Lange unvorstellbar, jetzt Realität: Häuslebauer bauen doch kein Häusle und Kommunen müssen die Grundstücke für Eigenheime Nachrückern anbieten. In Schönaich und in Hildrizhausen ist bereits eingetreten, was in vielen Orten passieren könnte.
Dass er so etwas mal sagen müsste, hat sich Maximilian Schöllkopf wohl nicht vorstellen können. Die Vergabe von Bauplätzen stocke, sagte der Wirtschaftsförderer von Schönaich im Gemeinderat. Schöllkopf bezog sich auf das Baugebiet Erweiterung Westrand. Dort hatte die Gemeinde Ende Mai vergangenen Jahres acht Bauplätze zu einem Quadratmeterpreis von 790 Euro vermarktet. Nach etwas mehr als einem Monat Bewerbungszeit hatten sich 105 Bauwillige beworben. Doch nun, berichtete Schöllkopf, ist es so, dass von den acht ausgewählten Bewerbern die Hälfte dann doch nicht kaufen wollte oder konnte.
Unkalkulierbares Vorhaben
„Durch die gestiegenen Baukosten ist die in der Bauplatzvergaberichtlinie beabsichtige Zielgruppe – bis auf die vier von der Gemeinde ausgewählten Bewerber, die eine Kaufabsicht geäußert haben – nicht mehr in der Lage, die angebotenen Bauplätze zu erwerben“, so Maximilian Schöllkopf, für den es kein Trost ist, dass der Rückzug nichts mit Schönaich zu tun hat.
Die Zeiten für Häuslebauer sind generell schwierig respektive unkalkulierbar geworden. Überall in der Region Stuttgart – wie kürzlich in Tübingen oder im Kreis Esslingen – ziehen sich Bauwillige von ihren Vorhaben zurück, weil sie sie finanziell nicht mehr stemmen können. Insbesondere die Baufinanzierungszinsen, die je nach Höhe des Kreditrahmens und des Eigenkapitals 3,5 bis vier Prozent betrügen, seien Hintergrund der zurückgezogenen Bewerbungen.
Von einem „historischen Zinssprung“ spricht denn auch Sebastian Gehring, Pressesprecher der Volksbank in der Region. Die Zinsen lägen zwar noch unter dem Durchschnitt der letzten 40 Jahre von etwa 5,5 Prozent. Aber natürlich kommt die Verunsicherung der Bauwilligen auch bei den Banken an. Die Stimmung im Baubereich im ersten Quartal 2023 sei so schlecht wie ein ganzes Jahrzehnt nicht mehr, zitiert Gehring eine Umfrage der L-Bank.
Schlechte Stimmung in der Branche
In den vergangenen Jahren seien die Preise im Neubaubereich teilweise um mehr als zehn Prozent pro Jahr gestiegen. Durch die geringen Bauzinsen seien sie aber eher zu verkraften gewesen. Wenn nun die Preise für die reinen Baukosten hoch bleiben, zugleich aber auch die Zinsen steigen, werde es für viele schwierig. „Laut der Umfrage der L-Bank gehen 57 Prozent aller Betriebe davon aus, dass sich die Lage im Wohnungsbau in den nächsten Monaten weiter verschlechtert. Dies führt aktuell bereits dazu, dass einige Bauträger geplante Projekte zurückstellen oder absagen“, so Gehring.
Auch Hildrizhausen hatte jüngst mit dem Phänomen zu tun, dass hart erkämpfte Bauplätze letztendlich doch nicht gekauft wurden - beziehungsweise an Nachrücker verkauft werden mussten. Für vier von 14 Bauplätze (acht Einfamilienhäuser für 680 Euro pro Quadratmeter und sechs Doppelhäuser für 630 Euro Quadratmeterpreis), die in der ersten Tranche für das Neubaugebiet Rosneäcker vermarktet wurden, war letztlich die Bewerbung zurückgezogen worden. Ob es auch hier an den gestiegenen Baukosten lag, kann der Bürgermeister Matthias Schöck nicht sagen. „Wir kennen die Hintergründe nicht, und es geht uns auch nichts an“, sagt er. Es gebe viele mögliche Gründe, warum Privatleute den Kauf nicht durchziehen. In Hildrizhausen steht in diesem Jahr – vermutlich im August und September – die Vermarktung der zweiten Tranche an Bauplätzen an. Fünf Grundstücke für Einfamilienhäuser und drei für Doppelhäuser werden dann über ein Internetportal angeboten. Dabei werde der Quadratmeterpreis „spürbar unterhalb“ des Bodenrichtwerts von 860 Euro liegen.
Bürgermeister optimistisch
Der Bedarf an Grundstücken sei merklich zurückgegangen, sagt Schöck. Im Austausch mit Kollegen aus anderen Kommunen habe er gehört, dass noch vor einem Jahr rund 35 Bewerbungen pro Bauplatz normal waren. In der ersten Tranche im Baugebiet Rosneäcker habe es jedoch bei insgesamt 220 Bewerbungen nur rund 15 Bewerber pro Bauplatz gegeben. Dennoch gehe er sehr wohl davon aus, dass alle kommunalen Bauplätze im Neubaugebiet verkauft werden können. Nach der Beurkundung der Kaufverträge im Dezember 2023 oder Januar 2024 könnte dann die Kaufpreiszahlung bis zum März 2024 erfolgen, heißt es in einer Sitzungsvorlage der jüngsten Gemeinderatssitzung. Die entsprechenden Grundstückserlöse sind demnach im Haushaltsjahr 2024 veranschlagt.
Unsichere Prognose
Wie es im restlichen Jahr weitergehen wird, das könne man noch nicht genau sagen, teilt die Volksbank in der Region mit. Immerhin reagiere der Zinsmarkt auf verschiedene Einflüsse. „Wir gehen im Moment davon aus, dass die Bauzinsen ihre Tiefstände hinter sich haben. Sie dürften zwar nicht mehr mit dieser Dynamik weitersteigen, ein weiterer Zinsanstieg im Laufe des Jahres ist jedoch wahrscheinlich“, sagt Sebastian Gehring. Indikatoren wie eine steigende Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen und eine hohe Inflation im Euroraum würden dies unterstreichen.
Und obwohl langfristige Folgen des Ukrainekrieges noch nicht abzusehen seien, trieben Materialknappheit und Lieferkettenprobleme die Preise und Zinsen in die Höhe. Im vergangenen Jahr hätte die Volksbank in der Region eine gute Entwicklung bei den privaten Baufinanzierungen gesehen, „wenngleich die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen im zweiten Halbjahr deutlich zurückging“, so der Pressesprecher. Auch im laufenden Geschäftsjahr sei die Nachfrage noch eher verhalten.
Trotz angespannter Situation: An den Bauplatz-Vergaberichtlinien selbst wird Hildrizhausen nichts ändern. So ist, wer einen Bauplatz in den Rosneäckern erwirbt, dazu verpflichtet, innerhalb von drei Jahren nach Abschluss der Erschließungsarbeiten (für Grundstücke aus der ersten Tranche ab August 2023), seinen Grund und Boden auch zu bebauen. „Daran ändern wir nichts“, sagt Bürgermeister Schöck. Auf keinen Fall solle Bauplatz-Brachen, den so genannten „Enkelstückle“, Vorschub geleistet werden. Dass es trotz erschwerter Rahmenbedingungen auch für die zweite Tranche an Bauplätzen in den Rosneäckern genügend Interessenten geben wird, daran hat Schöck keinen Zweifel.
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