In Ludwigsburger realisiert die Kreissparkasse direkt neben ihrer Zentrale einen Megabau, der mehrere Nutzungen vereint. Unter anderem entstehen exklusive Wohnungen. Das Projekt stellt die Verantwortlichen vor etliche Herausforderungen.
Höher hätte die Kreissparkasse nicht mehr bauen dürfen. Der Bebauungsplan der Stadt Ludwigsburg hätte es nicht zugelassen. Denjenigen, die einmal eine der elf Wohnungen im vierten oder fünften Geschoss des Neubaus an der Schillerstraße bewohnen werden, wird sich dennoch in Richtung Westen ein grandioser Blick eröffnen – weit über die Weststadt hinaus. In so luftiger Höhe kann man in der City nur an wenigen Orten wohnen, darüber hinaus ragen im Grunde nur die Wohnungen im Marstall mit seinen 17 Stockwerken.
Die neuen Apartments im Regele-Areal sind zwar noch gar nicht auf dem Markt, die Nachfrage danach aber schon riesig. „Wir werden quasi überrannt“, sagt der leitende Architekt der Abteilung Bau- und Gebäudestrategie der KSK, Norbert Schröter. Auch sonst hatte das Geldhaus, das zwar Bauherr ist, aber nicht für sich selbst baut, offenbar keine Probleme, die Flächen an den Mann beziehungsweise die Frau zu bringen.
Die Baukosten sind stark gestiegen
Das Erdgeschoss ist Handel und Gewerbe vorbehalten, ein Ankermieter hat schon unterschrieben. Um wen es sich handelt, will die Kreissparkasse noch nicht verraten. Auch in den Etagen darüber, in denen vor allem Büros entstehen, sind schon Flächen vergeben – etwa an einen Zahnarzt. Schröter verwundert die große Nachfrage nicht: „Flächen dieser Größe sind rar“, sagt er.
In den vergangenen Monaten ist der Bau, den jeder passiert, der vom Bahnhof in die Innenstadt oder den umgekehrten Weg geht, stetig gewachsen. Auch wenn die Sperrung der Schillerstraße zunächst Missmut bei einigen verursacht hatte, die Ludwigsburger scheinen sich mit der Baustelle arrangiert zu haben. In der Tiefgarage, bei der lange unklar und strittig war, in welche Richtung die Autos wegfahren sollen, liegt teils schon die erste Schicht Asphalt. Derzeit werden die Aluelemente der Fassade, in denen die Fenster verbaut sind, eingehängt.
Der Rohbau ist gerade rechtzeitig fertig geworden, das Megaprojekt hat aber mit denselben Problemen zu kämpfen wie derzeit jede Baustelle. Die Materialpreise sind explodiert, die angepeilten Kosten von 65 Millionen Euro werden nicht zu halten sein. Die Planer gehen mittlerweile eher von 80 Millionen Euro aus. Ursprünglich sollte der Neubau bis Mitte 2023 fertig werden, die Verantwortlichen rechnen aber schon mit einem halben Jahr mehr Bauzeit. „Wenn wir anfangs Baustahl geordert haben, war der meist nach vier bis fünf Tagen da“, sagt Norbert Schörter, „derzeit warten wir acht Wochen.“ An der Stelle macht sich der Ukraine-Krieg bemerkbar, denn viel Stahl kam vor dem russischen Angriffskrieg von dort.
Ein Problem: das Wasser im Untergeschoss
Dabei bringt die Baustelle schon so genügend Herausforderungen mit sich. Zum einen sind da die äußeren Begebenheiten: Weil mitten in der Stadt gebaut wird und drum herum kein Platz ist, ist die Logistik knifflig. Die angrenzende Straße wurde auch gesperrt, damit die Laster genügend Platz haben. Einer der zwei Kräne wurde in Ermangelung von Alternativen im Gebäude errichtet. Im untersten Kellergeschoss, wo einmal die Technik unterkommt, lagern derzeit Hunderte riesige Aluelemente, aus denen einmal die Lüftung zusammengesetzt wird. Wegen der Nähe zu den bestehenden Gebäuden war und ist zudem besondere Vorsicht geboten. Man habe das Gebäude „in die Lücke gequetscht“, sagt Stefan Wille. Auch für den erfahrenen Bauleiter von Leonhard Weiss war das Projekt nicht alltäglich. „Aber einfach, das kann ja jeder.“
Ein weiteres Problem, das Wille, Schröter und Kollegen zu lösen hatten, war das Wasser. Das kommt im Regele-Areal nicht nur von oben, sondern auch von unten. Aufgrund der Geologie fließt es vom Bahnhof mehr oder weniger direkt durch den Keller. Deshalb wurde in den drei Etagen im Untergeschoss – die Baugrube war sechseinhalb Meter tief – wasserundurchlässiger Beton, der besonders wenig Risse hat, verarbeitet.
Viele Nutzungen, viele Herausforderungen
Auf der anderen Seite ist die Architektur nicht von der Stange und dementsprechend komplex. Wille nennt die Statik des Gebäudes „einen Wahnsinn“. Normalerweise werden Pfeiler in ähnlichen Häusern von unten nach oben – über alle Stockwerke hinweg – durchgängig platziert. Die verschiedenen Nutzungen lassen das aber nicht zu. Weil unter der Erde die Säulen so gesetzt werden mussten, dass möglichst viele Autos Platz haben, oben drüber Verkaufs- und Büroflächen ganz andere Anforderung mitbringen, war die Konstruktion entsprechend aufwendig. Um die erlaubte Maximalhöhe nicht zu überschreiten und trotzdem alles, was vorgesehen war, unterzubringen, haben die Planer „ein bisschen gequetscht“ und die Stockwerke in der Höhe angepasst. Die Mieter werden das später aber nicht merken, verspricht Architekt Norbert Schröter.
Technisch ist der Bau auf dem neuesten Stand: Die Dächer werden mit Photovoltaik ausgestattet, wo noch Platz ist, wird begrünt. Das Haus wird zudem ans Fernwärmenetz angeschlossen, auf eine Zisterne für Regenwasser musste man aus Platzgründen verzichten. Wenn das neue Gebäude einmal steht, könnte es für die Kreissparkasse an selber Stelle fast nahtlos weitergehen mit den Bauarbeiten. Die Fassade des in den 50er Jahren errichteten Baus am Schillerplatz muss saniert werden.
Langes Warten auf die Erlaubnis
Historie
Auf die Erlaubnis, im Regele-Areal zu bauen, hatte die Kreissparkasse lange gewartet. Gegen verschiedene Entwürfe hatten entweder der Gemeinderat oder die Verwaltung Einwände. Schließlich lobte die Bank einen Ideenwettbewerb aus, im Frühjahr 2019 einigte man sich doch. Auf dem Gelände wurden insgesamt fünf Gebäude abgerissen, um Platz für das neue zu schaffen.
Wohnungen
Ursprünglich war einmal von 20 Wohnungen die Rede, geblieben ist in den Planungen rund die Hälfte. Die meisten werden zwei bis drei Zimmer, manche vier haben und eine Fläche von 70 bis 85 Quadratmetern. Über die Preise ist nichts bekannt.
Tiefgarage
Die meisten der rund 150 Stellplätze werden öffentlich sein. Betrieben werden sie von den Stadtwerken. Die Tiefgarage nutzten die Befürworter in der Debatte über den Umbau des Arsenalplatzes gerne als Argument, dass die Autos von dort verschwinden sollen. Dafür zeichnet sich nun eine Mehrheit im Gemeinderat ab.