Die Bauzinsen sind gefallen, die Immobilienpreise haben sich stabilisiert, beginnen aber wieder zu steigen. Warum jetzt ein guter Zeitpunkt ist, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.
Erst waren die Zinsen zu hoch, dann die Immobilien zu teuer. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen? Experten zufolge bietet das derzeitige Zinstief zweifellos Chancen für Kaufinteressierte, denn die Finanzierung von Immobilien ist dadurch wieder günstiger.
„Seit der Zinswende 2022 haben die Bauzinsen aktuell jetzt das tiefste Niveau erreicht“, sagt Franziska Zolldahn vom Baufinanzierer Interhyp. Nach Angaben der Finanzierungsexpertin liegen die Zinsen für zehnjährige Darlehen derzeit im Schnitt bei rund 3,3 Prozent, teilweise stehe auch die zwei vor dem Komma. Vor einem Jahr lag der durchschnittliche Zinssatz bei 4,3 Prozent.
Das macht einen deutlichen Unterschied bei den monatlich Raten aus, rechnet Zolldahn an einem Beispiel vor. Wer etwa ein Darlehen über 400 000 Euro aufnimmt, zahlt im jetzigen Zinsumfeld monatlich eine Rate von 1766,67 Euro, bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent. Vor einem Jahr lag die entsprechende Rate für das gleiche Darlehen noch bei 2100 Euro, also monatlich um 333 Euro höher – aufs Jahr gerechnet waren das knapp 4000 Euro mehr.
„Wer die passende Immobilie hat, sollte zuschlagen“
Dass die Zinsen noch weiter sinken, darüber wollen Experten nicht spekulieren, in Teilen seien die Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB) bei Banken schon eingepreist. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen bis Jahresende weiterhin seitwärts bis leicht rückläufig in einem Korridor von drei bis vier Prozent bewegen“, sagt Oliver Adler, Immobilienexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall. „Wer die passende Immobilie hat, sollte nicht allzu lange warten und zuschlagen“, sagt er.
Dass Bauzinsen und Immobilienpreise noch spürbar sinken werden, damit rechnet er nicht – vor allem nicht in guten Lagen und bei besseren Energieeffizienzklassen der Objekte. Die Nachfrage nach Immobilien übersteige seit Jahren das Angebot. Nach wie vor werde hierzulande zu wenig gebaut. „Deshalb werden die Preise tendenziell weiter ansteigen“, sagt er. Seit Jahresbeginn 2024 sind nach Angaben der Bausparkasse Schwäbisch Hall die Immobilienpreise über alle Gebäudeklassen hinweg um 2,4 Prozent gestiegen. Die steigenden Preise lassen sich auch im Interhyp-Immobilienindex ablesen – sie liegen aber noch immer unter den Höchstwerten von 2022. Auf Stuttgart bezogen liegen die Immobilienpreise noch rund 8,6 Prozent unter dem Höchstwert des Jahres 2022. „Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war lange nicht mehr so günstig“, meint Zolldahn angesichts „eines verhältnismäßig guten Zinssatzes und einem guten Niveau, bei den Immobilienpreisen“.
Experte Adler verweist auch auf das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln. Das hat ermittelt, dass unter Einbeziehung der Zinsen, Baukosten und des Einkommens die Erschwinglichkeit von Wohneigentum auf dem Niveau von Mitte der 2000-er Jahre liege und damit günstiger ist als noch vor 30 Jahren.
Oft können Käufer auch beim Preis nachverhandeln – etwa bei älteren Objekten, die saniert werden müssen. Anders als früher seien nicht nur Lage und Alter der Immobilie entscheidend, auch der energetische Zustand spiele eine Rolle. „Bei Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse von D oder schlechter ist mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent zu rechnen“, sagt Adler.
Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen lassen
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss sich vielen Fragen stellen. Was kann man finanziell stemmen, wie hoch darf die monatliche Rate sein, wie lange die Zinsbindung? Entscheidend sei vor allem auch die Lebensplanung, sagt Zolldahn. Ein Doppelverdiener-Pärchen Anfang 30, bei dem das Thema Familienplanung anstehe, habe andere Pläne als ein Mittfünfziger, der definitiv in den nächsten 15 Jahren in Rente gehe. Wenn man die Immobilie selber nutzen wolle, rät die Interhyp-Expertin zu Krediten mit 15 Jahren Zinsbindung. Der Vorteil: Die Zinssätze sind nur wenig höher als bei zehnjährigen Darlehen und Kreditnehmer sichern sich so langfristig ab. Zudem gebe es ja immer noch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, so dass man auch nach zehn Jahren aus dem Vertrag komme. Es komme auf den Einzelfall an, sagt sie.
„Mehr Flexibilität in die Finanzierung einzubauen, kann sinnvoll sein“, sagt Zolldahn. Viele Banken böten Sondertilgungsmöglichkeiten oder ein Recht auf Tilgungssatzwechsel. Will heißen: Der eine erhöht die Tilgung, weil er Gehaltssteigerungen mitnimmt, der andere reduziert sie, weil die Elternzeit dazwischen kommt. Die Interhyp-Expertin warnt davor, jeden Cent an Ersparnissen in die Baufinanzierung zu stecken. „Wenn die Waschmaschine, der Kühlschrank oder das Auto kaputtgehen, sollten die Kunden noch Reserven haben“, sagt sie.
Das sehen auch Verbraucherschützer so. Bei der Ermittlung der möglichen monatlichen Finanzierungsrate sei es ratsam, auch einen Puffer für weiter steigende Lebenshaltungskosten einzukalkulieren. Damit lasse sich auch das Finanzierungsrisiko reduzieren. Wer mit einer niedrigen monatlichen Rate beginne, könne später ja über Sondertilgungen abbezahlen. Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens – die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung.
Die Ideallösung sei, wenn ein Kunde zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie als Eigenkapital habe und on top noch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Gebühren für den Grundbucheintrag, Maklerprovision) bezahlen könne, sagt Zolldahn. Je weniger beim Immobilienkauf über Kredit finanziert werden müsse, desto besser seien die Chancen günstigere Konditionen bei der Bank zu bekommen.