2013 standen weniger Büros leer als im Vorjahr. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Toplagen kann in Stuttgart kaum befriedigt werden.
2013 standen weniger Büros leer als im Vorjahr. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in Toplagen kann in Stuttgart kaum befriedigt werden.
Stuttgart - Das Vermietungsgeschäft auf dem Büromarkt in Stuttgart lief im Jahr 2013 – wie in den Jahren zuvor – für die Branche zufriedenstellend und übertraf sogar die Erwartungen. Insgesamt 256 000 Quadratmeter konnten neu vermietet werden – und damit ein Drittel mehr als im Vorjahr. Im Rekordjahr 2011 wurden 285.000 Quadratmeter Fläche neu vermietet. Damit erzielte der Büromietmarkt überraschend sein zweitbestes Ergebnis überhaupt. Dies teilte die Immobilien-Gesellschaft Jones Lang Lasalle am Donnerstag mit.
„Auf dem Markt ist Entspannung angesagt“, sagt Alexander Veiel, Niederlassungsleiter von Jones Lang Lasalle. Seit 2011 sei das Marktumfeld mit einem niedrigen Zinsniveau und einer sich erholenden Konjunktur für die Immobilienbranche überaus positiv. Nachdem das Jahr 2013 bei den Vermietungen schleppend begonnen hatte, holte es mit fast 110.000 Quadratmetern Flächenumsatz im dritten Quartal kräftig auf.
Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 860 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien investiert und damit deutlich weniger als im Jahr 2012. „Das gute Ergebnis darf nicht über die tatsächliche Lage hinwegtäuschen“, sagt Veiel. Eine Wiederholung in dieser Größenordnung sei nicht absehbar. Denn das Vermietungsergebnis wurde vor allem durch mehrere Großabschlüsse ermöglicht. Darunter fiel in erster Linie der größte Vertragsabschluss über 25.500 Quadratmeter mit Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen und zwei Anmietungen der Daimler AG in Vaihingen und Leinfelden-Echterdingen, sowie von der Deutschen Rentenversicherung in Stuttgart-Freiberg. „Unsere Prognose für 2014 liegt daher bei einem Flächenumsatz von 200.000 Quadratmetern“, sagt Veiel.
Leerstand auf sehr gutem Niveau
Leer stehen laut der Immobiliengesellschaft Jones Lang Lasalle 5,3 Prozent der Büros in Stuttgart, im Jahr zuvor waren es 5,6 Prozent. Für Immobiliennutzer von mehr als 100.000 Quadratmetern sei es bei dem geringen Leerstand schwierig, aus dem Bestand geeignete Büroflächen für einen Umzug zu finden. „Beim Leerstand bewegen wir uns auf einem sehr gesunden Niveau“, sagt Veiel. Er rechnet damit, dass 2014 aufgrund anstehender Neueröffnungen der Bau-Projekte Milaneo und Gerber etwas mehr Büroflächen leer stehen werden. „In Stuttgart muss man eine Vorvermietung von 30 bis 40 Prozent nachweisen, bevor man mit dem Bau beginnen kann“, sagt Veiel. Dies sei im Bürobereich schwierig, da die Mieter nicht auf drei Jahre im Voraus planen. Einige Standorte wie Weilimdorf weisen einen überdurchschnittlichen Leerstand auf, weil es die Mieter zurück in die Innenstadt zieht. „Ein attraktives Umfeld mit Gastronomie ist entscheidend“, sagt Veiel. Dennoch weist Stuttgart im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen den mit Abstand niedrigsten Leerstand bei Büroflächen auf.
Aufgrund einiger Anmietungen im Hochpreissegment erreichte die Spitzenmiete laut Jones Lang Lasalle mit 18, 50 Euro pro Quadratmeter wieder das Vorjahresniveau. Die Immobiliengesellschaft Ellwanger & Geiger gibt sogar eine Spitzenmiete von 20 Euro pro Quadratmeter an. Die Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet lag bei 11,70 Euro pro Quadratmeter.
Im Jahr 2013 kamen insgesamt 62.000 Quadratmeter Bürofläche in Stuttgart durch Fertigstellungen hinzu. Das sind fast 60 Prozent mehr als im Vorjahr. Dazu zählen das Bülow-Carré in der Lautenschlagerstraße mit 19.300 Quadratmetern und das Caleido am Österreichischen Platz mit 10 600 Quadratmetern.
Im Einzelhandelsimmobilienmarkt wurden dagegen nur 11 800 Quadratmeter neu vermietet – rund ein Viertel weniger als im Jahr zuvor. „Das liegt zu einem Großteil daran, dass die Nachfrage nach Toplagen wie der Königstraße nur zu etwa 40 Prozent befriedigt werden kann“, sagt Sirin Ates, Teamleiterin im Bereich Einzelhandel bei Jones Lang Lasalle. Der Mangel an geeigneten Flächen wirke sich auf die Toplagen mietpreissteigend aus. Die Spitzenmiete stieg deshalb im zweiten Halbjahr 2013 in der Königstraße leicht auf 240 Euro pro Quadratmeter an. Für das erste Halbjahr 2014 rechnet man bei Jones Lang Lasalle mit einem weiteren Anstieg. Nach der Königstraße haben Stiftstraße und Schulstraße die höchsten Laden-Mieten in Stuttgart. Dort liegen die Spitzenmieten bei 160 bis 180 Euro pro Quadratmeter. Zu den größten Vermietungen 2013 im Einzelhandel zählten Urban Outfitter im neuen Shoppingcenter Gerber, sowie Massimo Dutti, Hugo Boss und Vero Moda in der Königstraße.