Die geplanten Wohnbauprojekte der SWSG auf der Rohrer Höhe und... Foto: SWSG

Bis zu 64 Prozent mehr müssen Mieter der Stuttgarter Wohnungs- und Städte­baugesellschaft (SWSG) nach einer Sanierung bezahlen. Für den Mieterbund ein Negativbeispiel. Konstanz zeige, dass es auch anders geht.

Stuttgart - Viele Kunden der städtischen SWSG sind Sozialmieter, aber auch viele andere ihrer Mieter müssen auf Cent und Euro achten. Für nicht preisgebundene Wohnungen erhöht die SWSG systematisch die Mieten. Derweil häuft sich die Kritik, dass es in Stuttgart immer weniger be­zahlbare Wohnungen gebe. Und die Hans-Böckler-Stiftung vermeldet, dass in Stuttgart fast 92.000 Einwohner weniger Geld zum Leben hätten als nötig.

Die Kritik an der SWSG

Rolf Gaßmann, Chef des Mietervereins Stuttgart und Vorsitzender des Mieterbunds Baden-Württemberg, sagt: „Seit dem Wechsel in der Geschäftsführung 2005 rückte der soziale Auftrag bei der SWSG in den Hintergrund.“ Er meint den Einstieg von Wilfried Wendel in die SWSG. Aber auch der Rückgang des Wohnungsangebots wird kritisiert.

Lag der Bestand vor zwölf Jahren bei 19.614 Wohnungen, waren es 2011 nur noch 17.988. Ein Grund dafür ist, dass immer mehr alte Wohnungen abgerissen, neue gebaut und dann verkauft werden. Hunderte verschwanden allein in den vergangenen fünf Jahren: 220 Wohnungen in der Falchstraße in Steinhaldenfeld, 48 Wohnungen in der Karlshofstraße in Steckfeld, 24 Wohnungen im Barbenweg in Mönchfeld, 18 Wohnungen im Schimmelreiterweg in Möhringen, 51 Wohnungen in der Düsseldorfer Straße in Bad Cannstatt und 16 Wohnungen im Krötenweg in Giebel. Fast immer ging es um Wohnungen, die mit einer Monatsmiete von vier bis fünf Euro pro Quadratmeter bezahlbar waren.

Plötzlich 300 Euro mehr Kaltmiete im Monat

Dagegen wäre nichts einzuwenden, meint Gaßmann, würde der Profit aus Verkäufen verwendet, um die Mieten zu subventionieren und zu stabilisieren. Doch nach Modernisierungen steigen die Preise um bis zu 60 Prozent. Wer zum Beispiel vorher 500 Euro Kaltmiete im Monat bezahlte, muss plötzlich 300 Euro mehr aufbringen. Betroffen sind pro Jahr um die 400 Mieter. Da in den vergangenen Jahrzehnten besonders im Fall der von der Stadt übernommenen Wohnungen wenig in den Bestand investiert wurde und 12 000 Wohnungen vor 1975 gebaut wurden, knapp 6000 Wohnungen sogar vor 1946, sollen in den kommenden Jahren „400 bis 450 Wohnungen pro Jahr“ (Wendel) auf den neuesten Stand gebracht werden. „Danach sind die Mieten für Geringverdiener kaum noch finanzierbar, und die bezahlbaren Alternativen nehmen weiter ab“, sagt Gaßmann und sieht die soziale Balance durch Verdrängung dieser Mieter in Gefahr.

Drei Beispiele: In der Bottropper Straße im Hallschlag steigen die Kaltmieten von 3,80 bis vier Euro pro Quadratmeter und Monat um über 60 Prozent auf 6,30 bis 6,50. Auf der Rohrer Höhe sind nach Neubau der Siedlung etwa zehn Euro Kaltmiete statt zuvor fünf bis sieben Euro fällig. Und in der Böheimsiedlung in Stuttgart-Süd müssen die Mieter statt 6,50 Euro 9,30 Euro bezahlen – rund 43 Prozent mehr.

Auch der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein übt Kritik. Verfolge sie ihren Kurs weiter, werde die SWSG bald nicht mehr über einfache Wohnungen verfügen. Dann baue sie vielleicht zwar im Sinne von Stadtverwaltung und Gemeinderat, „aber wo liegt dann der soziale Auftrag der SWSG?“, fragt Haus-und-Grund-Chef Klaus Lang. Mit Geschäftsführer Ulrich Wecker ist er sich einig, dass ein Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bestehe. Hier seien Stadt und Land gefordert. Einen generellen Wohnungsmangel gebe es nicht.

