Für die einen werden die Rechte der Mieter deutlich gestärkt. Für die anderen sind die Planungen der künftigen Koalition reine Augenwischerei.
Wer in einer der großen Städte eine Wohnung sucht, ärgert sich auch schon mal darüber, dass er nicht nur deutlich mehr Miete bezahlen muss als an der Peripherie, sondern auch noch zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer an den Makler bezahlen soll, 'der eigentlich nur die Tür aufschließt', so die landläufige Meinung. Diese geübte Honorierungspraxis ist den Mietervereinen in Deutschland schon lange ein Dorn im Auge.
Und so wird der jüngste Beschluss der künftigen Regierungskoalition von CDU, CSU und SPD auch mit viel Beifall bedacht, der vorsieht, die Vertragsfreiheit beim Maklervertrag abzuschaffen und das Bestellerprinzip einzuführen. Künftig - so der Vorschlag - soll derjenige den Makler bezahlen, der ihn auch bestellt hat. Eigentlich ist die Idee ein alter Hut. Und bislang wurden auch alle Versuche, an der langjährigen Honorarpraxis etwas zu verändern, von den Interessenverbänden der Makler abgewehrt. Doch mit der zunehmenden Wohnungsnot in den Großstädten sehen sich die Politiker in der Pflicht, das vermeintliche Ungleichgewicht zu korrigieren.
Auf Maklerseite sieht man das natürlich anders. Professor Stephan Kippes vom ivd-nahen Marktforschungsinstitut sieht in der Abschaffung der Vertragsfreiheit bei Maklerverträgen nichts anderes als eine Umschichtung. 'Künftig wird der Vermieter die Kosten des Maklers einfach auf die Miete aufschlagen', glaubt der Immobilienexperte und ist sich sicher, dass die künftige Bundesregierung mit ihrem Vorstoß den Mietsuchenden keinen Gefallen tut. Kippes bezweifelt, dass auch nur ein Mieter von der Neuregelung so profitieren wird, wie es sich der Gesetzgeber erhofft. Seine Kritik: durch die neuen Vorschriften werde nichts anderes gemacht, als den Mangel nur anders zu verteilen. Professor Kippes, der an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen den einzigen deutschen Lehrstuhl für Immobilienmarketing innehat, warnt davor, dass Thema nur durch die Brille der großen Städte zu betrachten.
"Wir müssen aufpassen, dass die Investoren nicht verprellt werden"
Je weiter die Wohnung von den Ballungszentren entfernt sei, umso schwieriger sei auch die Vermietung für den Makler. Auch dürfe man mittelfristig nicht nur von der jetzigen Marktsituation ausgehen. Ähnliches gilt aus seiner Sicht auch für die geplante Mietpreisbremse. 'Wir müssen aufpassen, dass die Investoren nicht verprellt werden und der Hausbesitzer auch künftig noch bereit ist, seine Wohnungen in Schuss zu halten. Sinke aber durch die geplanten Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen künftig der Ertrag, bestehe nicht nur die Gefahr, dass der Neubau leidet, sondern auch, dass in den Bestand zu wenig investiert werde, so Kippes. Das mag derzeit kein Problem sein, da viele Hausbesitzer mangels anderer Gelegenheit ihr Geld in die Immobilie investierten. Aber es würden auch wieder andere Zeiten kommen, warnt der Immobilienexperte.
Auch der Ludwigsburger Immobilienmakler Jürgen Pflugfelder ist sich sicher, dass die Vermieter die Maklercourtage einfach auf die Miete aufschlagen werden, wenn sie das Honorar des Maklers bezahlen sollen. Die Höhe des Honorars ist dabei für ihn auch künftig nicht verhandelbar. Pflugfelder sieht sich dabei als Dienstleister, der die Vermietung von der Bonitätsprüfung bis zum unterschriftsreifen Vertrag begleitet. 'Wir geben nicht nur eine Adresse weiter, sondern vermitteln aktiv, indem wir die Kunden auch betreuen', verteidigt er das Honorar. Wie groß der Aufwand für den Makler tatsächlich ist, sei von vielen Faktoren abhängig, erklärt der Ludwigsburger Makler.
'Oft entscheidet sich die Vermietung nach wenigen Besichtigungen. Manchmal dauert es auch länger, weil dem Vermieter der vorgeschlagene Mieter nicht gefällt oder die Bonität nicht stimmt. Im Schnitt investiere man gut und gerne 15 Arbeitsstunden, bis eine Wohnung vermietet sei. Die Planungen der künftigen Koalition, dass in angespannten Wohnungsmärkten die Mieten bei der Wiedervermietung nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, hält Jürgen Pflugfelder, dessen Unternehmensgruppe auch im Bauträgergeschäft tätig ist, für eine Neubaubremse. 'Wer investiert schon in den Wohnungsmarkt, wenn er drauflegt.'
Mehr Wohnraum bedeute mehr Angebot
Auch beim IWS Immobilienverband Region Stuttgart steht man kritisch zur Deckelung der Mietpreise und befürchtet einen Rückgang der Investitionen im Wohnungsbau, wenn alle Regelungen wie geplant umgesetzt würden. Das Bauen sollte immer vor dem Regulieren stehen, so Peter Brenner, der IWS-Vorstandsvorsitzende. Dazu gehöre vor allem auch, zusätzliche Anreize durch staatliche Förderprogramme für den privaten Wohnungsbau zu setzen. Mehr Wohnraum bedeute mehr Angebot, und letztendlich reguliere sich dadurch auch der Mietpreis, so Brenner weiter. Für Ulrich Wecker, Geschäftsführer von Haus & Grund in Stuttgart, funktioniert die geltende Regelung zur Maklercourtage in der Landeshauptstadt eigentlich ganz gut. Zumal nur ein verschwindend kleiner Teil der Stuttgarter Hausbesitzer die Dienste eines Maklers bei der Vermietung überhaupt in Anspruch nehmen würde. Der größte Teil der Mietwohnungen in Stuttgart - so Wecker - würde in Eigenregie vermietet werden.
Allerdings gebe es auch viele Mieter, die es zum Beispiel aus beruflichen Gründen nach Stuttgart zieht und die sich mangels Ortskenntnis an einen Makler wenden. Dann sei es nur legitim, dass derjenige auch die Dienstleistung bezahle. Noch hat Ulrich Wecker die Hoffnung nicht aufgegeben, dass nicht 'alle Grausamkeiten' auch tatsächlich beschlossen werden. Für den Juristen handelt es sich bei dem geplanten Regelwerk um einen Eingriff in die grundgesetzlich garantierte Vertragsfreiheit, die sicherlich dann auch die Gerichte beschäftigen werde. Zumal eine Zielgruppe, die der Gesetzgeber besonders schützen will, davon gar nicht betroffen ist. Nach § 8 Wohnungsvermittlungsgesetz dürfen bei Sozialwohnungen die Mieter schon heute nicht mit Maklergebühren belastet werden. Hier gebe es also schon einen ausreichenden Schutz für Bedürftige, so Wecker.