In diesem Stadtbezirk sind die Mieten seit 2012 um 60 Prozent gestiegen

60 Prozent Mietsteigerung in 12 Jahren

Als selbstständiger Handwerker mit kleinem Geschäft konnte man sich das noch sehr gut leisten. Das Ehepaar, dessen Name hier keine Rolle spielen soll, wohnt schon lange nicht mehr in der Rötestraße, ist aber in Stuttgart wohnen geblieben und wundert sich über den Hype um ihr altes Wohnviertel.

Wer jetzt in dessen alter Wohnung lebt und wie hoch die Kosten sind, lässt sich leider nicht ermitteln, doch für diese, höchstwahrscheinlich schon sanierte, Wohnung muss man mittlerweile deutlich mehr bezahlen- Im Schnitt rund 1600 Euro. In Stuttgart-West, dem derzeit teuersten Bezirk Stuttgarts, kostete der Quadratmeter 2024 nämlich durchschnittlich 18,20 Euro (2012: 11,40 Euro) – allein innerhalb von 12 Jahren sind die Angebotsmieten demnach um 60 Prozent gestiegen, wie Angebotsmieten der Investmentberatung Jones Lang Lasalle (JLL) zeigen.

„Ja, die Beliebtheit hat ihren Preis, im wörtlichen Sinne: die Mieten sind einfach sehr hoch“, resümiert Bernhard Mellert nüchtern, Bezirksvorsteher im Stuttgarter Westen. Wo er recht hat, hat er recht.

Die Karte zeigt, wie teuer der Quadratmeter in den Stuttgarter Stadtbezirken zuletzt war

Es ist ein schöner, sonniger Herbsttag. Am späten Vormittag sitzt man vor dem Fragola, einem beliebten Café vis-à-vis der Kirche St. Elisabeth. Jung und Alt sind hier, eine Gruppe wandernder Rentner macht gerade eine Pause und schlotzt eine Kugel Eis, drumherum Mütter und Väter mit Kleinkindern, schwatzende Studentinnen am Nebentisch. Glücklich, wer einen Stuhl ergattert.

Im Sommer ist dieser Teil des Bismarckplatzes ein beliebter Treffpunkt, Hunderte finden sich ein; spätestens seitdem hier Sperrschranken für die Autos aufgestellt wurden, die von der Schwabstraße in die Bismarckstraße einbiegen wollen, halten sich hier die Leute gern auf, ganz ohne Konsumzwänge, bis spät in die Nacht.

Der 63-Jährige wohnt schon lange in diesem Bezirk, ist im Westen bereits mehrfach umgezogen und schätzt die Atmosphäre. Urban, durch die dichte großstädtische Bebauung; dörflich, weil man sich trotzdem kennt und an jeder Ecke jemand Hallo sagt. Ja, der Preis ist hoch, der Westen sei aber immer noch kein Schicki-Micki-Kiez, im Gegenteil, die Menschen, die hier wohnen oder unbedingt herziehen wollen, würden Mellert zufolge etwas bewegen wollen.

„Den Hype um den Westen gibt es sicherlich. Doch die Leute wollen hier nicht nur wohnen, sie wollen auch oft gestalten. Hier wohnen sehr viele Menschen, die bereit sind, sich hier zu engagieren. Wir haben eine große Zahl an Initiativen. Und wir sind ein Stadtteil mit vielen Familien“, sagt Mellert, der für Bündnis 90/Die Grünen seit 2019 als Bezirksvorsteher im Westen die örtliche Verwaltung unterstützt sowie Ansprechpartner für die Bürger ist.

Die Hölle für Parkplatzsuchende in Stuttgart

Dabei seien Wohnprobleme oder das Mietpreisniveau gar nicht die Hauptanliegen der Bewohner. Die Beschwerden und Fragen drehten sich laut Mellert mehr um die Lärmsituation, die Vermüllung des öffentlichen Raumes oder auch die leidige Parkplatzsituation. Tatsächlich ist Stuttgart-West nicht nur eines der größten zusammenhängenden Altbaugebiete und am dichtesten besiedelten Wohngebiete Europas, es ist auch der zehnte Höllenkreis für alle automobilen Anwohner ohne Stellplatz und Garage, da hilft in der Autostadt Stuttgart auch kein Anwohnerparkausweis.

Wer die nötigen Mittel besitzt, mietet besser einen Tiefgaragenstellplatz meist weit entfernt von seinem Wohnhaus, als Duplex (mindestens 100 Euro) oder als einzelnen Stellplatz (zwischen 150 und 200 Euro im Mittel). Radfahrende sind klar im Vorteil, auch bei den Kosten, die für den Unterhalt und das Parken des Autos anfallen. Viele Zuzügler unterschätzen diesen Faktor.

