Neuvermietungen stürzen zurzeit steil ab, insbesondere auch in Stuttgart. Das Büro der Zukunft verwandelt sich nämlich radikal.
Haben große, zentrale Bürogebäude für Unternehmen eine Zukunft? Zwei große, in Stuttgart beheimatete Firmen haben in jüngster Zeit die Antwort gegeben: Die Versicherungsunternehmen W&W und Allianz haben sich in Stadt und Region neue Standorte gesucht. W&W hat eine neue Zentrale bei Kornwestheim errichtet, und Allianz will in zwei Jahren aus zwei Büros in der Innenstadt an einen zentralen Standort nach Stuttgart-Vaihingen ziehen.
Auch wenn die Planung schon aus Zeiten vor Corona stammt und die Flächen gegenüber dem ursprünglichen Konzept reduziert wurden, ist das ein Indiz, dass das zentrale Firmenbüro auch in Zeiten des Homeoffice nicht tot ist, sondern sich radikal verändern wird. Immer mehr Firmen legen Wert darauf, dass sich ihre Mitarbeiter nicht in der Einzelarbeit zu Hause verlieren, sondern regelmäßig im Büro vorbeischauen.
Zwei bis drei Tage in der Woche ist inzwischen eine typische Präsenz. Und an diesen Tagen liegt der Schwerpunkt bei der Zusammenarbeit und der Begegnung mit Kollegen. „Es braucht Flächen, die man früher nicht gebraucht hat“, sagt Allianz-Sprecherin Heike Siegl. Es gebe mehr Räumlichkeiten für den Austausch oder Videokonferenzräume, aber auch Rückzugsräume – die man im neuen Bürogebäude sogar im Betriebsrestaurant vorgesehen hat. „Wir wollen, dass die Leute gerne ins Büro gehen.“ Die einzelnen Teams bestimmen deshalb in Workshops mit, wie ihr künftiges Büro aussehen wird.
Neuvermietungen brechen ein
Doch für den Büromarkt bedeutet das einen gewaltigen Umbruch, der erst einmal viele Verlierer kennt. In diesem Jahr ist der deutsche Markt für Bürovermietungen drastisch eingebrochen. Laut einer Untersuchung des Immobilienunternehmens Colliers sind im ersten Halbjahr 2023 in den sieben wichtigsten deutschen Städten 37 Prozent weniger Flächen vermietet worden als im Vorjahreszeitraum – und das ist auch mehr als ein Viertel weniger als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
In Stuttgart war der Absturz besonders drastisch und hat sich in den vergangenen Monaten sogar noch beschleunigt. Nachdem die Vermietungen im ersten Quartal um rund die Hälfte geschrumpft waren, beträgt der Rückgang im Halbjahresvergleich sogar fast drei Viertel, sagt eine Untersuchung des auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Stuttgarter Beratungsunternehmens E&G, das für die Stadt Stuttgart auch den Jahresbericht über den Büromarkt erstellt hat. Gleichzeitig hätten aber die Büromieten „einen enormen Sprung nach oben gemacht“, heißt es dort weiter.
Enorme Verschiebungen
Wie passt das zusammen? Die Unternehmen suchen nach attraktiven Lagen und innovativen Gebäuden, die mit Blick auf den aktuellen Bedarf sowohl bei der Größe als auch bei der Ausstattung mithalten können. Hier sind dann auch die Mieten hoch und ist die Auslastung gut. Standorte zweiter Wahl und in die Jahre gekommene Immobilien haben es hingegen immer schwerer.
Auch in Randlagen um Stuttgart herum sind schon im vergangenen Jahr die Leerstände deutlich gestiegen. Noch problematischer sei aber der versteckte Leerstand, sagt der Berliner Immobilienberater Sven Wingerter. „Derzeit zahlen viele Firmen brav weiter ihre Miete, obwohl ihre Büros verwaist sind.“
Der Bedarf an Büro-Quadratmetern wird mittelfristig schrumpfen. Das gilt auch für die Innenstädte, die wegen der Attraktivität für jüngere Fachkräfte bisher noch gesuchte Bürostandorte sind. Mischformen von Wohnen, Arbeiten und Dienstleistungen sind dort die Zukunft. Außerhalb Deutschlands, etwa in Frankreich oder den USA, werden schon heute immer mehr Bürogebäude zu Wohnungen umgebaut.
In Deutschland scheitert das aber häufig an Bauvorschriften – und dem Zaudern der Kommunen, denen mit dem Ende der Büronutzung Gewerbesteuerzahler entgehen. Der Bund hat in seinem aktuellen 14-Punkte-Plan für den Wohnbau eigens eine neue Förderung aufgenommen, die diese Umwandlung unterstützen soll.
Büros müssen intelligenter werden
Doch Steffen Szeidl, Vorstand des auf Bau und Immobilien spezialisierten Stuttgarter Beratungsunternehmens Drees und Sommer, ist skeptisch. „Leerstehende Büros werden die Wohnungsnot nicht lösen“, sagt er. Schon der Zuschnitt sei oft schwierig: „Beispielsweise sind die Grundrisse zu tief und dunkel, hinzu kommen eine mangelhafte Erschließung und die Lärmschutzanforderungen.“ Die Büros und ihre Nutzung müssten intelligenter werden, sagt er. Das Unternehmen hat in Stuttgart-Vaihingen seinen Bürostandort kontinuierlich erweitert. Selbst eine alte Buchbinderei wurde zu einem Innovationszentrum umgemodelt – erst einmal auf vier bis fünf Jahre, weil man flexibel bleiben möchte.
Für das Büro der Zukunft brauche es vor allem mehr Daten. Die Stuttgarter Bauberater analysieren mit einer App, auf der jeder Mitarbeiter seinen Arbeitsplatz bucht, anonymisiert das Nutzerverhalten. „Wir sehen da beispielsweise, was beliebte Arbeitsplätze sind und können sie dementsprechend weiterentwickeln.“
Ziel ist eine Auslastungssteuerung, die ohne rigide Vorschriften auskommt, sondern mit passenden Angeboten lockt. Zudem ermöglichen solche digitalen Werkzeuge, die Gebäude je nach Auslastung zu steuern, von der Heizung und Lüftung bis zu den Parkplätzen. Energieverbrauch und die CO2-Bilanz werden bei der Auswahl von Büros immer wichtiger.
Es sei andererseits aber falsch, die geringere Präsenz eins zu eins zu nutzen, um Flächen einzusparen: „Mehr Qualität braucht auch mehr Platz je Mitarbeiter“, sagt er. Im Büromarkt stecke gerade für den Umbau im Bestand in den kommenden Jahren deshalb viel Potenzial.
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