Die Preise für Häuser und Wohnungen in der Region Stuttgart sinken so schnell wie nie zuvor. Doch für Mieter bedeutet das nichts Gutes. Für Stuttgart verzeichnet eine Immobilienplattform sogar einen traurigen Rekord.
Wer sich nach einem Haus oder einer Wohnung in der Region Stuttgart umsieht, findet auf Immobilienportalen aktuell deutlich günstigere Angebote als noch vor einem Jahr. Laut Daten von Immoscout24 und Immowelt sind die Preise ins Rutschen geraten.
Deutlich billiger
In der Region wurden Wohnungen bei Immowelt im zweiten Quartal 2023 für rund 10 Prozent weniger angeboten als im Jahr zuvor: Spitzenreiter war der Kreis Ludwigsburg mit minus 10,6 Prozent, gefolgt von Rems-Murr mit minus 10, 4 Prozent, Böblingen mit minus 10,2 Prozent und Esslingen mit minus 9,8 Prozent. Bei Häusern fiel das Minus – mit Ausnahme vom Kreis Esslingen mit minus 12,5 Prozent – etwas geringer aus: Böblingen (minus 9,2 Prozent), Ludwigsburg (minus 8,2 Prozent ) und Rems-Murr (minus 7,3 Prozent).
Damit fällt der Rückgang in der Region stärker aus als im baden-württembergischen Durchschnitt. Bestandswohnungen im Südwesten wurden bei Immoscout24 im zweiten Quartal 2023 für durchschnittlich 7,5 Prozent weniger angeboten als ein Jahr zuvor. Häuser waren im Südwesten im Schnitt 4,9 Prozent billiger. Bei diesen Angaben ist allerdings zu berücksichtigen, dass Angebotspreise keine Auskunft darüber geben, ob bei den Preisverhandlungen beispielsweise ein Rabatt gewährt wurde.
Sonderfall Stuttgart
In Stuttgart gingen den Immowelt-Daten zufolge binnen Jahresfrist die Angebotspreise für Wohnungen um 5,2 Prozent zurück. Hausangebote verbilligten sich dagegen – mit der Region vergleichbar – um 10 Prozent. Trotzdem bleiben Häuser in Stuttgart mit 6700 Euro pro Quadratmeter in Baden-Württemberg am teuersten. Zum Vergleich: Am billigsten war der Quadratmeter mit 2100 Euro demnach im Main-Tauber-Kreis.
Rapider Preisverfall
In den vergangenen Jahren waren die Preise für Wohnungen und Häuser immer weiter in die Höhe geklettert. Angesichts gestiegener Zinsen und damit höherer Belastungen bei der Finanzierung von Krediten hatten Fachleute damit gerechnet, dass der Markt unter Druck gerät. „Noch nie sind die Preise so schnell so abrupt gerutscht, nachdem es zuvor 15 Jahre in die andere Richtung gegangen war“, sagt Ulrich Wecker, der Geschäftsführer von „Haus und Grund“ in Stuttgart, der die Interessen von Haus- und Wohnungseigentümern vertritt. Er verweist bei unverändert angespannter Lage – mit einem zu geringen Angebot bei weiter hoher Nachfrage nach Immobilien – auf die geänderte Zinslage. Diese erschwere nicht nur die Baufinanzierung, sondern mache auch die Geldanlage bei Banken wieder attraktiver.
Mieten ziehen an
Für Mieter ist all das allerdings keine gute Nachricht. Zwar haben die Immobilienportale noch keine detaillierte Auswertung zu den Kreisen in der Region Stuttgart gemacht. Die Zahlen aber, die schon vorliegen, sind eindeutig: So haben sich laut Immoscout24 die Mieten für Bestandswohnungen im zweiten Quartal 2023 in Stuttgart um 9,8 Prozent verteuert, in der Stadt Esslingen um 5,8 Prozent und in Ludwigsburg um 5,3 Prozent. Die Mieten für Neubauwohnungen verteuerten sich in Stuttgart um sage und schreibe 18,1 Prozent – das ist ein bundesweiter Rekord. In der Stadt Esslingen verteuerten sich die Mieten für neugebaute Wohnungen um 5,3 Prozent und in der Stadt Ludwigsburg um 4,8 Prozent. Kennern zufolge geben aber auch hier die geforderten Preise keine Auskunft über tatsächlich bezahlte Mieten.
Nach den Immowelt-Daten kletterten die Mieten in Stuttgart ebenfalls nach oben, aber deutlich geringer. „Die Steigerungen der Mieten sind erschreckend und spiegeln den immer größer werdenden Mangel wieder“, sagt der Stuttgarter Mietervereinsvorsitzende Rolf Gaßmann. Für dramatischer als die Teuerung bei Neubauwohnungen, die nur relativ Wenige betreffe, hält er den Preisanstieg für Bestandswohnungen. „Das dürfte pro Jahr zirka 20 000 Stuttgarter Mieterhaushalte betreffen, die jährlich einen neuen Vertrag abschließen und immer mehr vom Einkommen für die Miete berappen müssen“, sagt Gaßmann.
Wie es weiter geht
Für die Haus- und Wohnungsbesitzer sieht Ulrich Wecker von „Haus und Grund“ in den sinkenden Immobilienpreisen in Stuttgart und der Region noch kein echtes Alarmsignal. „Für uns ist entscheidend, dass die Nachfrage hoch bleibt.“ Das sieht Rolf Gaßmann vom Mieterbund naturgemäß ganz anders: „Wenn sich die Schere zwischen Wohnungsbedarf und dem Zubau weiter öffnet, werden die Mieten weiter steigen.“ Neubauwohnungen würden ja derzeit in Stuttgart kaum noch angeboten.