Obwohl im Kreis Ludwigsburg Wohnraum dringend gebraucht wird, lassen Eigentümer baureife Grundstücke brachliegen – die Grundsteuer C könnte das ändern. Wie wichtig die ist, zeigen die Beispiele Ludwigsburg, Asperg und Markgröningen.
Stolz berichtet Christian Eiberger von den Neubaugebieten in Asperg. „In den vergangenen Jahren haben wir mehrere im Stadtgebiet entwickelt“, sagt der Bürgermeister. Beispielsweise wurde eine Gärtnerei abgerissen, um 61 Wohneinheiten zu bauen, auf einer bisher ungenutzten Wiese im Ort entstehen aktuell sieben Mehrfamilienhäuser und auch auf der Fläche eines ehemaligen Möbelhauses werden bereits Wohnungen gebaut.
Nachverdichtung, das Heilmittel der Politik und Stadtverwaltungen gegen die Wohnungsnot, scheint in Asperg zu klappen. Sie könnte aber noch besser klappen, sagt Eiberger. Er würde sich ein „schärferes Schwert“ wünschen, um brache Flächen im Privatbesitz in die Nutzung zu bekommen. „Flächeneigentum sollte nicht nur für die Einzelperson Vorteile bringen, es verpflichtet auch.“ Denn der Druck auf den Wohnungsmarkt ist riesig, jeden Tag könnte Asperg mindestens eine Mietwohnung an den Mann bringen, sagt Eiberger.
540 Wohnungen allein in Ludwigsburg möglich
Nicht nur Asperg, viele Städte im Kreis platzen aus allen Nähten. Stadtplaner schwören auf die Innenentwicklung, am Ortsrand soll nur noch in Ausnahmefällen gebaut werden. Gar nicht so einfach. Unter anderem geht viel Baupotenzial verloren, weil Flächen im Eigentum von Investoren und Bürgern dahinvegetieren – sogenannte Enkelflächen. Die neue Grundsteuer C soll helfen, Städte wünschen sich aber auch ein strengeres Baugebot.
Doch wie groß ist das Problem der ungenutzten Brachen überhaupt? Kreisweite Zahlen gibt es nicht. Einen Eindruck geben jedoch die Städte Ludwigsburg und Markgröningen. Ludwigsburg hat 2020 ein Baulückenkataster erstellt, eine aufwendiges Unterfangen, das jedoch interessante Zahlen hervorbrachte. Allein in Ludwigsburg gibt es rund 180 unbebaute Grundstücke im Privatbesitz, laut Erhebung könnten darauf gut 540 Wohnungen entstehen. Damit haben die Ludwigsburger Enkelflächen das gleiche Wohnraumpotenzial wie der Fuchshof – das größte Baugebiet der Stadt. In Markgröningen ergab das Kataster rund 50 unbebaute Stücke mit einer Fläche von fünf bis sechs Hektar. Platz für rund 500 Menschen, schätzt Bürgermeister Jens Hübner.
Die Stadtverwaltungen Ludwigsburg und Markgröningen gingen noch einen Schritt weiter und kontaktierte die Eigentümer. „Die Rückläufe waren eher ernüchternd“, sagt Ludwigsburgs Baubürgermeisterin Andrea Schwarz. 2020 bekam die Stadt 70 Antworten, 2021 nur noch 24, die wichtigste Erkenntnis: Nur rund sechs Prozent aller Eigentümer haben vor, ihre brachen Flächen zu bebauen. Auch die Stadt Markgröningen bekam kaum Antworten – die Aktionen verpufften. „Es gibt immer wieder kleine, private Entwicklungen, bei denen wir als Stadt unterstützen“, sagt Schwarz. „Es gibt aber auch Lücken, an die wir einfach nicht rankommen.“
Andere Städte wie Asperg oder Steinheim an der Murr können sich ein Baulückenkataster nicht leisten, der Aufwand und das Ergebnis stünden in keinem Verhältnis, sagen die Bürgermeister Christian Eiberger und Thomas Winterhalter.
