Ein Neubaugebiet in Gültstein wird allmählich zur unendlichen Geschichte. Jetzt bremst ein Gerichtsurteil die Erschließung aus.
Niederlage für die Stadt Herrenberg: Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim hat den Bebauungsplan Gartenäcker für unwirksam erklärt. Eine Revision wird nicht zugelassen. Der Stadt wäre als Rechtsmittel nur noch eine sogenannte Nichtzulassungsbeschwerde möglich gewesen; kein Rechtsmittel im eigentlichen Sinn, sondern ein Versuch, das Gericht davon überzeugen, doch eine Revision zuzulassen. Nach sorgfältigem Abwägen, habe man dafür im Rathaus aber wenig Erfolgsaussichten gesehen. Der Bebauungsplan ist damit außer Kraft gesetzt – zumindest vorerst.
Das Urteil markiert das jüngste Kapitel in einer scheinbar unendlichen Geschichte um das Neubaugebiet Gartenäcker mit zahlreichen Verzögerungen. Das Mannheimer Urteil wird das Projekt erneut für längere Zeit ausbremsen. Die Stadt beauftragte die Jettinger Baufirma Strohäker, die Erschließungsarbeiten unverzüglich einzustellen, die Baustelle zu sichern und so abzuschließen, dass dort später einmal nahtlos weitergearbeitet werden kann.
Ein „Heilungsverfahren“ soll Verstöße im Bebauungsplan korrigieren
Dafür ist aber zunächst ein sogenanntes Heilungsverfahren notwendig. Wenn Verstöße zur Unwirksamkeit eines Bebauungsplanes führen, erlaubt das Baugesetzbuch auf diesem Wege, sie „zu heilen“ beziehungsweise zu korrigieren. „Die gerügten Verstöße werden zum aktuellen Stand als heilbar eingestuft, weshalb auch ein ergänzendes Verfahren durchgeführt werden soll“, sagt der Herrenberger Pressereferent Michael Spotts.
Konkret sind es drei Verstöße, die der Verwaltungsgerichtshof angemahnt hat: Da wäre zunächst ein formeller Fehler, weil die Stadt es wohl versäumt hat, auf ein geändertes Geruchsgutachten wegen eines angrenzenden Pferdebetriebs hinzuweisen. Außerdem habe die Verwaltung die zu erwartenden Verkehrsbelastungen – insbesondere für die klagenden Anlieger – nicht untersucht und es gebe auch keinen Hinweis darauf, dass die Verkehrszunahme unter der gesetzlich definierten Bagatellgrenze bleiben werde. Der dritte Punkt betrifft eine Lärmuntersuchung, die dem Gericht nicht spezifisch genug auf die Bedingungen vor Ort ausgerichtet war.
Für die bauwilligen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer im Gartenäcker bedeutet das Gerichtsurteil eine erneute Geduldsprobe. Die finanziellen Belastungen übernimmt die Stadt. Insgesamt rechnet Herrenberg für die Erschließung noch mit Abschlagszahlungen in Höhe von knapp 1,1 Millionen Euro, wobei die Stadt rund 622 000 Euro (57 Prozent) und die Eigentümer rund 469 000 Euro (43 Prozent) der Kosten übernehmen würden. Die Stadt wolle hier in Vorleistung gehen, damit die Privatpersonen erst mit Wiederaufnahme der Erschließungsarbeiten finanziell weiter belastet werden. Zinsen werden für die Vorleistung nicht berechnet.
Auf Herrenberg kommen diverse Mehrkosten zu
Außerdem kommen auf Herrenberg durch das ergänzende Verfahren wohl noch Mehrkosten von rund 84 000 Euro zu. Wie viel man Ende tatsächlich draufzahlen muss, könne man aber erst sagen, wenn das Verfahren gestartet und durchgeführt wurde, erklärt Pressesprecher Spotts.
Weitere Mehrkosten verursacht der Kauf eines Baugrundstücks am Gültsteiner Elly-Heuss-Knapp-Weg. Die Eigentümerin habe aus wirtschaftlichen Gründen und wegen der verfahrenen Situation beim Bebauungsplan den dringenden Wunsch geäußert, das Grundstück an die Stadt zu veräußern. Die Gesamtkosten liegen bei rund 318 000 Euro. Da man bereits die angrenzenden Grundstücke besitzt und damit der gesamte nördliche Bereich der Straße in städtischem Eigentum läge, geht die Verwaltung mit Blick auf die zu erwartenden Verkaufserlöse jedoch bereitwillig auf das Angebot ein.
Zum finanziellen Aufwand kommt für Herrenberg noch ein ganzer Haufen Arbeit oben drauf. Schließlich ist es mit einem Baustopp alleine nicht getan. Da man für Kanalbauarbeiten bereits die Erde aufgebuddelt hat, gilt es jetzt zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen, den aktuellen Stand zu dokumentieren. Das alleine nimmt laut Verwaltung fünf Tage in Anspruch. Hinzu kommen Maßnahmen zum Artenschutz. Die Stadt muss Reptilienschutzzäune aufstellen, damit sich sich dort in der Zwischenzeit keine Tiere ansiedeln können. Zudem muss der Schutzzaun regelmäßig kontrolliert und darum herum gemäht werden.
Die wertvollen Böden werden abgefahren
Darüber hinaus soll Mitte August der wertvolle fruchtbare Oberboden auf landwirtschaftliche Flächen abgefahren werden. Das hatten die örtlichen Landwirte schon im Vorfeld mit der Baufirma abgesprochen und sich dafür beim Landratsamt eine gebührenpflichtige Genehmigung eingeholt. „Wir begrüßen diese nachhaltige Nutzung der hochwertigen Böden sehr und freuen uns, dass die Verwertung wie geplant erfolgen kann“, heißt es in einer Pressemitteilung der Stadtverwaltung.
Wann der Boden im Grünäcker wieder von Baggern und anderen Baugeräten bearbeitet wird, hängt nun von dem Heilungsverfahren ab. Bis es soweit ist, können noch viele Monate ins Land gehen.
Neubaugebiet Gartenäcker
Zähe Geschichte
Seit rund zwölf Jahren versucht die Stadt Herrenberg das drei Hektar große Areal am südöstlichen Ortsrand des Stadtteils Gültstein zu entwickeln. Nach mehreren Planungsrunden, vielen Gutachten sowie Personalengpässen im Rathaus entdeckten Archäologen 2022 frühmittelalterliche Siedlungsspuren auf dem Baugrund. Zuletzt funkte jetzt Justitia dazwischen: Ende November 2023 – am Abend vor Ablauf der rechtlichen Frist – reichten zwei Anlieger Rechtsmittel gegen den Bebauungsplan ein.
Gerichtsurteil
Der fünfte Senat des Verwaltungsgerichtshofs Mannheim hat im Zuge eines Normenkontrollantrags den Bebauungsplan für das Neubaugebiet in seinem Urteil vom 14. Mai für ungültig erklärt und begründet dies mit erheblichen Fehlern bei der Öffentlichkeitsbeteiligung und bei der Berücksichtigung von Verkehrslärm. Die Stadt hat nach sorgfältiger Abwägung beschlossen, das Urteil zu akzeptieren.