Die Verteidigungslinie

Die Verteidigungslinie

Zur Bestandsbereinigung verkaufe man zwar manche Mietobjekte, sagt SWSG-Chef Wendel, dafür baue man aber 200 Wohnungen pro Jahr. Den Wohnungsbestand habe man in den vergangenen Jahren konstant bei etwa 18.000 Wohnungen gehalten. „Eine Steigerung darüber hinaus ist aus Mangel an geeignetem Baugrund schwierig“, sagt er.

Von 400 Modernisierungs- und 200 Neubaumaßnahmen pro Jahr seien nur drei Prozent des Bestands betroffen, sagt Wendel. Etwa 70 Prozent des Bestands würden in den kommenden zehn Jahren nicht angetastet. „Daher können wir allen, die aufgrund der Modernisierung umgesetzt werden, ein vernünftiges Angebot machen“, versichert er. Bei etwa der Hälfte des Wohnungsbestands handle es sich um Sozialwohnungen. „Dort liegt die Mietobergrenze zehn Prozent unter der ortsüblichen Miete. Daran halten wir uns. Und wir lösen die Wohnungen nicht ab, obwohl wir dann bis zu 20 Prozent über den Mietspiegel rausgehen könnten.“ „Vernünftige Angebote“ – die basieren für Wendel auf einer Durchschnittsmiete. Diese gibt die SWSG mit 6,22 Euro an – ein Betrag unter dem Durchschnittspreis laut Mietspiegel.

In die Berechnung sind allerdings auch die Sozialwohnungen mit durchschnittlich 5,72 Euro eingeflossen. Das verzerrt das Bild. Die nicht preisgebundenen Wohnungen allein werden im Schnitt zu 6,86 Euro vermietet. Der Mietspiegel weist für eine durchschnittliche Wohnung, Baujahr 1975, je nach Größe zwischen 6,40 und 9,90 Euro aus. Immerhin kosten bereits 16 Prozent der SWSG-Wohnungen 7,50 bis elf Euro pro Quadratmeter.

Der Ruf nach Kursänderung

„Da muss man sich fragen, warum sich ein städtisches Unternehmen in so hohen Preissegmenten tummelt“, sagt Angelika Brautmeier, Geschäftsführerin des Mietervereins.

Dass die Gehälter der beiden SWSG-Chefs zu fast 30 Prozent aus einer Erfolgsprämie bestehen, hält nicht nur der Mieterverein für einen Fehler bei einem Unternehmen mit sozialem Auftrag. Dazu kommt, dass die SWSG von einem Aufsichtsratschef mitgelenkt wird, der die Stadtkasse hütet: vom Ersten Bürgermeister Michael Föll (CDU). Er sieht den Auftrag für die SWSG auch darin, „durch umfassende Sanierungsinvestitionen attraktiven Wohnraum zu fairen Preisen zu schaffen“.

Soll Kuhn nun selbst den Vorsitz im Aufsichtsrat übernehmen?

Der Wechsel im OB-Amt wäre eine Gelegenheit, die Gewichte bei der SWSG zu verändern. Der gewählte OB Fritz Kuhn hatte im Wahlkampf selbst die Wohnungsfrage thematisiert und wurde im zweiten Wahlgang von der SPD unterstützt, für die bezahlbare Wohnungen ein wichtiges Thema waren und sind. Soll Kuhn nun selbst den Vorsitz im Aufsichtsrat übernehmen? Manche in seiner Partei raten ihm zu. Andere warnen: Das würde Föll verärgern und Kuhn den Start erschweren. Kuhn will mindestens bis zum Amtsantritt am 7. Januar nichts sagen. Er wittert die Gefahr, dass er einen Fehler macht – egal, wie er sich erklären würde.

Dass Bedarf besteht, den Kurs der SWSG zu überprüfen, ist sogar der wirtschaftsliberalen FDP klar. „Wir haben als alleinige Eigentümerin die Pflicht, die SWSG nicht ganz aus der sozialen Verantwortung zu lassen“, sagt ihr Fraktionschef Bernd Klingler. Man müsse überlegen, wie preisgünstiger Wohnraum zu erhalten sei. Vielleicht sollte man manche Gebäude nur teilweise sanieren. Anders als die Fraktion SÖS/Linke sprach sich Klingler im Aufsichtsrat aber dagegen aus, auch nach Modernisierungen maximal um zehn Prozent aufzuschlagen. Doch zwischen zehn und 64 Prozent sei eine weite Spanne. Auf seinen Antrag, sagt Klingler, werde das Gremium im Februar eine Grundsatzdebatte führen.

In ihrer jüngsten Pressemitteilung vermeldete die SWSG das nicht. Dort hieß es, mit ihrer Mietpreispolitik dämpfe die SWSG die Steigerung des Mietspiegels, weil sie den jeweils mittleren Wert des Mietspiegels nicht überschreite. „Das Gegenteil ist richtig“, meinen Kritiker, „die SWSG heizt die Steigerung des Mietspiegels an.“

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