„Neubaugebiete lohnen sich nicht“, sagt der Stuttgarter Planer Stefan Flaig und liefert damit Argumente für eine Interessengemeinschaft in Mötzingen.
„Wenn eine Kommune ein Baugebiet für Ein- oder Zweifamilienhäuser ausweist, dann zahlt sie langfristig drauf“, sagt Stefan Flaig von der Planungsfirma Ökonsult in Stuttgart. Eine These, die einen eingefleischten Kommunalpolitiker erst einmal aufhorchen lässt. Galt doch die Wertschöpfung durch den Verkauf von Grund und Boden als eisernes Gesetz der Stadtplanung. Doch Stefan Flaig vertritt diese und viele andere Thesen vehement, nicht zuletzt in seinen zahlreichen Vorträgen.
Demnächst soll dieser Ansatz auch in der politischen Diskussion in Mötzingen eine Rolle spielen, zumindest wenn es nach Marcus Weidl aus Mötzingen geht, der zusammen mit anderen Mötzinger Bürgern in einer Interessengemeinschaft gegen die rund 13 Hektar großen Baugebiete Röte II und Röte III kämpft. Dort sollen einmal knapp 1000 Menschen wohnen, sagt Marcus Weidl, was die Einwohnerschaft Mötzingens von bislang 3800 Menschen um gut ein Viertel vergrößern würde – und das ist der Interessengemeinschaft zu viel. Da sind die Thesen Stefan Flaigs natürlich Wasser auf den Mühlen der Bebauungsgegner.
Die Neubaugebiete verwaisen
Dass sich Baugebiete für Ein- oder Zweifamilienhäuser finanziell nicht lohnen würden, ist allerdings weit mehr als nur eine Theorie. Es ist das Ergebnis einer Studie, die Flaig im Jahr 2006 veröffentlicht hat. Sie betrachtet das Örtchen Wäschenbeuren im Kreis Göppingen und die Stadt Marbach im Kreis Ludwigsburg, Flaigs Heimatstadt. Darin untersuchte er die langfristigen Kosten von neuen Baugebieten. Kurzfristig erwirtschaften die Kommunen Geld durch Landverkauf, aber auch durch die neuen Einwohner, die ihnen vor allem Einkommenssteuer-Anteile bescheren.
Verfolgt man die Entwicklung über Jahre, so heißt es in der Studie, dann wende sich das Blatt: Dann nämlich, wenn die Kinder groß sind, ausziehen, eine neue Heimat finden und die Eltern zunächst allein in den Einfamilien-Häusern zurückbleiben, bis nur noch ein Elternteil übrig ist und die Häuser schließlich leer stünden.
Fünf Prozent Leerstand
Fünf Prozent aller Wohngebäude stehen durchschnittlich in den Kommunen leer, hat die Studie ermittelt, und weitere zehn Prozent der Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser würde von Menschen bewohnt, die über 70 sind.
Flaig schlägt vor, dieses Potenzial an Einfamilienhäusern zu heben, indem die Kommunen versuchten, den oder die Bewohner in ein Mehrgenerationenhaus oder eine altengerechte Wohnung umzusiedeln, damit die Einfamilienhäuser für das genutzt werden könnten, wofür sie gedacht seien: Junge Familien aufzunehmen.
Doch damit sei die Wohnungsnot nicht beseitigt, da müsste mehr geschehen, sagt Stefan Flaig. Schon allein der Begriff „Wohnungsnot“ sei falsch: „Wir haben keine Wohnungsnot, wir haben eine Wohnpreisnot.“ Das heißt, Wohnraum sei genügend vorhanden, doch sei dieser Wohnraum sehr teuer.
Der demografische Wandel wirkt sich stärker aus
Doch zurück zu den Neubaugebieten mit ihren vielen Ein- und Zweifamilienhäusern. In seiner Studie hat Flaig nicht nur den zu erwartenden Rückgang an Einwohnern in die Berechnung fließen lassen, sondern auch die Infrastrukturkosten, wie weiterführende Schulen oder Kindertagesstätten. Ein weiterer wichtiger Punkt sind Straßen und Kanäle. Um die Neubaugebiete zu erschließen, müssen Straßen und Leitungen gebaut werden. Wenn mit den Jahren die Bevölkerung immer mehr abnimmt, dann müssen die Straßen und die Kanäle zur Versorgung der Ein- oder Zweifamilienhäuser trotzdem erhalten werde. Wenn die gut verdienende Bevölkerung in den Wohngebieten in Rente geht, dann sinkt auch der Einkommenssteueranteil der Gemeinde.
Diese Berechnungen stammen aus den Jahren vor 2006 und sind mittlerweile mehr als 18 Jahre alt. Natürlich könnten sich die Bedingungen geändert haben, doch daran glaubt Stefan Flaig nicht, im Gegenteil: Dadurch dass sich der demografische Wandel immer weiter auswirke, würden es auch immer mehr ungenutzten Leerstand geben in den Einfamilienhäusern.
Grund in Erbpacht vergeben
Gegensteuern könnten die Kommunen so: Indem sie selbst möglichst viel Grund kauften, selbst bauten und die Wohnung günstig vermieteten mit Geschossbauten. Gleichzeitig sollten sie nach Flaigs Vorstellung den Baugrund nicht einfach verkaufen, sondern in Erbpacht weitergeben, was bedeuten würde, dass die Immobilie irgendwann an die Gemeinde wieder zurückfallen würde, was auch bedeutet, dass die Kommunen Einfluss auf die Mieten haben.
Mittlerweile haben sich die Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt so geändert, dass es Kommunen gibt, die sogar schon draufzahlen, wenn sie ein Baugebiet nur ausweisen: Bestes Beispiel ist die ursprüngliche Planung von Herrenberg-Süd, die aber möglicherweise noch verändert wird.
Im ersten Entwurf aus dem Jahr 2023 sollten laut Plan in Herrenbergs größtem Baugebiet rund 202 Millionen Euro unter anderem durch Grundstückskäufe und -verkäufe umgesetzt werden. Dabei würde die Stadt nach den Berechnungen der Stadtkämmerei rund sieben Millionen Euro Verlust erleiden, ein Betrag, der aus dem laufenden Haushalt finanziert werden sollte. Neben Gewerbe plant die Stadt eine Kindertagesstätte und eine Grundschule, sowie eine weiterführende Schule und eine Sporthalle, die auch der Gesamtstadt zu Gute kommen würden.
Stefan Flaigs Argumente haben inzwischen schon andere Autoren aufgegriffen: Unter dem provokanten Titel: „Verbietet das Bauen! Streitschrift gegen Spekulation, Abriss und Flächenfraß“ kursiert seit 2020 ein Buch des Journalisten Daniel Fuhrhop, in dem er solche Thesen vertritt.
Lebenszweck: Ökologie
Inhaber
Stefan Flaig war auch in der Politik tätig. Obwohl kein Parteimitglied, saß er auf der Grünen-Liste im Marbacher Gemeinderat und im Ludwigsburger Kreistag.
Ökonsult
Stefan Flaigs Firma versteht sich als Kommunikationsunternehmen an der Schnittstelle zu ökologischen Themen. So hat die Firma bereits den Energietag Baden-Württemberg ausgerichtet oder betreut im Auftrag des Bundes verschiedene Informationsseiten im Netz.
Aktion Weihnachten