Der Stuttgarter Superblock als Reizthema

Allabendlich kann man am Rosenberg, am Hölderlinplatz oder in den engen Straßen rund um den Bismarckplatz die Kunst des wilden Parkens studieren, in der zweiten und dritten Reihe oder sonst wo. Womit wir auch schon beim einerseits heftig kritisierten, andererseits so groß gefeierten Superblock wären – vielleicht die bekannteste Bürgerinitiative im Westen.

Vorbild für den Superblock West sind Barcelonas „Superilles“. Diese Superinseln sind verkehrsarme Quartiere mit Vorrang für Radfahrende und Fußgänger, die sich zudem an begrünten Plätzen und reichlich Sitzgelegenheiten erfreuen können. Das gilt selbstredend auch für alle, die auf den Superilles wohnen.

Angst vor Gentrifizierung in Stuttgart-West

Im Frühjahr 2024 startete eine dazu vergleichsweise kleindimensionierte Verkehrsberuhigung rund um die Augustenstraße, testweise, mit wissenschaftlicher Begleitung. Viele finden die Zurückdrängung des Autos gut, aber, wen wundert’s, nicht alle. Bernhard Mellert versteht beide Seiten und will vermitteln. „Der Superblock in der Augustenstraße ist im Grunde eine feine Sache“, sagt Mellert, „doch die Kritiker monieren nicht nur den Wegfall der Parkplätze, sondern dass gerade solche Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung eben auch die Mieten der Anrainer erhöhen und damit die Gentrifizierung beschleunigen. An diesem Vorwurf ist schon etwas dran. Den Widerspruch sollte man im Auge behalten und prüfen, ob die Stadt eventuell nachjustieren kann.“

Frau Blum kann sich die Miete im Westen nicht mehr leisten

Genau das, diese Angst vor der forcierten Gentrifizierung ist im Westen überall zu spüren, aus den Gesprächen herauszuhören. Im Frühjahr 2025 berichtete diese Zeitung vom Abschied einer echten Institution aus dem Superblock-Areal: der Erotik-Boutique Frau Blum.

Erst habe man die Miete erhöht, nun bringe der Umbau im Viertel das Fass zum Überlaufen, klagten die Chefinnen, die nun Ihr Geschäft nach zehn Jahren von der Reuchlinstraße in die Hauptstätter Straße im Zentrum umgezogen haben. Eine Mieterhöhung und deutlich weniger Laufkundschaft durch den Superblock habe sie letztendlich zur Kündigung bewegt, so die Macherinnen Alexandra Steinmann und Mascha Hülsewig.

Die Frage, ob die Verdrängung von Frau Blum ein Einzelfall war oder eine Verkehrsberuhigung durch einen Superblock generell die Gentrifizierungstendenz in einem Wohnquartier verstärkt, muss die wissenschaftliche Analyse beantworten. Andere Superblocks in der Stadt sind im Gespräch, es existieren aber auch andere wirksame Instrumente zur Eindämmung der Kosten auf dem Wohnmarkt.

„Was ich sinnvoll finde, das sind Initiativen wie das SIM: das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell, bei dem die Stadt dafür sorgt, dass Wohnraum in guter Qualität sozial ausgewogen entsteht“, erklärt Bernhard Mellert. „Dafür wird ein Teil der neu entstehenden Wohnfläche als geförderter und preisreduzierter Wohnraum realisiert. Auch das Quartier auf dem Olgaareal ist und bleibt beispielgebend, wenn es um eine nachhaltige Stadtentwicklung geht. Ein weiterer Punkt ist der Leerstand, den man sicherlich nachdrücklich bekämpfen muss, wobei man aber auch die Ursachen für den Leerstand auf Seiten der Vermieter konstruktiv ansprechen muss.“

Der Westen wählt tendenziell Grün

Das klingt alles gut und sinnvoll. Und dennoch: Für das gute Leben im begehrten wie progressiven, initiativfreudigen Westen Stuttgarts muss man sich finanziell strecken, und ohne einen gut bezahlten Arbeitsplatz – noch besser sind zwei Jobs – wird das nichts. „Die hohen Mieten sorgen letztlich dafür, dass der Westen nicht mehr so bunt ist wie früher einmal“, sagt Claudia Kunz vom vielleicht bekanntesten Kiosk im Kiez: dem Laden 0711. Sie steht seit einigen Jahren hinter der Theke und wohnt selbst mit ihrer Familie im Westen. Im Jahr 1984 hat Claudia Kunz‘ Vater Robert mit dem Eckladen in der Rötestraße begonnen.

