Der Stuttgarter Büromarkt bewegt sich wieder auf Vor-Corona-Niveau. Die Rahmenbedingungen haben sich wegen des Energiepreisschocks und dem Trend zum Homeoffice verändert.
Der Stuttgarter Büromarkt hat sich im vergangenen Jahr von den Folgen der Corona-Pandemie erholt und seinen Flächenumsatz mit 300 000 Quadratmetern gegenüber 2021 mit 157 200 Quadratmetern fast verdoppelt. Während die Leerstandsquote von 3,2 auf 4,3 Prozent auf den höchsten Wert seit 2014 stieg– das sind 360 000 Quadratmeter – , drohen infolge des Ukraine-Kriegs und der damit verbundenen Explosion der Energiepreise und verschärften Anforderungen beim nachhaltigen Bauen neue Herausforderungen für Investoren, Eigennutzer und Mieter von Büroimmobilien. Die Themen Arbeitsplatzausstattung, Anbindung an den ÖPNV und Nahversorgung, um qualifizierte Fachkräfte zu gewinnen, sowie Energieeffizienz, um die Betriebskosten stemmen zu können, sind in den Fokus gerückt.
Umweltschonende Bürogebäude gefragt
Bürogebäude müssen nun möglichst CO2 -neutral sein und einen energetisch optimalen Betrieb ermöglichen. Dies bedeutet eine Steigerung der Baukosten. Würden diese Qualitätskriterien nicht erfüllt, sind sie nur noch schwer vermietbar. Das bedeutet auch, das Bestandsflächen saniert werden müssten. Dies geht aus dem aktuellen Büromarktbericht von E & G Real Estate hervor, der am Freitag vorgestellt wurde.
Sanierungen kommen schleppend voran
Mit dabei ist auch die städtische Wirtschaftsförderung, die Unternehmen bei ihrer Standortentwicklung berät und eine Plattform zur Verfügung stellt, um Angebot und Nachfrage zusammen zu bringen. Abteilungsleiter Bernhard Grieb sagt, die Stadt wolle ein nachhaltiger und zukunftsorientierter Investitionsstandort bleiben. Dabei geht sie selbst aber nicht mit gutem Beispiel voran. Sanierungen von Bürobauten kommen nur schleppend voran, die Planung neuer Verwaltungsgebäude stockt. Mit dem Bollwerk und dem Areal um die ehemalige Bahndirektion sind zwar Projekte im Fokus. Die Bedarfsabstimmung kommt aber nicht voran. Es sind vor allem „Eigennutzerdeals“, die mit einem Anteil von 42 Prozent den Markt 2022 in Schwung hielten, so Ulrich Nestel, Leiter der Abteilung Bürovermietung bei E & G Real Estate. Der größte Umsatz entfiel auf den unternehmenseigenen Campus der Allianz SE, die von der City nach Vaihingen zieht mit rund 65 000 Quadratmetern, gefolgt von einer Anmietung der Komm.ONE – einer IT-Dienstleisterin für die Kommunen in Baden-Württemberg, die 21 500 Quadratmeter in Weilimdorf mietet.
Neubau des Sparkassenverlags
Es folgt ein Projekt der Ed. Züblin AG mit 21 400 Quadratmetern in Möhringen. Der größte Umsatz im vierten Quartal entfiel auf den Neubau des Sparkassenverlags mit etwa 20 000 Quadratmetern Bürofläche auf dem W2-Campus ebenfalls in Möhringen. Etwa 10 500 Quadratmetern umfasst der Neubau des evangelischen Oberkirchenrats im Stuttgarter Osten, und die WGV-Versicherung plant mit 7300 Quadratmetern an ihrem Hauptsitz in der Innenstadt. Das städtische Amt für Digitalisierung belegt im BülowBogen Business Center 9500 Quadratmeter.
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete hat einen Sprung von rund 32 Prozent auf 33 Euro je Quadratmeter gemacht, errechnet sich aber aus nur zwei Abschlüssen im Neubauvorhaben Königstraße 35 sowie einem im Kronprinzbau. Die kommenden und teils im Bau befindlichen Neubauprojekte in der City – wie das Signa-Gebäude an der Königstraße liegen bei 30 bis 35 Euro. Das ist günstiger als in den Spitzenlagen in München, Berlin und Frankfurt. Die Durchschnittsmiete über alle 230 betrachteten Objekte hinweg lag bei 18,30 Euro je Quadratmeter.
Steigende Mieten in Randlagen
Auch in den Randlagen sind steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten wegen der Abschlüsse in Neubauprojekten zu beobachten. Im Stuttgarter Osten waren es Anmietungen im leo Business Campus, in Feuerbach im MayOffice und im Süden im zweiten Bauabschnitt des Campus Fasanenhof. Dennoch machten die hochpreisigen Abschlüsse nur etwa ein Fünftel aller Verträge aus. Ein Drittel der Abschlüsse lag unter 15 Euro pro Quadratmeter. Mieten über 20 Euro wurden fast ausschließlich in der Stuttgarter City und Innenstadt erzielt.
Weil sich der Trend zur Aufteilung der Arbeit auf Büro und Homeoffice verfestigt und Unternehmen mittlerweile sehr genau überlegen, wie viele Arbeitsplätze sie künftig vorhalten müssen, führte dies mit der Konzentration von Unternehmensstandorten bis Ende 2022 zu einer Erhöhung des Flächenleerstands auf 4,3 Prozent; erst in den Randlagen, nun aber auch im Zentrum, was aber aus Makler Sicht ein Segen ist, weil viele Firmen dorthin drängten. Allerdings sei das Angebot an Neubauten überschaubar.
Flächenangebot steigt in Außenbezirken
Bis auf Degerloch und Fasanenhof stieg in den Außenbezirken das Flächenangebot. Extrem hohe Leerstände gebe es im Gebiet Unteraichen in Leinfelden-Echterdingen entlang der A8, am Flughafen im SkyLoop und in Weilimdorf. Der Neubau MO 26 hat dort das Angebot an Bestandsflächen erheblich vergrößert. Der Wegzug von Porsche wirkt verschärfend. In Bad Cannstatt stehen wegen der Fertigstellung des leo Business Campus mehr Flächen zur Verfügung, wobei zwischenzeitlich einiges vermietet wurde. Hinzu kommen Projekte im Neckarpark.
Wegen der aktuellen Lage würden Entwickler zwingend eine Vorvermietung benötigen, um sicher an der Start gehen zu können, sagt Hensel. Bisher liegen Zusagen für 40 000 Quadratmeter vor. Björn Holzwarth rechnet in diesem Jahr mit einem Flächenumsatz von rund 250 000 Quadratmetern. „Das Kapital ist vorhanden“, so der geschäftsführende Gesellschafter von E & G Real Estate. Es fehle nur der entscheidende Impuls, etwa die Klarheit, ob die Zinsen ihren Höhepunkt erreicht hätten. Spätestens 2024 sieht er Licht am Ende des Tunnels.