Baugemeinschaften sind eine Chance, ein Eigenheim zusammen mit anderen Bauherren zu verwirklichen. Doch der Weg dahin kann steinig sein. Silke Koch jedoch hatte Glück – und lebt nun in einem Vorzeigeviertel im Stuttgarter Westen.
Silke Koch (47) freut sich „jeden Tag, hier zu leben“: in einem Vorzeigeviertel im Stuttgarter Westen mit ruhigen und grünen Innenhöfen, dennoch nah am Stadtzentrum; in einer Wohnung nach ihren Bedürfnissen. In diese 80 Quadratmeter konnten sie und ihr Partner als Teil einer privaten Baugemeinschaft ziehen.
Zunächst hatte Silke Koch im Olga-Areal als Architektin einige Bauwillige betreut. Irgendwann bot es sich dann an, dass sie Mitbewohnerin in einem Haus mit 13 Einheiten wird. So kennt sie diesen Weg zum eigenen Heim aus doppelter Perspektive. Und sie hält große Stücke auf Baugemeinschaften. Sie seien zeitgemäß und bedarfsorientiert. Sie helfen, Kosten zu senken. Und nach dem Bauen ziehen nicht wild zusammengewürfelte Hausgenossen ein, sondern Menschen, die sich schon vom Planen und Bauen, vom Hoffen und Bangen kennen.
Verfahrensverzögerungen bewirken Kostensteigerungen
Aber Silke Koch hatte in vielerlei Hinsicht Glück – dazu gehört auch, dass sie im Sommer 2019 vor dem Einsetzen der Teuerungswelle im Bauwesen einziehen konnte. Andere Baugemeinschaften hat der Kosten-Tsunami inzwischen voll erwischt. Zum Beispiel in Feuerbach auf dem früheren Schoch-Areal. Dort wären die Baugemeinschaften jetzt eigentlich schon aus dem Gröbsten raus, doch das Bebauungsplanverfahren verzögerte sich um ungefähr zwei Jahre, weshalb man auf die Stadtverwaltung hier nicht gerade gut zu sprechen ist. Die Bauarbeiten sind heute nicht wie geplant in der Endphase, sie sind nicht einmal eingeläutet, ja, nicht einmal alle genehmigt.
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Die Folgen: dramatisch. Schon mit der Pandemie gingen Kostensteigerungen von etwa 15 Prozent einher. Mit dem Krieg in der Ukraine sowie der Verknappung von Baumaterialien kam eine zweite Kostenwelle. Für den Rohbau müssen neue Angebote eingeholt werden. Die Bauwilligen haben zwar längst viel Mühe und (geliehenes) Geld investiert, dennoch bangen sie, wann das Bauen beginnen kann. Die Doppelbelastung für die alte Wohnung und für die Baufinanzierung währt länger – und wird erdrückend.
Komplizierte Konstrukte
Ein anderes Projekt bei der Roten Wand sei der Stadt sogar besonders gründlich misslungen, sagte selbst ein Mitarbeiter der Verwaltung unserer Zeitung. Dort, am Rand des Killesbergs, ist der Bauauftakt noch ferner. Dabei gab der Investor Franz Fürst schon vor fast einem Jahrzehnt den Plan auf, den früheren Messeparkplatz mit einem Mode-Orderzentrum zu bebauen. Die Stadt besann sich auf Wohnungsbau mit einem Anteil von Baugemeinschaften. Nach einem Planungswettbewerb 2013 fasste man hehre Ziele: vorbildliche Architektur, klimafreundlich bis hin zu Holzbauweise, dies auch noch in runden „Wolkenhäusern“. Bis vor ein Tagen war noch keine Genehmigung erteilt.
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Die Baugemeinschaften sind bei solchen kombinierten Bauprojekten abhängig von anderen Bauherren wie Genossenschaften oder Bauträgern, die für gemeinsame Tiefgaragen und Leitungen zuständig sind, Ankernutzer genannt. Das Interessengemenge war an der Roten Wand von Anfang besonders groß, das Gelände mit Preisen von 2260 bis 2500 Euro pro Quadratmeter schon 2019 sehr teuer. Peter Pätzold (Grüne), seit September 2015 Baubürgermeister, räumt heute ein: „Das würde ich heute nicht mehr in dieser Komplexität machen.“
Liefern Baugemeinschaften mehr Qualität?
