Ab 2026 könnte die Mietpreisbremse auch in Böblingen gelten. In Sindelfingen gibt es sie bereits. Allerdings wird sie kaum genutzt. Warum?
Im Kreis Böblingen könnte aller Voraussicht nach ab kommendem Jahr in fünf statt wie bisher in zwei Kommunen eine Mietpreisbremse gelten. Ein neues Gutachten empfiehlt, Böblingen, Holzgerlingen und Steinenbronn neu hinzuzunehmen und sie in Leonberg und Sindelfingen fortzuführen.
Eine Mietpreisbremse greift auf Verordnung des Landes dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. Dann gilt: Der Mietpreis darf zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Doch wie wirksam ist die Mietpreisbremse? Antworten darauf zu finden, ist gar nicht so einfach. Vertreter von Mieter- und Vermietervereinen hatten sich bei einer Abfrage Anfang November gespalten gezeigt. Der Stadt Sindelfingen, wo die Mietpreisbremse bereits seit einigen Jahren gilt, liegen wiederum keine Daten vor.
43 Euro pro Quadratmeter
Jemand, der zumindest einen gewissen Einblick hat, ist Nicole Gehring. Die Rechtsanwältin arbeitet seit mehr als 30 Jahren beim Mieterverein Sindelfingen, der für den gesamten Landkreis zuständig ist. Sie begrüßt den Vorschlag, den Geltungsbereich der Mietpreisbremse im Kreis auszuweiten. „Ich habe mich sowieso schon immer gefragt, wieso in Sindelfingen die Mietpreisbremse gilt und in Böblingen nicht“, sagt sie. Immerhin hätten beide Städte sogar einen gemeinsamen Mietspiegel. „Sinn der Regelung ist es, die Mietpreissteigerung zu verlangsamen“, sagt Gehring. „Ob dieses Ziel erreicht wird, darüber kann man diskutieren und sie ist kein Allheilmittel“, fügt sie hinzu. Sie kritisiert zudem die Berechnungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Um diesen Wert zu ermitteln, würden die Mietverträge der vergangenen sechs Jahre berücksichtigt. „Alte Verträge, die oft günstiger sind, sind da gar nicht dabei.“ Die Vergleichsmiete ist ihrer Ansicht nach also bereits zu hoch angesetzt. Trotzdem sei es wichtig, die Mietpreisbremse als ein Instrument von vielen zu haben.
Ein Instrument, das von den Mieterinnen und Mietern anscheinend aber kaum genutzt wird. Gehring hat bislang nur zwei Klienten betreut – beide in den letzten zwei Monaten. Ein Klient habe sich an den Mieterverein gewandt, weil er 18 Euro pro Quadratmeter zahle, der andere sogar 43 Euro pro Quadratmeter.
Keine Klagen wegen Mietpreisbremse
In beiden Fällen schrieb Gehring die Vermieter an – bislang ohne Rückmeldung. Ein nächster Schritt könnte eine Zivilklage vor dem Böblinger Amtsgericht sein. Eine Anfrage dort ergibt: In den vergangenen fünf Jahren gab es kein einziges Verfahren wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse. Nicht bekannt ist, wie viele sich über Onlineanbieter Beratung geholt und auf diesem Weg eine Mietpreissenkung eingefordert haben.
Trotzdem stell sich die Frage: Gibt es gar keinen Bedarf, weil die Mieten bereits fair sind? Dem entgegen steht die Einschätzung des Gutachtens, das unter anderem berücksichtigt, wie viel vom Nettoeinkommen für die Kaltmiete aufgebracht werden muss. In allen fünf Kommunen im Kreis ist die Mietbelastung demnach zu hoch. Was nicht bedeutet, dass alle Vermieter zu viel verlangen.
Angst vor Konsequenzen könnte groß sein
Ist die Mietpreisbremse also bloß zu unbekannt? Die Mieter bereits an die hohen Kosten gewohnt? Oder die Hürden zu groß? Gehring vermutet vor allem Letzteres. „Viele nehmen ihr Recht nicht wahr, aus Sorge, dass das härtere Konsequenzen nach sich zieht“, glaubt sie. Immerhin verlangt es viel Eigeninitiative und Mut, den eigenen Vermieter zu konfrontieren.
Im schlechtesten Fall könnten Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen – sich dann umentscheiden und die Wohnung wieder vermieten. Gehrings Erfahrung nach haben Eigenbedarfskündigungen, bei denen die Eigentümer die Wohnung später gar nicht bezogen haben, in den vergangenen Jahren zugenommen. Eigenbedarf vorzutäuschen wäre verboten, das zu beweisen sei aber sehr schwierig. Lebenspläne könnten sich schließlich immer ändern.
Gehring empfiehlt Mietern daher, sich beraten zu lassen, bevor sie wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ihren Vermietern schreiben. „Das muss auch nicht bei uns sein“, meint sie lachend. Aber es sei wichtig, sich vorher eine Strategie zu überlegen und den Anspruch gut zu prüfen.
Rund um die Mietpreisbremse
Verlängerung Mietpreisbremse
Noch ist die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 in Baden-Württemberg nicht fix beschlossen. Das Kabinett muss sich, so ein Sprecher des Wohnbauministeriums, spätestens in seiner Sitzung am 16. Dezember damit befassen.
Kriterien Mietpreisbremse
Die Gutachter haben fünf Kriterien festgelegt – beispielsweise, wie viele Wohnungen zur Verfügung stehen und wie viele benötigt würden. Sind mindestens vier Kriterien in einer Kommune erfüllt, gilt der Wohnungsmarkt als angespannt – wie beispielsweise in Böblingen.
Verstoß
Wird ein Verstoß festgestellt, muss der Vermieter die Miete senken und eventuell sogar etwas zurückzahlen.