Wohnraum in Stuttgart und anderen Städten ist knapp. Dennoch verlangen viele private Vermieter weniger Geld, als sie dürften. Ist die Miete besonders günstig, gibt es Ärger beim Verkauf und mit dem Finanzamt.
Stuttgart - Das Mehrfamilienhaus am Rande der Stuttgarter Innenstadt befindet sich seit fast 100 Jahren im Familienbesitz. Eine schöne Wohnlage, mit Garten hinterm Haus. Und für sehr lange Zeit auch noch unglaublich günstig. 500 Euro hat die betagte Vermieterin dort für eine große Etagenwohnung verlangt. Bis das Finanzamt nicht mehr mitgespielt hat. Die Frau durfte die Unkosten, die sogenannten Werbungskosten, in der Steuererklärung nicht mehr voll absetzen. Das kann teuer werden.
Die Frau – und nach ihrem Tod nun die Kinder – müssen seither jede Möglichkeit ausschöpfen, um die Miete maximal zu erhöhen, um in den Bereich des Mietspiegels zu kommen. „Das Finanzamt bestraft Vermieter, die günstige Mieten verlangen. Man wird gezwungen, die Preise marktgerecht zu machen“, sagt die Tochter. Das könne doch nicht im Sinne einer sozialen Verantwortung auf dem engen Wohnungsmarkt sein.
Gebot der Steuergerechtigkeit
Tatsächlich regelt das Einkommensteuergesetz in Deutschland solche Fälle eindeutig. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Vergleichs, können Werbungskosten komplett abgesetzt werden. Liegt sie unter 50 Prozent, wird die Absetzbarkeit eingeschränkt. Seit Anfang vergangenen Jahres hat sich die Lage etwas verbessert. Seither gibt es die Zone zwischen 50 und 66 Prozent. In solchen Fällen müssen Vermieter eine Totalüberschussprognose für 30 Jahre erstellen, um nachzuweisen, dass sie mit der Vermietung Gewinn erzielen. „Damit trägt der Gesetzgeber dem Umstand steigender Mieten und dem hohen Mietniveau Rechnung“, sagt Jasmin Bühler vom Stuttgarter Finanzministerium.
Beim Grund für diese Regelung spricht man im Ministerium von einem „Gebot der Steuergerechtigkeit“. Nur wenn durch eine Tätigkeit steuerpflichtige Einnahmen erzielt würden, seien die Aufwendungen dafür grundsätzlich steuermindernd zu berücksichtigen. Manchmal ist auch die Rede davon, Schwarzzahlungen in bar unterbinden zu wollen. Allerdings kennt man weder beim Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein noch beim Mieterverein solche Fälle. Und noch einen Ansatz gibt es: die Begünstigung von Verwandten einzuschränken. Denn oft sind sie die Mieter, die günstig wohnen.
Zu günstige Miete? Kein Einzelfall!
Wer nun glaubt, billige Mieten kämen ohnehin nicht vor, täuscht sich. Zwar wird die öffentliche Diskussion beherrscht von teuren Neubauten, die Realität sieht aber anders aus. Gerade private Vermieter, die 80 Prozent des Wohnungsbestands in Stuttgart halten, schöpfen das Erlaubte tatsächlich nicht immer aus. Die Mietverträge bestehen in solchen Fällen oft über viele Jahre, ein gutes Verhältnis untereinander und wenig Wechsel ist den Betroffenen wichtiger als ein maximales Ausschöpfen des möglichen Mietpreises.
Und so gibt es Fälle wie den der Stuttgarter Familie im ganzen Land. Das Finanzministerium hat sogar Zahlen dazu. So hätten die Finanzämter in Baden-Württemberg im jüngsten erfassten Veranlagungszeitraum 2019 „in 1363 Fällen eine Kürzung der erklärten Werbungskosten aufgrund einer verbilligten Vermietung vorgenommen“, sagt Sprecherin Jasmin Bühler. Hierin noch gar nicht enthalten sind die Fälle, in denen die Vermieterinnen und Vermieter die Werbungskosten in ihrer Steuererklärung bereits selbst gekürzt haben – oder in denen die zu niedrige Miete unbemerkt geblieben ist. In Vermieterkreisen wird allerdings immer wieder berichtet, dass manche Finanzämter sogar direkt auf Vermieter zugingen, um auf zu billige Mieten hinzuweisen.
Mieterverein und Vermieter sind sich einig
Haus und Grund Deutschland setzt sich dafür ein, die Regelung zumindest bei Vermietung an Dritte abzuschaffen. In Stuttgart sieht man das differenzierter. „Das Ganze darf kein Steuersparmodell werden“, so Geschäftsführer Ulrich Wecker. In der Sache sei die Regel deshalb richtig: „Wieso sollte es sich der Fiskus gefallen lassen, wenn man seine Immobilie nicht richtig bewirtschaftet?“ Der Mietervereinsvorsitzende Rolf Gaßmann stimmt zu: „Ich halte diese Regelung nicht für falsch. Fälle von Mieten, die mehr als 50 Prozent unter dem Ortsüblichen liegen, kennen wir ohnehin nicht“, sagt er.
Beide weisen aber auf Probleme hin. So bemessen sich die Werte am Mietspiegel. Den jedoch gibt es nicht überall – und in München etwa herrscht massiv Streit über dessen Gültigkeit. Außerdem wirkt sich eine zu geringe Miete massiv wertmindernd beim Verkauf aus. „Zu weit unter dem Ortsüblichen zu liegen ist nie ratsam“, sagt Wecker. Auch bei der Erbschaftsteuer kann es Probleme geben, weil auch dafür die Finanzämter die potenziell möglichen Mieten ansetzen. So auch im Stuttgarter Fall. „Wir sind doppelt bestraft worden“, sagt die Vermieterin.