Ohne Stress geht es bei keinem Umzug zu. Manche Renovierung kann man sich aber sparen: Wir sagen, welche Schönheitsreparaturen sein müssen und welche nicht.
Schönheitsreparaturen
Dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Mieters sind, ist ein weit verbreiteter Irrtum, heißt es beim Berliner Mietverein. „Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht, und die ist Sache des Vermieters“, sagt die Rechtsexpertin Wibke Werner. Allerdings könnten Vermieter diese Pflicht auf ihre Mieter übertragen. Dabei müssten sie aber auf die genaue Formulierung achten, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Denn stehen rechtswidrige Klauseln im Mietvertrag – etwa „Schönheitsreparaturen sind in Küche und Bad alle drei Jahre durchzuführen, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre“ – , seien diese Vereinbarungen hinfällig. „Die Fristen sind starr“, heißt es bei der Stiftung Warentest. „Sie nehmen keine Rücksicht darauf, ob die Räume wirklich abgewohnt sind.“ Das sei rechtswidrig. Auch Vertragsklauseln, die eine End- oder Auszugsrenovierung verlangen, sind immer unwirksam, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Mit der Folge, dass der Vermieter die Reparaturen leisten muss.
Letztlich sind Schönheitsreparaturen eine Verhandlungssache mit dem Vermieter. Happ rät Mietern, sich rechtzeitig mit dem Vermieter zusammenzusetzen und Details zum Auszug zu klären.
Tapezieren
Dass ein Umzug auch im wortwörtlichen Sinne einen Tapetenwechsel mit sich bringt, ist von vielen Vermietern im Vertrag festgeschrieben. Tatsächlich gehört das Tapezieren auch zu den Schönheitsreparaturen, die ein Vermieter auf den Mieter abwälzen kann – sofern die Formulierung stimmt. Denn heißt es „Der Mieter muss bei Auszug die Tapeten beseitigen“ so ist diese Klausel ungültig, heißt es bei der Stiftung Warentest. „Dann müsste der Mieter ja die Tapeten abreißen, wenn sie noch in Bestzustand sind.“
Streichen
Mieter müssen nur beim Auszug streichen, wenn die Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam ist und zusätzlich ein Renovierungsbedarf besteht, sagt Gerold Happ. „Wenn ein Mieter die Wohnung vor einem Jahr gestrichen und seitdem nicht mehr genutzt hat, besteht vermutlich kein Renovierungsbedarf.“ Wichtig dabei ist die Farbwahl: Zwar dürfen Mieter die Wände in allen Farben des Regenbogens streichen, solange sie in der Wohnung leben. Beim Auszug aber müssen die Räume in einem vermietbaren Zustand sein, warnt die Stiftung Warentest. Und das heißt: neutrale Farben, die „für möglichst viele Interessenten akzeptabel sind“ (Az. VIII ZR 416/12). Das gelte unabhängig von der Frage, ob Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, ergänzt Ropertz vom Mieterbund. Die Festlegung auf eine bestimmte Farbe ist unzulässig.
Übrigens sind mit Streichen nicht immer nur neue Farben für Wände und Decken gemeint: Auch das Lackieren von Heizkörpern und das Streichen der Innenseite von Fenster und Türen kann zur Mietersache werden – wenn es entsprechend im Mietvertrag formuliert wurde. Schreibt der Vertrag aber ganz allgemein das „Streichen von fenstern und Türen“ vor , umfasst das genau genommen auch die Außenseiten, heißt es bei der Stiftung Warentest. „Damit ist die Klausel ungültig – und die Vermieter müssen gar nicht streichen.“
Endrenovierung
Steht im Mietvertrag: „Die Räume sind renoviert zurückzugeben“ oder „Der Mieter übernimmt die Wohnung frisch gestrichen in neutralem Farbton und muss sie entsprechend zurückgeben“, dann darf der Vermieter sich das Geld sparen. Denn diese Klausel hat der Bundesgerichtshof gekippt. Der Grund: „Ohne auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf Rücksicht zu nehmen, verpflichtet sie den Mieter am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen“, heißt es bei der Stiftung Warentest. Das ist unzulässig.
Nicht ganz so eindeutig kann die Frage beantwortet werden, ob nicht renovierte Wohnungen Mieter beim Auszug auch nicht renoviert zurückgeben müssen, oder nicht. „Wer in eine nicht renovierte Wohnung zieht, muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen“, sagt Ropertz. Will der Vermieter die Renovierungspflichten jedoch auf den Mieter übertragen, muss er ihm beim Einzug eine ausreichende finanzielle Entschädigung für die nicht renovierten Räume geben, sagt Happ. So könne er dem Mieter beim Einzug entweder Geld für die Renovierung geben oder ihn eine Zeit lang mietfrei wohnen lassen. Wenn er dies getan hat, ist der Mieter beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Vorausgesetzt natürlich, die Klausel im Mietvertrag ist gültig, und es besteht Renovierungsbedarf.
Fußboden
Schönheitsreparaturen können umfassen, dass der Fußboden und die Fußbodenleisten gestrichen werden. Aber: „Ich muss das Parkett nicht abschleifen und den Teppich nicht tiefenreinigen lassen“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Saubermachen müsse der Mieter aber. Es bestehe auch keine Pflicht, einen Teppich zu entfernen, wenn der Mieter ihn in normalem Maße abgenutzt hat, sagt Wiebke Werner vom Mieterverein. Ist er aber beschädigt, muss er ausgetauscht werden.
Dübellöcher
Sind die Dübellöcher sehr klein und unauffällig, bestehe in der Regel kein Renovierungsbedarf, erklärt Happ. Ist aber die Klausel für die Schönheitsreparaturen gültig, müssen Mieter die Dübellöcher entfernen. „Dann sollten sie zugespachtelt und überstrichen werden“, rät der Experte vom Eigentümerverband.
Selber machen oder machen lassen?
Wenn der Vermieter einen Mieter wirksam zum Malern verpflichtet, muss er dafür nicht die Handwerker rufen. Er darf selbst zu Pinsel und Farbe greifen. „Wer allerdings selbst renoviert, muss sorgfältig arbeiten“, heißt es bei der Stiftung Warentest. Hobbyqualität reicht nicht. Überlappende Tapeten, Tropfnasen oder Pinselhaare im Lack muss der Eigentümer nicht abnehmen.
Viele Eigentümer behelfen sich mit Quotenklauseln: Wer vor Ablauf bestimmter Termine auszieht, soll anteilig zahlen – etwa ein Drittel der Malerkosten für Küche und Bad, wenn er ein Jahr nach der letzten Renovierung kündigt. Das ist grundsätzlich erlaubt, heißt es bei der Stiftung Warentest. Anders sieht es aus, wenn sich die Quotenklauseln auf die Preise von Handwerksbetrieben beziehen. Etwa: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“ Diese Klausel hat der BGH gekippt. Ihr Argument: „Vermieter können die Kosten hochtreiben, indem sie bei teuren Firmen fragen.“
Ein Tipp der Warentester: Wer während der Mietzeit streicht oder tapeziert, sollte Fotos davon machen und auch die Kaufbelege von Farben und Pinsel aufbewahren. Falls es zum Streit mit dem Vermieter kommen sollte, hilft dies als Nachweis.