In keiner anderen der sieben großen deutschen Städte ist der Verkauf neuer Eigentumswohnungen derart eingebrochen wie in Stuttgart. Experten erklären jedoch, warum teure Eigenheime auch Geringverdienern zugute kommen.
Stuttgart - Im ersten Halbjahr 2018 wurden in ganz Stuttgart lediglich 119 neue Eigentumswohnungen verkauft – so wenige wie nie zuvor. Und: im Bundesvergleich findet sich ein ähnlicher Einbruch in keiner anderen der sieben größten Städte.
Während Stuttgarts Rathausspitze ihren politischen Fokus klar auf subvenbtionierte Wohneinheiten richtet, gehen namhafte Experten davon aus, dass gerade durch Bau und Verkauf vergleichsweise teurer Eigentumswohnungen eine Entlastung auf dem gesamten Wohnungsmarkt erreicht werden kann.
Doch wie sollen Geringverdiener vom Bau kostspieliger Eigenheime profitieren? Nach Ansicht des Empirica-Instituts heißt die Antwort auf diese Frage Sickerungseffekte. Damit beschreiben die Wirtschaftsforscher den Effekt, dass durch den Bezug einer Eigentumswohnung eine ganze Kette von Umzügen losgetreten werden kann. „Mieter günstiger Wohnungen ziehen in einen komfortabler ausgestatteten Neubau und machen somit Platz für neue Mieter, die auf vergleichsweise preiswerten Wohnraum angewiesen sind“, erklärt Reiner Braun vom Empirica-Institut. Die Forscher sagen, man habe wissenschaftlich nachweisen können, „dass der Bezug eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung mit etwas zeitlicher Verzögerung über mehrere Stufen zu einem Freiwerden preiswerten Wohnraums führt, der dann anderen sozialen Schichten zur Verfügung steht“.
Die Eigentümervertreter von Haus und Grund schließen sich der Sichtweise der Wirtschaftsforscher an. Landeschef Ottmar Wernicke erklärt auf Anfrage: „Selbstverständlich brauchen wir mehr sozialen Wohnungsbau in Stuttgart. Aber wir brauchen ebenso neue Wohnungen in den anderen Segmenten – auch im Eigentum.“
Doch im Stuttgarter Rathaus sieht man das Thema sinkender Verkaufszahlen nicht als Problem an. „Die Stadt hat ihren Schwerpunkt nicht auf Eigentumswohnungen, sondern auf den geförderten Mietwohnungsbau gelegt“, erklärt die Sprecherin der Landeshauptstadt, Jana Steinbeck.
Der Einbruch der Verkaufszahlen ist in Stuttgart besonders im Neubau spürbar. Im ersten Halbjahr 2018 wurden von den städtischen Gutachtern lediglich 119 Verkäufe in diesem Segment registriert. Das ist ein historischer Tiefstwert. Das letzte Mal, dass in einem Quartal weniger als 200 Wohneinheiten verkauft wurden, war im Jahr 2001 (199 Verkäufe).
Stuttgart
Einwohne: rund 630 000
Preis: Neue Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6485 o pro Quadratmeter
Auch im Bestand gehen die Vertragsabschlüsse deutlich zurück. In den ersten beiden Quartalen dieses Jahres wurden lediglich 1161 Wohnungen verkauft. Damit ist zwar noch kein historischer Tiefstwert erreicht. Doch verglichen mit den ersten Halbjahren 2011 und 2012, als jeweils mehr als 1400 Verkäufe im ersten Halbjahr registriert wurden, wird klar, dass auch im Bestand extrem wenig verkauft wird.
Berlin
Einwohner: rund 3,6 Millionen
Preis: Neue Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 5129 Euro pro Quadratmeter
Bei den Verkäufen von Eigentumswohnungen ist in Berlin kein Einbruch erkennbar. Wurden im Jahr 2014 insgesamt noch 12 470 Wohneinheiten verkauft, waren es im vergangenen Jahr 14 283. Im Jahr 2016 wurden sogar knapp 16 000 Einheiten verkauft. Auch wenn man allein den Neubau betrachtet, lässt sich kein Rückgang der Verkaufszahlen feststellen. Im Jahr 2014 wurden in der Hauptstadt 2019 neue Wohneinheiten verkauft, im vergangenen Jahr waren es hingegen 3684, 2016 lag die Zahl bei 3760.
Die Immobilienpreise haben in der Hauptstadt in den vergangenen Jahren deutlich angezogen – lag der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung im Jahr 2014 noch bei 2491 Euro pro Quadratmeter, waren es 2017 bereits 3626 Euro.
München
Einwohner: rund 1,46 Millionen
Preis: Neue Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 7500 Euro pro Quadratmeter
Nach Aussage der Münchner Immobiliengutachter ist die Zahl der verkauften Wohnungen im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr nur leicht – um etwa ein Prozent – zurückgegangen. Von rund 4730 verkauften Eigentumswohnungen waren rund 1420 Neubauobjekte, heißt es in der Auswertung der Münchner Immobilienexperten.