„In einigen Baugebieten steht jeder fünfte Bauplatz leer“
Der Ärger über die verschwendete Fläche ist jedoch groß. „Die Menschen müssen sich wenigstens Gedanken über ihr Eigentum machen“, sagt Eiberger. Jens Hübner stimmt ihm da zu: „Wir haben so einen Druck und in einigen Baugebieten steht jeder fünfte Bauplatz leer – das ist nicht in Ordnung.“ Thomas Winterhalter ist dagegen etwas verständnisvoller: „Jedes Grundstück, das nicht bebaut wird, steht der Öffentlichkeit nicht zur Verfügung. Aber es gibt auch immer wieder gute, individuelle Gründe, warum eine Fläche brach liegt.“
Was also tun, um die Fläche zu nutzen? In Asperg, Markgröningen und Ludwigsburg wünschen sich die Stadtverwaltungen vom Gesetzgeber bessere Werkzeuge, um Eigentümer zu einer Nutzung zu bewegen. Stichwort: Baugebot. Das ist ein bestehendes Gesetz, mit denen Kommunen Eigentümer dazu verpflichten können, ihre Grundstücke zu bebauen. Das Gesetz sei jedoch graue Theorie, „in der Praxis ist das nicht durchzusetzen“, sagt David Jacob. Der Fachbereichsleiter Liegenschaften und Wohnen der Stadt Ludwigsburg würde sich wünschen, dass der Gesetzgeber das Eigentumsrecht zwar hoch bewertet, bei Wohnungsnot die gesellschaftlichen Belange aber höher einstuft. Jacob hofft auf ein funktionierendes Baugebot, denn „Eigentum verpflichtet“.
Eine Neuregelung des Baugebots steht aktuell nicht an, dafür soll bald ein anderes Werkzeug den Kommunen helfen: die Grundsteuer C. Nach jahrelangem Hin und Her sollen Kommunen in Baden-Württemberg ab 2025 einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen dürfen. Laut aktueller Ausarbeitung der Steuer sollen die Kommunen frei entscheiden dürfen, wie hoch dieser Satz ist.
Mieten könnten gesenkt werden
„Das könnte noch mal Bewegung in die Sache bringen“, sagt Andrea Schwarz. Spekulationen mit Bauland könnten sich durch die Steuer nicht mehr lohnen. Die Grundsteuer wäre ein Anreiz, Grundstücke nicht mehr als bloße Wertanlage zu sehen, sondern darauf endlich Wohnraum zu schaffen. Die Grundsteuer C sei ein Gebot der Fairness, sagt Jens Hübner. Auch Christian Eiberger ist von der Idee überzeugt: „Ich werde mich in Asperg für die Steuer einsetzen“.
Unbebaute, innerstädtische Flächen sind ein Bremsklotz für die Stadtentwicklung. Die Grundsteuer C kann helfen, die Bremse zu lockern. Bis die Steuer wirkt, stehen aber noch viele Hürden bevor. Kommunen müssen ihre betroffenen Grundstücke erfassen, die Steuer im Gemeinderat abstimmen lassen und den Bürgern kommunizieren. Ein riesiger Aufwand, der einigen Städten über den Kopf wachsen könnte.
Brachen: Kleine Wildnis der Stadt?
Umweltverbände
Innerstädtische Brachflächen müssen nicht immer in die Bebauung, sie können auch Raum für Mensch, Tier und Pflanzen sein. Diesen Standpunkt vertreten unter anderem das Umweltbundesamt und der BUND. Gerade in dicht besiedelten Stadtvierteln sollten Brachen in Ruhe gelassen werden, das stärke die Artenvielfalt und wirke kühlend, so der BUND.
Drahtseilakt
Die Umweltverbände sind jedoch hin- und hergerissen, denn auch sie wissen, dass Brachen für den Wohnungsbau genutzt werden müssen, um die Bebauung von unversiegelter Fläche am Stadtrand zu verhindern. Die Faustregel des BUND: In Vierteln, wo es wenig Grünfläche gibt, Brachen beibehalten. Wo es bereits Parks und Naherholung gibt, Brachen bebauen.