Vor mehr als vierzig Jahren! Das ist gerade für Stuttgart mit seiner eher mauen Kioskkultur eine echte Ansage.

Im Laden 0711 gibt’s schon mal kleinere Kulturhappenings, kann man seine Zigaretten kaufen, einen Plausch halten, ein Paket abholen oder sein Wegbier kaufen, klar. Ein echter Social Hub, würde man neudeutsch sagen. Dass dieser Kiosk aber auch alle wichtigen Tages- und Wochenzeitungen und guten Magazine zu den Themen Politik, Wirtschaft, Design und Architektur bereithält, ist schon mal toll für all jene die das klug bedruckte Papier noch schätzen.

Alkoholfreier Prisecco und ein Helles aus Bayern

Dass man aber auch noch eine überzeugende Auswahl an alkoholfreiem Prisecco aus der Region Stuttgart sowie gute Weine vorfindet, während aus den Lautsprechern Bossa Nova erklingt, dafür aber kein Lottoschein abgegeben werden kann, verrät schon einiges über die Stammkundschaft in diesem Teil der Stadt. Von Multikulti könne man eigentlich nicht mehr sprechen, es lebten hier viele Akademiker, das sei ihr Eindruck, meint Claudia Kunz. Besserverdiener. Bei der sozialen Durchmischung schwächelt Stuttgart-West. Ob sich die viel zitierten Krankenschwestern oder Polizisten hier noch eine Miete leisten können? Fraglich.

Viele Spielplätze im Stuttgarter Westen

Andererseits sei gerade der Bereich um den Bismarckplatz „familienfreundlich wie kein zweiter Bezirk der Stadt“. Claudia Kunz, selbst Mutter, zählt in beeindruckendem Tempo alle Spielplätze auf, die man in wenigen Minuten zu Fuß erreichen kann. Das sind mindestens sieben oder acht Plätze. Ein echter Pluspunkt. Dass gerade junge Familien in den Westen ziehen, dann aber unter Druck geraten, wenn ein weiteres Kind dazukommt, ist nicht nur die Beobachtung von Claudia Kunz.

Auch der Bezirksvorsteher Bernhard Mellert sagt: „Ich habe das auch schon erlebt im Bekanntenkreis, dass eine Familie weggezogen ist, weil das zweite Kind gekommen ist.“ Man sucht dann eine größere bezahlbare Wohnung, die es einfach nicht gibt. Und eine bezahlbare Wohnung mit einem Aufzug ist noch seltener als ein Parkplatz in der Senefelderstraße nach Feierabend.

Ist eine Baugruppe eine Alternative?

Wer im attraktiven, kostenmäßig hochanstrengenden, mehrheitlich bei allen Kommunalwahlen deutlich Grün wählenden Westen leben bleiben möchte, muss sich etwas überlegen. Erben geht immer. Oder für die Mietkosten auf alles verzichten, was das Leben lebenswert macht. Sonja Schmuker hat einen anderen Weg gefunden, der vielleicht die Antwort auf die meisten Fragen dieser allgemeinen Wohnkrise ist. Die Baugruppe!

Schmuker kam Mitte der 90er Jahre aus Biberach nach Stuttgart zum Studium, lebte im Westen in WGs und beschloss irgendwann einmal, dass sie hierbleiben will. Die gebürtige Oberschwäbin und Architektin hat sich mit anderen zusammengetan, noch in den 2000er Jahren, zu einer Baugruppe namens MaxAcht – und MaxAcht wurde zu einer dieser Initiativen, die weit über Stuttgarts Kesselrand hinaus bekannt geworden ist.

Zahlreiche Architekturpreise für MaxAcht

So entstand nach jahrelanger Planung und viel Eigenleistung auf dem Olga Areal das erste viergeschossige Wohnhaus in leimfreiem Massivholz in Stuttgart. Für das klimaneutrale Mehrfamilien-Wohnhaus mit den elf Wohnungen und dem Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss gab es schon zahlreiche Architekturpreise und Auszeichnungen. Völlig zurecht. Sonja Schmuker und drei andere Architektinnen und Architekten aus der Baugruppe haben mit den anderen diskutiert, geplant und den Entwurf gemacht, der dann mit dem Büro Architekturagentur unweit des Olga Areals umgesetzt wurde.

Seit 2019 leben im MaxAcht mehr als zwei Dutzend Menschen aus allen Altersstufen. Max Acht heißt das Projekt, weil die Gruppe ursprünglich mit maximal acht Parteien zusammenbauen wollte. Aus acht wurden dann elf, der Name ist aber geblieben. Sonja Schmuker erklärt bei einem Glas Wein in einem Café im Olga Areal, dass sie auch im sechsten Jahr nach der Einweihung glücklich mit der Entscheidung ist.