Betrachtet man die Zahl der Verkäufe in den vergangenen zehn Jahren, sieht man, dass die aktuellen Zahlen eher am unteren Ende stehen. Im Jahr 2009 lag die Zahl der Abschlüsse im ersten Halbjahr insgesamt knapp über 6000 – dabei ebenfalls rund 1500 Verkäufe im Neubau. Seit 2011 (rund 7000 Verkäufe insgesamt mit etwa 2000 Abschlüssen im Neubau im ersten Halbjahr) sinkt die Zahl bis heute leicht.
Köln
Einwohner: rund: 1,01 Millionen
Preis: Neue Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 4677 Euro pro Quadratmeter
In Köln geht die Zahl der verkauften Wohnungen seit Jahren leicht zurück – ein plötzlicher Einbruch wie in Stuttgart ist jedoch nicht erkennbar. Im ersten Halbjahr 2018 wurden in Köln insgesamt 2378 Wohnungen verkauft – 308 davon im Neubau. Zum Vergleich: Im ersten Halbjahr 2011 lag die Zahl der Vertragsabschlüsse im ersten Halbjahr bei 2792. Der Höchstwert der jüngeren Vergangenheit stammt aus dem Jahr 2015 mit 3217 verkauften Objekten im ersten Halbjahr.
Im Gesamtjahr wurden in Köln in der Vergangenheit meist Zahlen zwischen 5000 und 6500 Abschlüssen erzielt – hier stammt der höchste Wert aus 2011. Damals wurden 6614 Verkäufe verzeichnet.
Die Zahl der Verkäufe von Bauland ist im Vergleich zum Vorjahr jedoch spürbar gestiegen.
Hamburg
Einwohner: rund 1,83 Millionen
Preis: Neue Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 5764 Euro pro Quadratmeter
In der Hansestadt bewegen sich die Verkaufszahlen seit Jahren auf einem relativ stabilen Niveau. Im Jahr 2017 wurden insgesamt 6363 Eigentumswohnungen in der Stadt verkauft. Zum Vergleich: der Tiefstwert der vergangenen Jahre stammt aus dem Jahr 2003 und liegt bei 4919 Einheiten – der Höchstwert wurde im Jahr 2010 erreicht (7091 verkaufte Wohnungen). Doch auch in den Jahren 2015 und 2016 wurde ein Wert jenseits von 7000 Vertragsabschlüssen erreicht.
Bei den 6363 im vergangenen Jahr verkauften Wohnungen liegt der Anteil neuer Eigentumswohnungen bei 1890 Einheiten. Im ersten Halbjahr 2018 wurden bislang 3111 Verkäufe im Bestand registriert – der Anteil der Neubaueinheiten lag bei 993.
Frankfurt
Einwohner: rund 747 000
Preis: Neue Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 6170 Euro pro Quadratmeter
In Frankfurt liegen die Tiefstwerte, bezogen auf die Zahl der verkauften Wohnungen, schon einige Jahre zurück. Der niedrigste Wert der jüngeren Vergangenheit stammt hier aus dem Jahr 2008 – damals wurden im ersten Halbjahr 196 neue und 927 Bestandswohnungen verkauft. Im ersten Halbjahr 2018 dagegen wurden bereits 460 Einheiten im Neubau und 988 Wohnungen im Bestand verkauft. Diese Zahlen sind in absoluter Summe für Stuttgart besonders interessant, weil Frankfurt mit Blick auf die Einwohnerzahl nicht weit von der Landeshauptstadt entfernt ist.
Die Werte aus dem ersten Halbjahr 2018 liegen im Übrigen leicht unter dem Schnitt der vergangenen Jahre. Seit 2006 wurden in Frankfurt im ersten Halbjahr meist zwischen 300 und 1000 neue Wohnungen verkauft.
Düsseldorf
Einwohner: rund 613 000
Preis: Neue Eigentumswohnungen kostenzwischen 4200 und 7600 Euro pro Quadratmeter
In Düsseldorf – von der Einwohnerzahl mit Stuttgart durchaus vergleichbar – ist die Zahl der Verkäufe ebenfalls rückläufig – allerdings bewegen sich die absoluten Zahlen speziell im Neubau noch immer deutlich über denen, die aus Stuttgart gemeldet werden. Im ersten Halbjahr 2018 haben die Düsseldorfer Gutachter insgesamt 1364 Wohnungsverkäufe registriert – 276 davon im Neubau.
Im aktuellen Bericht der Immobilienexperten heißt es: „Die Anzahl der Kaufverträge des ersten Halbjahres 2018 ist um 13 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 gesunken.“ Und: der Geldumsatz der Vertragsabschlüsse hat gegenüber dem Vorjahr um 16 Prozent abgenommen. Speziell im Neubau beobachten die Gutachter jedoch eine Verteuerung um mehr als 10 Prozent.