Auch wenn er noch so freundlich guckt: Ein Mieter muss seinem Vermieter nicht in jedem Fall die Tür aufmachen Foto: Dan Race/Fotolia

Dürfen Vermieter eine vermietete Wohnung besichtigen? Ein Stuttgarter war der Auffassung, ein Begehungsrecht zu haben, wurde vom Mieter aber nicht reingelassen. Laut Amtsgericht war der Mieter im Recht. Doch es gibt Ausnahmen – zum Beispiel beim Anbringen von Rauchmeldern.

Stuttgart - Viele Vermieter möchten sich von Zeit zu Zeit davon überzeugen, dass in der vermieteten Wohnung alles in Ordnung ist. Ein Mieter im Stuttgarter Stadtteil Hofen wollte seinen Vermieter jedoch nicht in die Wohnung lassen. Die Briefe, in dem ihm sein Vermieter mitteilte, dass er als Wohnungsbesitzer verpflichtet sei, seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen und die Räume regelmäßig auf bauliche Mängel zu überprüfen, ignorierte der Mieter.

Der Vermieter kündigte ihm daraufhin das Ein-Zimmer-Apartment und berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der ihm ein Besichtigungsrecht zustehe.

„Das war nicht in Ordnung“, sagt Angelika Brautmeier, Geschäftsführerin des Mietervereins Stuttgart, der den Mieter vor Gericht vertrat. Denn der Mieter habe laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Recht darauf, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Das Amtsgericht Stuttgart sieht es genauso, gab dem Mieter recht und stellte fest, dass Vermieter nur mit begründetem Anlass die Wohnung kontrollieren dürften (AZ: 6 C 1267/14). Damit war die Kündigung unwirksam.

Verfahrenskosten blieben am Vermieter hängen

Die 2300 Euro Verfahrenskosten blieben am Vermieter hängen. „Begründete Anlässe“ sind laut Ulrich Wecker, Geschäftsführer von Haus und Grund Stuttgart, drohende Gefahr, das Ablesen von Messgeräten oder die Installation von Rauchmeldern. „Seit 1. Januar müssen Rauchwarnmelder in Wohnungen installiert werden. Die Vermieter müssen die Möglichkeit haben, sie anzubringen“, sagt Wecker.

Das sehen jedoch nicht alle Mieter ein: Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) hat rund 70 Verfahren gegen Mieter angestrengt, weil sie die Tür nicht zur Installation aufmachen. Die Zahl, knapp 0,4 Prozent der Mieter von insgesamt 18 000 Wohnungen, hält sich zwar in Grenzen: Bei 99 Prozent der Wohnungen konnten bis Ende 2014 immerhin mehr als 68 000 Rauchwarnmelder installiert werden.

Die Argumentation der Verweigerer war jedoch immer wieder die gleiche. „Entweder hatten sie zuvor schon selbst Warnmelder montiert, oder sie wollen grundsätzlich niemanden in ihre Wohnung lassen“, sagt Schwab und verweist darauf, dass die SWSG verpflichtet ist sicherzustellen, dass die Wohnungen mit neuen, funktionierenden Geräten ausgestattet sind, die später gewartet werden können.

"Bei zwei bis drei Prozent kommt man gar nicht rein"

Ähnliche Erfahrungen wie die SWSG machen auch die Mitarbeiter der Messtechnikfirma Minol, die im Auftrag von Hausverwaltungen bei knapp 100 000 Wohnungen in Stuttgart die Zähler abliest und beim gleichen Termin auch Rauchmelder installiert. „Beim ersten Termin steht man bei etwa acht Prozent der Wohnungen vor verschlossener Tür. Bei zwei bis drei Prozent kommt man gar nicht rein“, sagt Sprecher Frank Peters. Die erste Anfahrt seiner Kollegen sei kostenlos. Beim zweiten Mal schlägt sie mit etwa 30 Euro zu Buche. „Wir berechnen diese Kosten dem Vermieter. Der kann sie an seinen Mieter weitergeben“, so Peters.

Die Handhabe für den Zutritt zur Wohnung liefert einerseits die Heizkostenverordnung. Derzufolge müssen Mieter den Zutritt zum Ablesen von Messeinrichtungen möglich machen. Und nach der Landesbauordnung haben Mieter Zutritt zur Wohnung für die Anbringung der Melder zu gewähren. Tun sie es nicht, kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung per Gerichtsbeschluss erlangen. Klappt es dann immer noch nicht, droht laut Peters ein Ordnungsgeld. „Solche Fälle sind bei uns noch nicht aktenkundig“, sagt Ulrich Wecker von Haus und Grund Stuttgart.

Der Mieterverein vertritt bereits drei Mieter, die von ihren Vermietern verklagt wurden. Einmal scheint der Vermieter laut Angelika Brautmeier vergessen zu haben, dass er die Melder bereits installiert hat, und verlangt für die Installation erneut Zugang zur Wohnung.

In zwei Fällen klagen die Vermieter, weil sie trotz Terminvereinbarung vor verschlossener Tür standen, als sie die Melder installieren wollten. Die Mieter geben an, dass sie von einem Termin nichts gewusst haben. Brautmeier geht davon aus, dass sich die Richter im Lauf des Jahres noch häufiger mit dem Thema beschäftigen müssen.

Denn immerhin kostet die jährliche Überprüfung der Warnsysteme durch Firmen etwa 5,30 Euro pro Rauchmelder. Zwei, einer im Flur und einer im Schlafzimmer, sind Pflicht. In vielen Wohnungen sind jedoch mehr Geräte installiert. „Das macht minimum 10,60 Euro, die der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen kann. Das werden viele nicht akzeptieren, weil das ja kaum Aufwand ist“, so Brautmeier. Die Kosten für die Anschaffung der Geräte ist Sache des Vermieters.