In Ludwigsburg gibt es kaum noch Baulücken. Nun hofft die Stadtverwaltung, dass Hauseigentümer und Wohnbaugesellschaften aufstocken oder Dachböden ausbauen. Doch so einfach ist das nicht immer.
Es klingt logisch: Wenn man nicht mehr in der Fläche wachsen kann oder will, warum dann nicht bislang ungenutzten Raum unter dem Dach zu einer Wohnung ausbauen? Das geht vergleichsweise kostengünstig, weil das Grundstück ja schon vorhanden und in der Regel auch längst bezahlt ist. Und Wohnraum wird nach wie vor benötigt, auch wenn die Einwohnerzahl Ludwigsburgs seit geraumer Zeit stagniert. Denn, so die Baubürgermeisterin Andrea Schwarz in einer Informationsveranstaltung zum Thema Dachaufstockungen und Dachausbauten am Dienstagabend: „Die Quadratmeterzahl pro Person ist gestiegen.“ Hinzu komme, dass in den nächsten 15 Jahren die Zahl derjenigen, die altershalber ihre Wohnung aufgäben, immer noch etwa um 2500 geringer sein dürfte als die derjenigen, die einen neuen Haushalt gründen wollten.
Geht man nach der Zahl der Anwesenden, ist das Interesse an dem Thema Ausbau und Aufstockung allerdings nicht sehr groß. Drei, vier Vertreter von Wohnungsbaugesellschaften und eine Handvoll Privatleute waren gekommen, um sich über die Möglichkeiten zu informieren. Am Ende waren zumindest einige Privatleute eher ernüchtert, weil sie nicht das zu hören bekommen hatten, was sie erwartet hatten.
Einzelfallbetrachtung ist nötig
„Ich dachte, ich erfahre was dazu, welche Möglichkeiten bei Dachgauben es gibt“, so eine Besucherin. „Das, was hier vorgestellt wurde, wussten wir schon alles.“ Ein älterer Mann aus Tamm hat ein undichtes Flachdach und denkt darüber nach, ein Satteldach darauf zusetzen und so gleich neuen Wohnraum zu schaffen. „Aber was ist, wenn die Nachbarn der Bungalowsiedlung da nicht mitziehen? Dann geht das doch nicht“, meinte er. Pauschalaussagen sind laut Stadtverwaltung nicht möglich; man müsse immer den Einzelfall betrachten. Dazu gebe es als erste Anlaufstelle das Bürgerbüro Bauen.
Laut einer auch mit Landesmitteln finanzierten Studie, in deren Rahmen sich ein Fachbüro Ludwigsburger Dächer angeschaut hat, besteht bei mehr als 500 von ihnen die Möglichkeit zu einer Aufstockung oder einem Ausbau – was etwa 1500 neue Wohneinheiten bringen könnte. Dabei sei auch auf die Eigentümerstrukturen geschaut worden, versicherte Sonja Thüry von der Geschäftsstelle Wohnen auf kritische Nachfrage des früheren CDU-Gemeinderats Thomas Lang, der als Privatmann gekommen war. Und ja: Es seien sicher auch einige Wohnungseigentümergemeinschaften darunter – was nach der Erfahrung Langs eine Aufstockung oder einen Ausbau nahezu unmöglich macht.
Potenzial vor allem in Eglosheim und in der Oststadt
Die meisten Potenziale sieht die Studie im Stadtteil Eglosheim und in der Oststadt, wo es etliche Wohnblocks in Zeilenbebauung gibt. Hinzu kommt laut Andrea Schwarz, dass die Gebäude meistens alle nach einem Muster erbaut wurden – das bedeute, für die Planung einer Aufstockung brauche man nur einmal einen Architekten, was die Kosten verringere. Und aufgrund der schieren Größe bringe man unter dem Dach meist mehrere Wohnungen unter und nicht, wie bei der Aufstockung oder dem Ausbau eines Ein- oder Zweifamilienhauses, nur eine.
Chancen bieten sich laut dem Stadtplaner Martin Kurt auch dadurch, das das Baugesetzbuch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – und dazu zähle Ludwigsburg – Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum ermöglicht. Peter Fazekas, Leiter des Bürgerbüros Bauen, nannte als Beispiele, dass eine Aufstockung um bis zu zwei Etagen nicht auf die nötigen Abstandsflächen angerechnet werde und auch die Pflicht zum Einbau eines Fahrstuhls oder für zusätzliche Autostellplätze entfalle.
Genau Prüfung ist nötig
Dennoch lauern viele Hürden auf potenzielle Dachaufstocker. Beispielsweise durch die Statik, den Denkmalschutz, den Brandschutz – und auch die Nachbarn können Einspruch einlegen, wenn ihre Gebäude verschattet werden. „Hier gilt das Rücksichtnahmegebot“, so Fazekas. Die eventuelle Verschattung prüft die Stadt dann ebenso ebenso wie die etwa die Fragen, ob die Höhenentwicklung zum Quartier passt, ob man eine Befreiung vom Bebauungsplan erteilen müsste oder gleich den Bebauungsplan ändern, was teuer und zeitaufwendig ist.
Kurt und Fazekas präsentierten aber auch erfolgreiche Beispiele für Dachaufstockungen – etwa in der Bührerstraße, wo der Kniestock erhöht wurde, ebenso im Falkenweg oder in der Enzstraße. Potenzial schlummert aber auch in vielen kleineren Gebäuden privater Eigentümer. „Dass wir das nicht vorgestellt haben, heißt nicht, dass Sie es nicht machen können“, so Schwarz. Allerdings: Einen Bebauungsplan zu ändern, lohne sich wegen Einzelfällen nicht; da bliebe dann nur eine Befreiung.
Wohnen in Ludwigsburg
Kasernen
Lange Zeit hat die Stadt von den vielen Kasernen profitiert, die entweder ganz oder teilweise abgerissen wurden und deren Fläche neu bebaut werden konnte – etwa die frühere Flakkaserne in Oßweil oder aktuell die einstige Kaserne zwischen Alt-Württemberg-Allee, Hindenburgstraße und Jägerhofallee. Einige Kasernen wurden auch umgewandelt und beherbergen nun beispielsweise das Film- und Medienzentrum.
Gärtnereien
Auch viele Gärtnereien vor allem in der Oststadt wurden in den letzten Jahrzehnten bebaut. Das jüngste Beispiel ist das künftige Neubaugebiet Fuchshof, wo sich ebenfalls Gewächshäuser befanden.
Sonstiges Mehrere Wohnhäuser sollen auf dem Gelände des Hotels Krauthof in Hoheneck entstehen. Damit sind die Baumöglichkeiten aber weitestgehend erschöpft.