Stiftung Warentest: Immobilienpreise Wo sich noch ein Wohnungskauf lohnt

Von Regine Warth 

In der Hauptstadt wurden 2014 rund 8800 Wohnungen neu gebaut – und dennoch ist der Bedarf weiter groß: Daher steigen die Immobilienpreise und auch die Mieten rasant. Der Quadratmeter einer Wohnung, die nach dem Jahr 2000 gebaut oder voll saniert wurde, kostet  zwischen 2070 und  4430 Euro – abhängig von der Lage und Ausstattung der Immobilie. Foto: dpa
In der Hauptstadt wurden 2014 rund 8800 Wohnungen neu gebaut – und dennoch ist der Bedarf weiter groß: Daher steigen die Immobilienpreise und auch die Mieten rasant. Der Quadratmeter einer Wohnung, die nach dem Jahr 2000 gebaut oder voll saniert wurde, kostet zwischen 2070 und 4430 Euro – abhängig von der Lage und Ausstattung der Immobilie. Foto: dpa

Mit Grafik - Niedrige Zinsen machen den Wohnungskauf für die Deutschen immer attraktiver. Doch damit sich die Immobilie als Wertanlage lohnt, sollten Käufer auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis achten, rät die Stiftung Warentest.

Sind die Konditionen günstig, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen?
Wenn es nach den Zinsen für einen Immobilienkredit geht, lohnt sich ein Kauf. Gerade mal zwei Prozent Zinsen werden Bauherren und Käufern heute für 20 Jahre berechnet. Dennoch warnt Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest vor zu schnellen Käufen: Denn insbesondere in den Ballungsgebieten sind die Immobilienpreise stark gestiegen. „Wohnungen sind in Städten und auch in deren näherer Umgebung sehr teuer.“ Das kann zum einen an bestimmten Metropolen liegen: In Stuttgart etwa hält das Preisniveau für Immobilien fast mit dem von Hamburg und München mit. Aber auch in Berlin gab es in den vergangenen fünf Jahren bei Wohnungen in guten Lagen einen Preisanstieg von 40 Prozent, in sehr guten Lagen sogar von 50 Prozent. „Davon abgesehen gibt es zudem ein deutliches Südwest-Nordost-Gefälle“, sagt Heike Nicodemus. So sind etwa im sächsischen Görlitz die Wohnungspreise bis 1400 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten, während es in Baden-Württemberg nur wenige Flecken gibt, in denen der Quadratmeter einer Wohnung nur zwischen 1400 und 1800 Euro kostet.

Welche Städte in Baden-Württemberg sind derzeit am teuersten?
Die Stiftung Warentest hat die Wohnungspreise von Freiburg, Karlsruhe, Mannheim und Stuttgart sowie vom Rhein-Neckar-Kreis verglichen. Demnach ist Mannheim noch relativ günstig: Für eine Wohnung, deren Bau oder deren vollständige Sanierung nach dem Jahr 2000 vorgenommen wurde, kostet der Quadratmeter – je nach Lage und Ausstattung der Wohnung – zwischen 1790 und 2995 Euro. Im Rhein-Neckar-Kreis liegen die Quadratmeterpreise zwischen 1960 und 2975 Euro, in Karlsruhe zwischen 2020 und 3780 Euro und in Freiburg zwischen 2570 und 4600 Euro. In Stuttgart ist der Wohnraum knapp, daher auch die hohen Preise: Dort kostet der Quadratmeter zwischen 2730 und 5620 Euro.
Wie setzt sich der Preis von Immobilien zusammen?
Die Stiftung Warentest hat für die Auflistung und den Vergleich der Immobilienpreise von Wohnungen in 31 Städten und 19 Landkreisen die Daten des Forschungsinstituts des Verbandes der Pfandbriefmarken vdp Research (vdp) verwendet. Es handelt sich dabei um gezahlte Kaufpreise, die miteinander vergleichbar sind, weil sie von Sachverständigen einheitlich bewertet worden sind. Eines der wichtigsten Merkmale ist die Lage. „Diese bestimmt im Wesentlichen den Preis einer Immobilie“, sagt Heike Nicodemus. Auch Bauqualität und Ausstattung der Wohnung sind wichtige Kriterien. Sie können laut vdp den Preis um bis zu 30 Prozent nach oben treiben.
Wie unterscheiden sich Wohnungen in guter Lage von solchen in mittlerer Lage? Was gibt es für Unterschiede in der Ausstattung?
Wohnungen in sehr guter Lage sind ruhig gelegen und haben eine sehr gute Verkehrsanbindung sowie einen Autostellplatz. Schulen aber auch Einkaufsmöglichkeiten sind in der Nähe. Typische Wohngegenden entsprechen eher der Bewertung „mittlere Lage“. Supermärkte und Schulen sind zwar nahe gelegen, aber nicht unbedingt fußläufig. Ähnliche Kategorien gibt es nach Angaben des vdp Resarch auch bezüglich der Ausstattung: Ein sehr guter Zuschnitt sowie die Verwendung hochwertiger Baustoffe zeichnen eine Wohnung mit sehr guter Ausstattung aus. Ältere Objekte, die nicht den neusten Standards entsprechen oder renovierungsbedürftige sanitäre Anlagen haben, sind unter „einfache Ausstattung“ verzeichnet.
Wie sollten Verbraucher, die sich nach einer Immobilie umsehen, am besten vorgehen?
Grundsätzlich gilt: „Wer kein Eigenkapital hat, sollte lieber die Finger von einem Wohnungskauf lassen“, sagt Heike Nicodemus. Auch wenn die Zinsen für einen Immobilienkredit gerade günstig sind, kann sich das in ein paar Jahren wieder ändern. Wer die Immobilie zudem als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis achten: „Dieses gibt an, wie viele Jahre nötig sind, bis die Nettokaltmieten ohne Nebenkosten den Kaufpreis eingeholt haben“, sagt Nicodemus. 20 Jahre gelten als günstig. „Braucht es mehr Jahre, um die Kosten zu decken, besteht die Gefahr, dass ein späterer Verkauf ein Verlustgeschäft wird.“

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