Mit einem Zweckentfremdungsverbot will man in Esslingen den Wohnungsmangel mindern. Die von der Stadt vorgelegte Satzung dazu soll detailliert regeln, was künftig erlaubt ist – doch beschlossen ist sie noch nicht.
Dass ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Esslingen kommen soll, ist eigentlich schon längst beschlossene Sache. Nur wie dieses genau aussehen soll, ist bislang noch unklar. Jetzt hat die Stadt einen Vorschlag für eine entsprechende Satzung vorgelegt. Darin ist detailliert geregelt, welche Räume künftig zwingend dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden müssten – und welche nicht. Für manche Eigentümer dürfte das durchaus interessant sein. Beschlossen ist die Satzung allerdings noch nicht: Der Gemeinderat hat die Entscheidung darüber in seiner jüngsten Sitzung noch einmal vertagt.
Wohnraum Als Wohnraum gelten laut der Satzung alle Räume, die objektiv zur dauerhaften Wohnnutzung geeignet sind und vom Eigentümer als solche behandelt werden, also auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime. Objektiv geeignet bedeutet demnach, dass die Räume es erlauben, einen selbstständigen Haushalt zu führen. Nicht als Wohnraum im Sinne der Satzung hingegen gelten Räume, die dem Wohnungsmarkt nicht uneingeschränkt zur Verfügung stehen – etwa weil das Wohnen dort im räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist wie zum Beispiel an die Beaufsichtigung eines Betriebsgeländes oder an die Hausmeistertätigkeit in einem Schulgebäude. Auch Räume, die bereits vor Inkrafttreten der Satzung in zulässiger Weise anderen Zwecken als dem Wohnen dienten, fallen nicht unter das Zweckentfremdungsverbot.
Ausnahmen Ebenfalls nicht von der Satzung betroffen sind Räume, die nicht oder noch nicht bezugsfertig sind, solche, die aus baurechtlicher Sicht nicht zum Wohnen genutzt werden dürfen, oder solche, in denen das Wohnen unzulässig oder unzumutbar wäre. Gründe für Letzteres können schwere Mängel oder Missstände sein oder aber die Tatsache, dass die Räume „unerträglichen Umwelteinflüssen“ ausgesetzt sind, wie es in der Satzung heißt. Klar muss dabei aber sein, dass es nicht möglich ist, die Räumlichkeiten mit einem zumutbaren Aufwand wieder bewohnbar zu machen. Auch wenn ein Raum leer steht, weil er nachweislich vom Markt nicht mehr angenommen wird – etwa wegen seiner Größe oder seines Grundrisses – gilt das nicht als Zweckentfremdung.
Zweckentfremdung Als sehr wohl zweckentfremdet gilt Wohnraum hingegen dann, wenn er zu mehr als 50 Prozent für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wird. Auch wenn er so genutzt oder aber baulich so verändert wird, dass er nicht mehr zum Wohnen geeignet ist, liegt laut Satzung eine Zweckentfremdung vor. Ebenfalls, wenn er mehr als zehn Wochen im Jahr der Fremdenbeherbergung dient, mehr als sechs Monate lang leer steht oder wenn er abgerissen wird. Auch hier gibt es Ausnahmen – etwa wenn die Räume trotz nachweislicher Bemühungen nicht vermietet werden können oder aber wenn sie nur deshalb vorübergehend unbewohnbar sind oder leer stehen, weil sie umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert werden oder bald verkauft werden sollen. Auch Räume, die dem Besitzer als Zweit- oder Ferienwohnung dienen, sowie solche, die mit anderem Wohnraum zusammengelegt oder geteilt werden, fallen nicht unter das Zweckentfremdungsverbot.
Genehmigung Wer Wohnraum anderweitig nutzen möchte, muss sich dies von der Stadt genehmigen lassen. Möglich ist eine Ausnahmegenehmigung zum Beispiel, wenn öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen schwerer wiegen als das Interesse am Erhalt des Wohnraums. Das kann der Fall sein, wenn Wohnraum sozialen Einrichtungen zur Verfügung gestellt oder aber für wichtige Angebote wie die medizinische Versorgung der Bevölkerung genutzt werden soll. Auch stadtplanerische Ziele oder der Ausgleich des wegfallenden Wohnraums durch Ersatzwohnraum oder aber durch Ausgleichszahlungen können eine Genehmigung möglich machen.
Ferienwohnungen Es ist durchaus möglich, unter bestimmten Bedingungen Räume als Ferienwohnung oder anderweitig zur Fremdenbeherbergung anzubieten. Allerdings muss das laut Satzung bei der Stadt angezeigt und registriert werden. Die Stadt stellt daraufhin eine Registrierungsnummer aus, die bei der Werbung für das Angebot – etwa auf entsprechenden Internetportalen – gut sichtbar angegeben werden muss. Bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot kann laut Satzung ein Bußgeld von bis zu 100 000 Euro fällig werden.
Entscheidung und Erwartung
Vertagt
Eigentlich sollte der Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung am Montag über die Satzung für das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum abstimmen. Doch die FDP-Fraktion hatte nach eigenen Angaben noch Beratungsbedarf. Auf ihren Antrag hin wurde die Diskussion vertagt und soll nun erst nach neuerlichen Debatten im Ausschuss für Technik und Umwelt sowie im Verwaltungsausschuss wieder dem Gemeinderat vorgelegt werden. Im Dezember 2021 hatte der Esslinger Gemeinderat mit den Stimmen der Grünen, der Linken, der SPD und FÜR beschlossen, dass die Verwaltung eine Satzung für ein Zweckentfremdungsverbot vorlegen muss – das bürgerliche Lager sieht ein solches kritisch.
Erwartet
Aufgrund der Erfahrungen von anderen Städten mit einem Zweckentfremdungsverbot rechnet man in Esslingen mit durchschnittlich zwölf Wohneinheiten im Jahr, die durch ein solches dem Wohnungsmarkt zusätzlich zur Verfügung gestellt werden könnten. Zwischen 2018 und 2022 gab es laut Stadtverwaltung insgesamt 56 Nutzungsänderungen von Wohnungen zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken, zudem drei genehmigte bei elf beantragten Umwandlungen von Wohnungen in Ferienwohnungen. Aktuell sind nach Angaben der Stadt etwa 15 Ferienwohnungen und -häuser in Esslingen auf der Internetplattform Airbnb buchbar.