City Gate am Hauptbahnhof Foto: Lichtgut/Leif Piechowski

In Stuttgart wurde 2014 mit 278 000 Quadratmetern neu vermieteten Büros nach 2011 der zweitbeste Umsatz aller Zeiten erreicht. Der Leerstand ist weiter gesunken, neue Bauflächen sind Mangelware.

Stuttgart - 2011 hatte das Bankhaus Ellwanger & Geiger den gemeinsam mit der Stadt herausgegebenen Büromarktbericht mit „Stuttgart in Bewegung“ überschrieben. 2012 lautete der Titel „Im Wandel“. Über dem neuen Marktbericht steht „Stuttgart in neuem Glanz“. Damit sind nicht nur die zahlreichen fertiggestellten oder fast bezugsfertigen Bürohäuser in der City gemeint. Der Titel gilt auch im übertragenen Sinn: Weil vor allem die Automobilproduktion in nie gekanntem Ausmaß läuft, laufen auch die Vermietungsgeschäfte gut. Mit der neu belebten Automarke Borgward werden sogar Ladenhüter wie die alte IBM-Zentrale in Vaihingen wertvoll.

Die Flächen aus den „enormen Bauaktivitäten der letzten Jahre“ seien ganz überwiegend vermietet, sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung und Einzelhandel bei dem Bankhaus. 278 000 Quadratmeter haben neue Nutzer gefunden. 84 000 Quadratmeter davon seien von Firmen belegt worden, die für sich selbst bauten. Die Masse der 353 Verträge entfiel auf Vermietungen von unter 500 Quadratmetern (260 Verträge), bis 5000 wurden neun Kontrakte gezeichnet, über 5000 Quadratmeter ebenfalls.

Den Markt sehen Nestel und die Stuttgarter Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht beim Pressetermin am Donnerstag von der Autoindustrie, den Zulieferern und in der Folge von Telekommunikationsanbietern und Softwarehäusern beflügelt.

Die Nachfrage, aber auch „Baukosten, Bauqualität und Grundstückskosten haben die Preise anziehen lassen“, so Nestel. Wer gute Arbeitskräfte gewinnen wolle, müsse inzwischen attraktive Räume bieten.

In der City wurden 2014 in der Spitze 21,50 Euro pro Quadratmeter (2013: 20 Euro) bezahlt, der Schnitt liegt bei 15,30 Euro (14,40). Ein Büro in der Innenstadt (außerhalb City) kostet in der Spitze 18,50, im Schnitt 12,10 Euro, im Norden 14,40, im Schnitt 12,80 und im Süden in der Spitze 13,50, im Schnitt 10,10 Euro pro Quadratmeter. Nebenkosten über 4,50 Euro pro Quadratmeter würden „vom Markt nicht mehr angenommen“, sagt Nestel und kommt damit auf den Leerstand von 325 000 Quadratmetern zu sprechen. Bei 7,5 Millionen im Bestand sind das 4,3 Prozent. Mit dem Wert sei ein Sockel erreicht, bei dem Zuschnitt oder Baualter die Vermietung hemme. Eigentümer müssten also die Modernisierung erwägen, so der Fachmann, oder, so Aufrecht, den Strukturwandel wie in Vaihingen auf den Flächen des Buchgroßhändlers Koch, Neff, Volckmar einleiten.

2015 werden laut Nestel in der gefragten Innenstadtlage die Büros über dem Einkaufszentrum Gerber bezugsfertig. An die 3000 der 9000 Quadratmeter seien vermietet. Auch über dem Milaneo wird es Platz geben. Im Citygate am Bahnhof sind die obersten Etagen inzwischen belegt. 2016 soll anstelle des Amerikahauses im Lautenschlager-Areal eine neue Bürowelt stehen, außerdem das (weitgehend vom Land angemietete) Dorotheen-Quartier bei Breuninger.

Flächenreserven gibt es in der City nur noch wenige. Hinter dem Hauptbahnhof kann die Bahn Bauland für 60 000 Quadratmeter Büros anbieten. Um das Grundstück marktgängig zu machen, müsste es wohl geteilt werden. In Weilimdorf, Vaihingen und auf dem Fasanenhof gibt es laut Aufrecht Reserven, die Gebiete entwickelten sich gut, allerdings gebe es beim Thema Parken an den Stadt- oder S-Bahn-Stationen erheblichen Bedarf. Voll belegt ist der mit der L-Bank entwickelte Standort Step in Vaihingen. Das Zentrum für Solarenergie und Wasserstoff-Forschung füllt die letzte Lücke.

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