Der Wohnungsmarkt in Esslingen bleibt angespannt. Das zeigt der neue Mietspiegel. Demnach könnten die Preise erneut steigen, wenn auch moderater als zuletzt.
Wie viel Miete dürfen Eigentümer verlangen? Welche Erhöhung ist angemessen und was müssen Mieter akzeptieren und was nicht? Anhaltspunkt dafür ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Ermittelt wird sie anhand des Mietspiegels, der ein rechtsgültiges Instrument darstellt, um Streit zwischen den Mietparteien auszuräumen. Zugleich liefert er wichtige Informationen über den lokalen Wohnungsmarkt.
Seit 2022 gehört ein Mietspiegel zur Pflichtaufgabe für alle Städte über 50 000 Einwohnerinnen und Einwohner. Alle vier Jahre muss er mittels einer Umfrage neu erstellt werden. Dies stand nun in Esslingen an, wo der Mietspiegel eine 50-jährige Tradition hat. Seit 2002 wird er zudem nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und erfüllt damit die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel. Der Esslinger Ausschuss für Kultur, Sport und Soziales hat am Montag dem Mietspiegel 2026 einhellig zugestimmt. Das endgültige Votum des Gemeinderats am 10. November dürfte nur noch Formsache sein, sodass der Mietspiegel ab 1. Januar in Kraft tritt.
Nettovergleichsmiete liegt in Esslingen bei gut 10 Euro pro Quadratmeter
Demnach steigt ab 2026 die Nettokaltmiete in Esslingen unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen im Vergleich zur Fortschreibung im Jahr 2024 um 3,3 Prozent auf 10,06 Euro pro Quadratmeter. Den gesetzlichen Vorgaben zufolge muss der Mietspiegel zur Halbzeit – also nach zwei Jahren – an die Marktentwicklung angepasst werden. Von 2022 auf 2024 gab es mit 8,3 Prozent einen ungewöhnlich hohen Sprung, die Nettokaltmiete erhöhte sich von 8,99 auf 9,74 Euro. Das hat sich nun im Mietspiegel 2026 wieder etwas ausgeglichen. „Die aktuelle Erhöhung liegt im erwartbaren Bereich“, schreibt die Stadt in ihrer Sitzungsvorlage. Vor zehn Jahren betrug die Basis-Netto-Kaltmiete 7,5 Euro pro Quadratmeter.
Angesichts der hohen Inflation hatte sich Esslingen 2024 für eine Erhebung per Stichprobe entschieden, um den Mietspiegel fortzuschreiben. Erlaubt ist es, sich nach den zwei Jahren auch am Verbraucherindex zu orientieren, was weniger Aufwand bedeutet, aber in der Regel ungenauer ist. Das war bis dahin auch in Esslingen gängige Praxis. Nun soll die präzisere Methodik bei der anstehenden Fortschreibung 2028 erneut angewendet werden.
Was wertet eine Wohnung auf, was gibt Abschläge?
Um den Mietpreis zu ermitteln, spielen die Wohnwertmerkmale wie Größe, Ausstattung, Zustand sowie Lage und Anbindung der Wohnung eine Rolle. Erstmals kann im neuen Esslinger Mietspiegel die Lage über ein Adressverzeichnis ermittelt werden. Zudem gibt es keine Wohnflächenklassen mehr, sondern die Basis-Netto-Kaltmiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche wird nach einzelnen Quadratmetern ausgewiesen. Zudem sind neue Kriterien dazugekommen, etwa ob die Wohnung sich in einem Mehrfamilienhaus befindet oder ob eine Garage mietfrei zur Wohnung gehört.
Begleitet wurde die Erstellung des Mietspiegels 2026 wie üblich von der AG Mietspiegel. In dem von der städtischen Stabsstelle Wohnen koordinierten Arbeitskreis sitzen unter anderem Wohnungsmarktexperten von Mieterbund, Haus und Grund Esslingen, der Baugenossenschaft Esslingen und Esslinger Wohnungsbau, Vertreter des Amts für Soziales, Integration und Sport und neuerdings auch des Amtsgerichts Esslingen. Sie haben den Mietspiegel 2026 bereits abgesegnet.
„Wer neu mietet, muss spürbar mehr bezahlen“
Laut dem Mieterbund Esslingen-Göppingen bildet der Mietspiegel ab, wie es um den Esslinger Wohnungsmarkt steht. Auch wenn die Steigerungsrate moderat ausfalle, zeige doch das hohe Niveau, wie prekär die Lage ist. „Wer eine Wohnung neu mietet, muss spürbar mehr bezahlen“, warnt der Mieterbund in einer schriftlichen Stellungnahme. Auch die Verstöße gegen die in Esslingen geltende Mietpreisbremse müssten mithilfe des Mietspiegels geahndet werden. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Die Landesregierung hat diese Auflage jüngst um weitere vier Jahre verlängert.
Warum die digitale Datenerfassung für den Mietspiegel nicht funktioniert
Die Mitglieder des Esslinger Sozialausschusses hoben in der Sitzung die Bedeutung des Mietspiegels hervor. Dieser sorge für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt und sei ein Mittel gegen überhöhte Mieten. Stephan Köthe von der AfD war jedoch der Meinung, dass die Kosten für die Erstellung des Mietspiegels zu hoch seien. „59 000 Euro auszugeben, nur um zu erfahren, dass die Mieten wieder steigen, steht in keiner Relation“, sagte er und plädierte für eine digitalisierte Abfrage der Daten. Dem widersprach Daniel Friz von der Stabstelle Wohnen. Es sei gesetzlich genau vorgeschrieben, wie ein Mietspiegel methodisch zu erstellen sei. „Bei Abweichungen besteht die Gefahr, dass der Mietspiegel nicht als rechtsgültig anerkannt wird“, erläuterte er.
Mietspiegel
Ausgabe
Sobald auch der Gemeinderat zugestimmt hat, wird der neue Esslinger Mietspiegel auf der Homepage der Stadt kostenlos abrufbar sein. Dort steht auch ein Online-Rechner zur Verfügung. Eine gedruckte Broschüre können Interessierte in der Bürgerinformation erwerben oder bei der Stabsstelle Wohnen anfordern.
Datenerhebung
Um den Mietspiegel 2026 zu erstellen, hat die Stadt wie in den Vorjahren das Hamburger ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung beauftragt. Um die Datenlage zu verbessern, werden seit 2022 in Esslingen Mieter und Vermieter befragt. Erstmals wurden für den Mietspiegel 2026 teilweise beide Mietparteien nacheinander zu der jeweiligen Wohnung befragt, um so die Daten zu plausibilisieren. Zusätzlich wurden professionelle und somit größere Vermieter um Teilnahme gebeten. Am Ende wurden 1386 Datensätze ausgewertet.