Auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt zeichnet sich eine Trendwende ab. Nach drei Jahren mit rückläufigen Kaufpreisen verzeichnet der Immobilienverband IVD leichte Anstiege. Für Mieter gibt es aber eine schlechte Nachricht.
Am Stuttgarter Markt für Kaufimmobilien zeichnet sich eine Trendwende ab. In den vergangenen drei Jahren waren die Preise für Wohnungen und Häuser deutlich zurückgegangen, doch nun zeigt die Kurve erstmals wieder nach oben. „Nach einer mehrjährigen Niedrigzinsphase und des Booms auf dem Wohneigentumsmarkt führte die abrupte Zinswende ab Mitte 2022 zu einer Dämpfung der Nachfrage seitens der Kaufinteressenten und einem starken Rückgang der Kaufabschlüsse“, beurteilt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, die Situation auf dem Stuttgarter Kaufmarkt. „Seit Herbst 2024 hellt sich die Stimmung der Marktakteure auf, die Nachfrage und die Kaufbereitschaft nehmen merklich zu.“
Allerdings lägen diese noch deutlich unter dem Niveau vor der Trendwende, schränkte Stephan Kippes bei der Präsentation des City-Reports für die baden-württembergische Landeshauptstadt ein. Demnach seien die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in der Landeshauptstadt seit einem Jahr stabil, bei Immobilien mit gutem Wohnwert werden pro Quadratmeter durchschnittlich 5000 Euro verlangt.
Wesentlich schwieriger als vor der besagten Trendwende sei der Verkauf von Bestandswohnungen mit gewissen Mängeln, sagt Stephan Kippes. Neben den obligatorischen Fragen nach Balkonen, Aufzügen oder der Lage in der Stadt spielten zunehmend energetische Aspekte eine wichtige Rolle, Stichwort: Energieeffizienz.
Tendenziell höhere Kaufbereitschaft in Stuttgart
Ganz ähnlich sieht die Tendenz laut den IVD-Zahlen auch bei Häusern und Neubauwohnungen aus. Für Letztere legten die Preise in Stuttgart von 2005 an bis zum Frühjahr 2022 kontinuierlich zu. Hierbei habe es sich um einen ungewöhnlich langen „Superzyklus“ gehandelt, wie Kippes es formuliert. In der Folge gaben die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen von 2022 an jedoch deutlich nach.
Grund hierfür waren zuvorderst die gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite. Nun jedoch bahnt sich auch in diesem Segment ein Umschwung an – mit einem Anstieg auf 8500 Euro je Quadratmeter im Frühjahr 2025. Gegenüber Herbst 2024 ist das ein Plus von 6,3 Prozent. Der Nachfrageeinbruch der vergangenen Jahre weiche tendenziell einer höheren Kaufbereitschaft, heißt es beim IVD.
Ebenso haben die Kaufpreise für Häuser in Stuttgart nach einem Rückgang inzwischen wieder leicht angezogen: Für ein frei stehendes Einfamilienhaus im Bestand und mit gutem Wohnwert muss man laut dem aktuellen Marktbericht derzeit 1,15 Millionen Euro hinlegen (plus 1,8 Prozent gegenüber Herbst 2024), für eine bestehende Doppelhaushälfte zahlt man 730 000 Euro.
Auch die Situation beim Baugrund zeige Aufhellungstendenzen. Anders als beispielsweise in München wurde die Talfahrt der Preise seit 2022 in der baden-württembergischen Landeshauptstadt gestoppt. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage lagen im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 1340 Euro, für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1570 Euro je Quadratmeter.
Nach teilweise starken Rückgängen der vergangenen zweieinhalb Jahre entwickelten sich die Preise laut IVD im Halbjahresvergleich für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser mit plus 0,8 Prozent leicht positiv, Baugrundstücke für Geschossbau lagen mit 3,3 Prozent sogar deutlicher im Plus.
Die Mieten steigen in allen Segmenten
Insgesamt klingen diese Entwicklungen für potenzielle Käufer und Verkäufer durchaus hoffnungsvoll, für Mieter aber sind es schlechte Nachrichten. Insbesondere sanierte Bestandsmietobjekte mit guten Energieeffizienzstandards genießen bei Mietinteressenten aufgrund des starken Anstiegs der Energiekosten eine hohe Nachfrage, was zu einer vergleichsweise kurzen Vermarktungsdauer führt.
Der aktuellen Erhebung zufolge seien alle Segmente von steigenden Mieten betroffen. Die Mietpreise in Stuttgart im Frühjahr 2025 liegen wie folgt: Für Altbauwohnungen und Bestandswohnungen zahlen Mieter jeweils 16,40 Euro je Quadratmeter, für neu errichtete Mietwohnungen 18,30 Euro (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Die Mieten für Altbauwohnungen sind im Halbjahresvergleich um 0,6 Prozent leicht gestiegen, Bestandswohnungen lagen mit 1,2 Prozent im Plus, die Mieten für neu errichtete Wohnungen sind mit 4,0 Prozent an stärksten gewachsen.
Angesichts des kontinuierlichen Anstiegs der Einpersonenhaushalte müsse man auch künftig mit einem wachsenden Wohnraumbedarf rechnen. Allerdings bleibt die Schaffung zusätzlicher Mietwohnungen seit Jahren deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, kritisiert der IVD.
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