„Das Faszinierende ist für mich, dass wir uns in all den Jahren noch kein einziges Mal gestritten haben – wie schön ist das denn?“, fragt Sonja Schmuker lachend, die eine 65 Quadratmeter große Einheit im MaxAcht als Eigentümerin bewohnt. „Mir reicht das völlig. Ich muss nur einmal einstecken, um mit dem Staubsauger überall sauber zu machen.“

Alle vier Wochen trifft man sich zu einer Versammlung, man bespricht zum Beispiel, wer den Gemeinschaftsraum nutzen darf, weil sich Besuch angekündigt hat. Das klappe problemlos, und sie selbst schätze vor allem, dass das Haus auch architektonisch und gestalterisch überzeuge. „Ich find’s einfach schön!“ Schmuker schätzt zudem die freundschaftliche Atmosphäre im Haus, die Nähe zu den anderen. „Trotzdem bleibt jeder für sich. Ich weiß aber, egal wie schlecht es mir gehen sollte, da gibt es jemand, den ich um Unterstützung bitten kann.“

Baugruppe mit Geduld und Know-how

Dass sie nur hier und nicht anderswo leben will, liegt für Sonja Schmuker in der guten Infrastruktur begründet. „Ich vermisse nichts, ich muss gar nicht in die Innenstadt, um etwas zu besorgen. Hier gibt es gleich in der Nähe regelmäßig einen Markt.“ Baugruppen sind noch selten, viel zu selten. Doch als Solidargemeinschaft kann man den rasant steigenden Mietpreisen in den Großstädten etwas entgegensetzen, falls man – wie Sonja Schmuker anmerkt – das nötige Beharrungsvermögen und Know-how mitbringt.

Was Sonja Schmuker und Zigtausende andere am Stuttgarter Westen so schätzen, da ist und bleibt erst einmal diese „urbane Lebensqualität, die in Stuttgart in dieser Form einzigartig ist“, so Anjulie Timur, Professorin für Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule in Stuttgart. „Man sieht hier eine ausgeprägte Viertelsentwicklung: Es entsteht Aufenthaltsqualität – Straßencafés, kleine Läden, handwerkliche Bäckereien, Boutiquen, veganes Eis, ein besonderer Spielzeugladen. All das erzeugt dieses Gefühl von „Städtchen in der Stadt“, erklärt Anjulie Timur. „Das ist es, was viele Menschen suchen – eine Mischung aus Urbanität, Lebensqualität und Identität mit dem eigenen Viertel. Diese Kombination macht den Westen dauerhaft begehrt.“ Oder mit den Worten des Bezirksvorstehers und The Doors-Fans Bernhard Mellert auf den Punkt zu bringen: „The West ist the Best“.

Angebotsmieten im Vergleich

Mietpreise
Bei den Daten, auf die sich dieser Artikel bezieht, handelt es sich um Value Marktdaten, also Angebotsmieten, die Inserate auf gängigen Immobilienportalen umfassen und häufig als Grundlage für Marktanalysen und Bewertungen in der Immobilienbranche dienen. Typischerweise liegen diese Inserate über den Mieten älterer Verträge in gebrauchten Wohnungen. Die Daten wurden von der Investmentberatung Jones Lang Lasalle (JLL) zur Verfügung gestellt und bilden jeweils den Medianwert der Quadratmeter-Nettokaltmiete in gebrauchten Wohnungen in den Stuttgarter Stadtbezirken ab. Der Median wird weniger von besonders niedrigen oder hohen Mieten verzerrt. Möblierter, nur kurzzeitig vermieteter Wohnraum sowie geförderter Wohnraum sind ausgeschlossen. Betrachtet wurde für diesen Artikel die Mietpreise des ersten Halbjahrs 2025 sowie der Zeitraum von 2012 bis 2024.

Stuttgart-West
Stuttgart-West gehört zu den größten der 1956 geschaffenen Innenstadtbezirke und zeichnet sich durch seine Vielfalt aus. Charakteristisch ist die dichte Bebauung im Tal sowie die vielen Wald- und Grünflächen auf den Anhöhen: dazu zählen die Karlshöhe, der Hasenberg sowie der Kräherwald. Laut Statista war Bad Cannstatt mit knapp 69300 Einwohnerinnen der größte Bezirk der Stadt Stuttgart. Dahinter folgten die Bezirke West und Ost mit etwa 52000 und 48000 Einwohnerinnen.