Komplexität ist ein gutes Stichwort. Daran musste auch Silke Koch, die Architektin und Mitbauende vom Olga-Areal, denken. Nicht, weil Baugemeinschaften schon lang vor dem Baustart viel Gehirnschmalz aufbringen und die Beteiligten viele Details klären müssen; Silke Koch meint eher die Verfahren bei der Stadt. Sie vermutet, dass die Verwaltung es in Stuttgart noch besser machen wollte als Freiburg oder Tübingen, wo man große Routine in Verfahren mit Ankernutzern habe, und dann sei es zu kompliziert geraten. Dabei gebe es in Stuttgart ja gute Ansätze, etwa die Grundstücksvergabe, bei der für die Stadt die Qualität der Konzepte ausschlaggebend ist, nicht der höchste Preis. Silke Koch würde sich aber wünschen, dass die Stadt die Bebauungsplanverfahren vereinfacht und mehr auf die Qualität der Baugemeinschaftspläne vertraut.
Natürlich geht es in der Stadt mit dem chronischen Bauplatzmangel auch um mehr Stücke vom Kuchen. Im Olga-Areal konnten die Baugemeinschaften dank einer Bürgerinitiative knapp ein Viertel der Fläche ergattern, aber meist ist es in Stuttgart deutlich weniger. Zu wenig, meint Silke Koch, um das städtebauliche Potenzial zu heben, das mit den Baugemeinschaften bestehe. Baugemeinschaften bräuchten dringend mehr Flächen und noch mehr Beistand. „Das gehört ganz oben eingeordnet in der Verwaltung“, meint Koch. Die aktuellen Schwierigkeiten sprächen sicherlich nicht gegen die Baugemeinschaft. Deren Vorteile blieben bestehen, auch der Kostenvorteil, weil es ohne einen Bauträger geht. Aber natürlich komme man bei steigenden Preisen weiter in Bereiche, wo Bauen für viele Interessenten unerschwinglich werde. Das erzählt sie im Gemeinschaftsraum, den sich ihre Baugemeinschaft im Erdgeschoss neben einer Teeküche eingerichtet hat. Und sie winkt einmal mehr hinaus zu Mitbewohnern in ihrem Wohlfühlquartier.
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Darum geht es bei Baugemeinschaften
Baugemeinschaften
Sie bestehen meist aus Privatleuten, die sich ihren Wohntraum passgenau in bezahlbaren Eigentumswohnungen erfüllen wollen. Sie sind aber sehr vielfältig. Mit Bauflächen gehen die Baugemeinschaften meist sparsam um, weil verdichtet gebaut wird. Extras wie Gästezimmer gibt es oftmals zur gemeinsamen Nutzung. Integrieren lassen sich auch inklusives Wohnen, Generationenwohnen oder sogar Wohnungen zum Vermieten. Weil man gemeinsam plant, legt man schon früh den Grundstein für Zusammenhalt im Viertel und für die Identifikation mit dem Viertel.
Kostensituation
Eine Faustregel besagt, rund 15 bis 20 Prozent seien zu sparen, wenn der Bauträger außen vor bleibt. Ein Sachkenner im Rathaus meint sogar, die Baukosten für Baugemeinschaften mit städtischer Förderung hätten im Olga-Areal vor ein paar Jahren nur ungefähr zwei Drittel dessen betragen, was Bauträger seinerzeit für ähnliche Wohnungen in Stuttgart verlangt hätten: 7000 bis 8000 Euro.
Projekte
Laut Stadtverwaltung wollen am Wiener Platz in Feuerbach vier Baugemeinschaften insgesamt etwa 35 Wohneinheiten sowie Gewerbe, Inklusions-Wohngemeinschaft und studentische Wohngemeinschaft realisieren, das Projekt an der Roten Wand besteht aus zwei Baugemeinschaften, rund 36 Wohneinheiten und Gewerbe. Darüber hinaus seien vorgesehen und durch Beschlüsse oder Projektvereinbarungen gesichert: Projekte im Neckarpark (zwei Baufelder, etwa 170 Wohnungen), auf dem ehemaligen Areal des Bürgerhospitals (etwa 120 Wohnungen), am Logauweg im Fasanenhof (15 bis 20 Wohnungen) und im Gebiet Düsseldorfer/Bottroper Straße im Hallschlag (etwa 30 Wohnungen). Weitere Gebiete für gemeinschaftliche Wohnprojekte seien in Vorbereitung: im Rosensteinquartier, in der Leonhardsvorstadt in der Innenstadt sowie in Weilimdorf.
Informationen
Bei der Stadt gibt es alle relevanten Informationen im Internet unter der Adresse www.stuttgart.de/baugemeinschaften.