Parteien mit dem Makler über den Preis zu verhandeln. Ausschlaggebend sind die individuellen Vereinbarungen."

Petra Mostbacher-Dix


Fit für die Übergabe von Haus oder Wohnung

Steht ein Haus- oder Wohnungsverkauf an? Gute Vorbereitung ist der halbe Verkaufserlös.

Wer eine Immobilie verkaufen will, hat viel zu tun. Um bei dem Durcheinander zwischen Interessentenbesuchen und Ämtergängen nicht den Überblick zu verlieren, raten Experten aus der Branche, den gesamten Prozess eines Haus oder Wohnungsverkaufs in mehrere kleinere Phasen einzuteilen. Aller Anfang ist Organisation: Wer früh gut plant, spart später Zeit und muss nicht nacharbeiten.
Zeitplan anfertigen
Dazu trägt ein Zeitplan bei. Wie lange dauert es realistisch, um alle Aufgaben zu erledigen. Wann soll der Umzug stattfinden? Und wie sieht das Budget aus? Welche Kosten müssen noch einkalkuliert werden, etwa Malerarbeiten oder Anzeigenschaltungen? Experten raten: Stets etwas Mehrkosten einplanen. Schon früh den Marktwert des Hauses oder der Wohnung analysieren. Und auch die Zielgruppe. Für welches Alter könnte das Objekt am ehesten passen, ist es für Singles, Familien oder Ruheständler geeignet, passen Stil, Ausstattung und Attribute zu Romantikern oder Pragmatikerinnen? Das und mehr zu definieren, hilft beim Vermarkten, um schneller einen Käufer zu finden. 

Dokumente organisieren
Als nächstes gilt es, die notwendigen Dokumente zu besorgen und bei Besichtigungen gleich im Anschlag zu haben, beispielsweise den Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden. Wenn man mit einem Makler arbeitet, kümmert der sich um Kunden, Gespräche und Verkauf. Ohne muss man selbst für die On- und Offline-Vermarktung sorgen, damit potenzielle Kunden das zu verkaufende Schmuckstück in Anzeigen oder im Internet entdecken. 

Der nächste Schritt: Besichtigungen. Aus den Anfragen eine Vorauswahl treffen und Termine ausmachen - am besten mit etwas zeitlichem Abstand. So kann man vor- und nachbereiten sowie sich für kritische Fragen gut wappnen. Und bei Bedarf rechtzeitig absagen, falls man sich mit einem Käufer geeinigt hat.
Vertrag aufsetzen
Dann heißt es, den Vertrag aufsetzen, vielleicht einen Profi hinzuzuziehen. Käufer und Verkäufer müssen Vereinbarungen stets schriftlich festhalten, im Zweifelsfall dienen diese als Rechtsgrundlage bei Streitigkeiten. Bleibt nur noch die Schlüsselübergabe. Aber erst nachdem der Verkaufsbetrag auf dem Konto ist. Und: Nie den Schlüssel vorher übergeben.

Von Petra Mostbacher-Dix