Der Bestand kann nur gehalten werden, wenn neben der SWSG weitere Wohnungsbauunternehmen Miet- und Belegungsbindungen verlängern. Es gibt immer mehr Dringlichkeitsfälle.
Der Wirtschaftsausschuss des Stuttgarter Gemeinderats hat den Wohnungsbericht 2023 am vergangenen Freitag einstimmig zur Kenntnis genommen. Für eine ausführliche Debatte hatte die Zeit gefehlt, das soll im zuständigen Unterausschuss geschehen. Mancher Stadtrat mag sich auch die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer Diskussion gestellt haben, ändert sich an der unzureichenden Entwicklung bei den Sozialwohnungsvergaben und dem schleppenden Vollzug der Bauprogramme ohnehin nichts. In Anbetracht der Krise in der Bauwirtschaft wäre es aktuell schon ein Erfolg, wenn sich die Zahl der Wohnungen, für die die Stadt über Belegungs- und Mietbindungsrechte verfügt, nicht reduziert. Es bedürfe „größter Anstrengungen, um den Bestand an Sozialmietwohnungen zu halten“, sagt Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne). Mit Neubau allein sei das nicht zu schaffen: „Dies gelingt nur dadurch, dass auslaufende Bindungen verlängert werden“, betont er im Wohnungsbericht.
Zahl der Notfälle ist konstant zu hoch
Ende vergangenen Jahres waren beim Amt für Stadtplanung und Wohnen 4565 wohnungssuchende Haushalte registriert. 3105 davon gelten als Not- oder Dringlichkeitsfälle. Zwar ist die Zahl weitgehend stabil, aber eben viel zu hoch. Die dringlichen Fälle haben sogar weiter zugelegt (2022: 2926). Die Dramatik lässt sich auch daran festmachen, dass in den vergangenen fünf Jahren nur 4001 Wohnungen vermittelt werden konnten, es 2023 aber gerade einmal 628 waren – und damit 20 Prozent weniger als im Jahr davor. „Die geringe Fluktuation spricht für einen sehr angespannten Wohnungsmarkt“, so Pätzold. Viel zu lang sind nach Ansicht der Behörde die Wartezeiten vor allem für Ein-Personen-Haushalte (bis zu 26 Monate) und Familien mit sechs und mehr Personen (51 Monate).
Die Zahl der Sozialwohnungen stieg im Vergleich zum vorvergangenen Jahr leicht an, von 14 484 auf 14 498. Vor 30 Jahren waren es allerdings noch fast 22 000 gewesen. Für die meisten Wohnungen hat die Stadt ein Belegungsrecht, und zwar in erster Linie bei ihrem städtischen Eigenbetrieb SWSG, Bauträger belegen selbst 2124 Einheiten.
Landesförderung ist in Stocken geraten
Die Anzahl der städtischen Belegungsrechte ist in den vergangenen drei Jahren mit rund 19 500 (davon rund 12 400 mit Mietbindung) relativ konstant geblieben. Eine Prognose für die nächsten acht Jahre abzugeben erscheint laut Pätzold aber nicht seriös, da das von der Landesförderung abhängig sei. Weil nach Ansicht des zuständigen Ministeriums Sozialwohnungen aus Gründen der Gleichbehandlung allen Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein zur Verfügung stehen müssten, dürfen höchstens 30 Prozent an Haushalte in der Notfallkartei vergeben werden.
Allerdings ist die Landesförderung ins Stocken geraten: „Das insgesamt sehr hohe Interesse sowohl an den Angeboten unserer sozialen Mietwohnraumförderung als auch unserer sozialen Förderung von selbst genutztem Wohneigentum hat zu einer vorzeitigen Belegung des verfügbaren Bewilligungsvolumens mit Anträgen geführt“, heißt es nun. Man bemühe sich aber um zusätzliche Mittel.
Aktuelle Anträge werden 2024 nicht mehr beschieden
Ziel sei, in diesem Jahr noch möglichst viele Anträge bewilligen zu lassen. Dass das Land mitteilt, aktuell müsse von einer Wartezeit von mindestens einem Jahr ab Eingang der Unterlagen bei der L-Bank ausgegangen werden, bedeutet nichts anderes, als dass 2024 keine neuen Zuschüsse mehr ausgezahlt werden. In Stuttgart fallen bis Ende 2031 regulär rund 5000 Wohnungen aus der Mietbindung, bei weiteren 6000 Einheiten der SWSG endet das Belegungsrecht – die Verlängerung dürfte bei der städtischen Bauträgerin aber nur Formsache sein. Sie baut schließlich vor allem auf städtischen Grundstücken, die sie gepachtet hat.
Unklar ist, wie Europas größter Wohnungsbaukonzern Vonovia SE verfährt. Für 800 Wohnungen, die aus dem umstrittenen Verkauf eines Pakets von 20 000 Einheiten der Landesbank Baden-Württemberg stammen, läuft Ende 2025 die seinerzeit in einer Sozialcharta vereinbarte Mietpreisbindung aus – und drei Jahre später enden die Belegungsrechte. Die Stadt Stuttgart verhandelt derzeit mit der Vonovia SE über eine Verlängerung der Miet- und Belegungsbindung. „Entsprechende Haushaltsmittel müssen zur Verfügung stehen“, betont die Verwaltung. Im schlechtesten Fall sinkt die Zahl der Sozialwohnungen bis zum Jahr 2031 um 1000 Einheiten, im besten Fall – eine Einigung mit Vonovia ist dabei berücksichtigt – bleibt sie konstant.
Es wird gebaut – allerdings nur wenig
Trotz aller Klagen – es wird doch gebaut: 2023 konnten in Stuttgart immerhin 334 Einheiten bezogen werden, davon 294 Sozialmietwohnungen, und weitere 15 aus dem Eigentumsförderprogramm. In den kommenden zwei Jahren sind wenig Bezüge zu feiern. 2024 soll es nur 270 geben, ein Jahr später sogar nur 195. Von diesen 365 Neubauten sind 342 Sozialwohnungen.
Danach werden aber große Bauvorhaben wie Teile des Neckarparks, auf dem Hallschlag, in Zuffenhausen, Obertürkheim und auf dem Bürgerhospitalgelände sowie beim Robert-Bosch-Krankenhaus fertiggestellt. Zwischen 2026 und 2031 ist mit bis zu 1700 Fertigstellungen zu rechnen.
Milieuschutzsatzungen sollen gewachsene Quartiere schützen
Kontrolle
Eine Maßnahme zur Linderung der Wohnungsnot ist die Bekämpfung der Gentrifizierung von gewachsenen Quartieren. Mithilfe von Milieuschutzsatzungen kontrolliert die Stadtverwaltung etwa Sanierungsmaßnahmen in Gebäuden, um Luxusmodernisierungen zu verhindern. Im Rahmen der Genehmigungen achtet sie darauf, dass ein durchschnittlicher Ausstattungsstandard nicht überschritten wird, um drastische Mieterhöhungen zu verhindern. Bei von der Stadt untersagten Arbeiten sollten etwa Grundrisse von Wohnungen grundlegend verändert werden.
Gebiete
Soziale Erhaltungssatzungen wurden für ein Teilgebiet des Nordbahnhofviertels erlassen, außerdem für die Friedhofstraße, den Seelberg in Bad Cannstatt und das Heslacher Tal im Süden. Aktuell läuft das Verfahren für das Leonhardsviertel, das die Stadt aufwerten will.