Befristete Mietverträge sollen Mieter und Vermieter vor einer vorzeitigen Kündigung schützen. Doch das tun sie nicht immer. Die Rechtslage ist kompliziert.
Stuttgart - Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen sind, sind nur zulässig, wenn der Vermieter einen gesetzlichen Befristungsgrund (z.B. Eigenbedarf) hat. Ist das nicht der Fall, wird der Mietvertrag aber trotzdem befristet, wird er entgegen seinem Wortlaut als unbefristeter Mietvertrag behandelt, der vom Mieter ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen 3- Monats-Frist gekündigt werden kann (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB) .
Manchmal besteht aber sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite ein Interesse daran, einen Mietvertrag auch ohne Vorliegen von gesetzlichen Gründen zu befristen. Der Vermieter will z.B. einen kurzfristigen Mieterwechsel vermeiden. Der Mieter will sicherstellen, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine Kündigung seines Vermieters befürchten zu müssen. Diese Möglichkeit sieht das Gesetz seit 2001 nicht mehr vor.
Im Vertrag Rechtssprechung beachten
Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil 8.12.10 VIII ZR 86/10) ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht nur zulässig, wenn er maximal für die Dauer von 4 Jahren erfolgt. Eine Vereinbarung, die eine Kündigung erst nach Ablauf von 4 Jahren vorsieht, ist unwirksam, entschieden die Richter. Zum einen beginnt die Berechnung des 4-Jahres-Zeitraums bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Zum anderen darf der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Zeitraum, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, vier Jahre nicht überschreiten (BGH 14.6.06 VIII ZR 257/04). Bei der Formulierung eines Kündigungsverzichts sollten daher sämtliche Vorgaben der Rechtsprechung beachtet werden. Andernfalls ist der Verzicht unwirksam mit der Folge, dass beide Vertragsparteien kündigen können.
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