Die Preise für Eigentumswohnungen sind zuletzt gesunken. Ist jetzt der richtige Moment, um zuzuschlagen – bevor sie wieder steigen? Und lohnt sich eher der Neubau oder der Bestand?
Die Preise von Eigentumswohnungen in Stuttgart sind zuletzt in einigen Stadtbezirken leicht gesunken – doch die Zinsen bleiben hoch. Viele fragen sich: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu kaufen? Oder lohnt es sich, noch zu warten? Anjulie Timur, Professorin für Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Stuttgart, erklärt, ob sich der Einstieg in den Markt jetzt lohnen kann – und ob eher Bestands- oder Neubauten attraktiv sind.
Warum sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern seit 2021 gesunken?
„Der Preisrückgang ist im Wesentlichen eine Folge der angestiegenen Zinsen“, sagt Anjulie Timur, Professorin für Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Stuttgart. Die Zinswende habe die Finanzierungsbedingungen massiv verändert: „Was 2021 noch problemlos finanzierbar war, liegt heute für viele Käufer außerhalb der Reichweite.“ Dazu wirke sich auch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) indirekt auf die Preisbildung aus. Käufer und Verkäufer sehen den Sanierungsrückstau, der künftig finanziert werden muss – und kalkulieren das ein.
Dadurch sinke die Zahlungsbereitschaft spürbar. Viele Interessenten seien vorsichtiger geworden, entsprechend sei die Zahl der Transaktionen zurückgegangen. „Verkaufen wird derzeit vor allem, wer muss – etwa bei Todesfällen, Scheidungen oder in Erbengemeinschaften – und selbst dort mit Zurückhaltung“, so Immobilienexpertin Timur.
Sollte man jetzt kaufen – werden die Kaufpreise wieder ansteigen?
„Kurzfristig rechne ich nicht mit deutlichen Preisanstiegen“, erklärt Timur. Mittelfristig sei die Immobilienwirtschaft als nachlaufender Konjunkturzyklus mit Verzögerung vom wirtschaftlichen Aufschwung der Region abhängig, sagt sie. Aber langfristig werde tendenziell mehr Wohnraum gebraucht. „Wir werden nicht weniger Menschen, sondern mehr – durch Binnenwanderung, Zuzug aus dem Ausland und künftig auch durch klimabedingte Migration innerhalb Europas.“
Die folgende Grafik zeigt, wie sich die Preise von Eigentumswohnungen in Bestandsimmobilien in den einzelnen Stadtbezirken entwickelt haben:
Wohnraum bleibe also knapp. Ob man in Immobilien investiere, bleibe daher grundsätzlich eine persönliche Sache und sei auch von der entsprechenden Risikoneigung abhängig, so Timur. „Wenn Sie mich aber fragen, ob ich heute in Wohnimmobilien investieren würde: Ja, sofort – aber gezielt.“
Wenn man investiert: Eher in Bestandsimmobilien oder Neubauten?
„Im Neubau kann der Verkäufer preislich kaum runtergehen“, sagt Immobilienexpertin Timur. Die Baukosten und die Finanzierungskosten sind hoch, die Projekte eng kalkuliert. Wer daher eine Neubauwohnung kauft, zahlt auch mehr als im Bestand. „Man profitiert aber von der energetischen und materiellen Aufrüstung einer Immobilie zu Anfang ihres Lebenszyklus – und der liegt bei Wohngebäuden typischerweise zwischen 80 und 100 Jahren.“
Im Bestand hingegen gebe es mehr Verhandlungsspielraum: „Eigentümer, die über die Jahre schon Wertzuwächse gewinnen konnten, sind eher bereit, den Preis zu senken – insbesondere, wenn sie verkaufen müssen.“ Das könne für Käufer attraktiv sein, vor allem, wenn sie über Wissen, Kapital und Zeit für eine Sanierung verfügen.
Viele unterschätzten allerdings die Folgekosten von älteren Immobilien: „Das kann schnell sechsstellige Summen kosten, wenn modernisiert und energetisch nachgerüstet werden muss. Zumal nicht jeder Energieausweis den tatsächlichen Zustand realistisch abbildet.“ Dazu kämen nachbarschaftliche Abhängigkeiten und Interessenskonflikte in großen Eigentümergemeinschaften – etwa beim Thema Dichtung oder Dämmung, die oftmals zu erheblichen Verzögerungen führten.
Kaufpreise von Eigentumswohnungen
Daten
Bei den Kaufpreisen handelt es sich um Value Marktdaten, also Angebotspreise pro Quadratmeter, die Inserate auf gängigen Immobilienportalen umfassen und häufig als Grundlage für Marktanalysen und Bewertungen in der Immobilienbranche dienen.
Angebotspreise
Auch wenn es sich um Angebotspreise handelt, gelten diese als realistisch, da Makler in der Regel zwar noch verhandlungsbereit sind, Käuferinnen und Käufer jedoch zusätzlich Kosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer oder Notargebühren tragen müssen, die den tatsächlichen Kaufpreis insgesamt wieder an das Angebotsniveau heranführen.