Der Verband der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen im Land bringt als Stütze für die Baukonjunktur eine für Deutschland ganz neue Idee ins Spiel. Wie würden private Häuslebauer profitieren?
In den USA ist es einer der lukrativsten Posten in der Steuererklärung. Und auch die deutschen Nachbarn Belgien, Dänemark, Niederlande und die Schweiz erlauben diesen manchmal satten Steuerrabatt. „Wir sollten es auch in Deutschland einführen, dass Zinsen für Immobilienkredite für jeden von der Steuer absetzbar sind“, sagt Dirk Graf, Vorsitzender der baden-württembergischen Landesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): „Das würde für soziale Parität sorgen, denn bisher werden Anleger privilegiert.“ Wer sein Wohneigentum selbst nutze, gehe hingegen leer aus.
Riesenloch für den Staat?
„Natürlich können wir als Verband nicht abschätzen, welche Steuerausfälle das bedeuten würde“, sagt BFW-Geschäftsführer Gerald Lipka. Wenn das Bauen anziehe, nehme der Staat aber an anderer Stelle Geld ein – etwa über die Mehrwertsteuer, die bei allen Bauleistungen anfalle. Doch für eine solche Reform wäre der Bund zuständig, wo die Machtverhältnisse noch eine Weile unklar sein werden.
Der Steuervorschlag, der Häuslebauer wohl elektrisieren dürfte, ist ein Punkt im Forderungskatalog des Verbandes, der wie alle Lobbygruppen aus dem Baubereich desaströse Zahlen beim Wohnungsbau im Rücken hat. So ist laut Verband der Bauwirtschaft Baden-Württemberg zwischen Januar und November 2024 die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser um 23,9 Prozent eingebrochen – in etwa so stark wie bereits 2023. Bei den meist von Immobilienunternehmen erstellten Mehrfamilienhäuser betrug der Rückgang 2024 sogar ein Drittel.
Folgen der Absetzbarkeit umstritten
Während aber die vom Bund inzwischen erfüllte Forderung nach verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten und der Vorschlag, auf die Grunderwerbsteuer zu verzichten, schon lange zum Standardkatalog der Appelle aus der krisengebeutelten Bauwirtschaft gehören, wagt sich der BFW mit dem Vorschlag der Absetzbarkeit von Kreditzinsen, der eine Zäsur für das Steuersystem bedeuten würde, noch ein Stück weiter vor. Die meisten Staaten kennen keinen solchen Steuerrabatt. Die Auswirkungen sind nämlich umstritten.
Ein Argument: Die Bauträger kalkulieren den Steuernachlass ein und erhöhen die Preise entsprechend. Auch die Verteilungswirkung gilt als problematisch: Haushalte mit mittlerem und höheren Einkommen profitieren mehr als diejenigen mit weniger Geld. Der BFW argumentiert, dass in der aktuellen Lage es aber darauf ankomme, dass überhaupt gebaut werde. So kritisiert der Verband hohe Quoten für den sozialen Wohnungsbau. Sie trügen nicht zu einer besseren Wohnraumversorgung bei, sagt BFW-Geschäftsführer Gerald Lipka, weil das für die Unternehmen nicht mehr wirtschaftlich sei.
Privates Kapital soll es richten
„Der einzige Hebel, der bleibt, sind bessere Rahmenbedingungen durch den Staat“, sagt BFW-Vorstand Graf. Die Zinsen würden nicht mehr auf frühere Tiefstände fallen, und auch die reine Bauausführung von den Löhnen bis zum Material werde nach dem Preisschub der vergangenen Jahre auf hohem Niveau bleiben. Angesichts knapper öffentlicher Kassen müsse das notwendige Kapital für den Wohnungsbau in den kommenden Jahren aus privaten Quellen kommen. Und was ist mit den bisherigen Versuchen der Politik, durch Reformen bei Bauordnungen und Normen das Bauen selbst billiger zu machen?
So hat die grün-schwarze Landesregierung in dieser Woche eine Reform der Landesbauordnung im Landtag eingebracht. Eine Baugenehmigung werde künftig einen Monat schneller erteilt werden können, weil Standards und Genehmigungspflichten gesenkt würden, sagte die Wohnungsbau-Ministerin Nicole Razavi (CDU). Die Opposition von SPD, FDP und AfD im Landtag kritisierte die Änderungen als zu wenig ehrgeizig. „Die Erleichterungen konzentrieren sich hauptsächlich auf das Bauen im Bestand und enthalten kaum Verbesserungen für den dringend benötigten Wohnungsneubau“, sagt etwa der FDP-Politiker Friedrich Haag.
Skepsis gegenüber Reformen des Landes
Ein Element ist die sogenannte Genehmigungsfiktion: Ein Bauantrag gilt automatisch als genehmigt, wenn ein Bauamt ihn nicht binnen drei Monaten bearbeitet. „Ich glaube, dass die Bauträger damit sehr vorsichtig sein werden“, sagt Lipka. Schließlich biete dies keine Gewissheit, dass nicht doch irgendwann jemand klage. „Für eine Bank ist eine solche Immobilie weniger wert als eine mit geprüfter Baugenehmigung“, sagt der BFW-Geschäftsführer.
Baunormen lockern – nicht anders festschreiben
Der BFW warnt davor, in guter Absicht die Lage noch zu verkomplizieren. „Es ist gut, dass die vom Bundesjustizminister geplante Reform beim Thema Baunormen wegen des Endes der Ampel nicht zustande kam“, sagt Lipka. Es sei versucht worden, gesetzlich zu definieren, was einfaches Bauen sei. Damit habe am Ende eher ein neues Korsett gedroht. Bisher haben die Normen rund um die Bauausführung keine Gesetzeskraft – sind damit aber durch Gerichte auslegbar. „Bisher baut jeder Bauherr deshalb zu den maximalen Standards, um zu verhindern, dass da vielleicht eine Klage kommt, weil etwa der Schallschutz nicht ausreiche“, sagt Lipka.
Der Vorschlag des BFW: Innerhalb der vorhandenen Baunormen verschiedene Abstufungen definieren, die Immobilieninteressenten eine transparente Wahl zwischen niedrigen, mittleren und höheren Standards ermöglichen. Wenn der Verbraucher solide aufgeklärt sei, dann sei einfacheres Bauen auch rechtssicher.