Stuttgart ist bekannt für hohe Mieten. Doch auch hier kann man vergleichsweise günstig wohnen. Wir zeigen, wo – und wo es vermeintlich sogar günstiger wurde.
Die Mieten in Stuttgart sind besonders hoch. Das zeigen immer wieder auch bundesweite Vergleiche der Durchschnittsmieten, bei denen Stuttgart oft auf einem der vordersten Plätze landet. Doch auch in Stuttgart gibt es viele Wohnungen, die günstig vermietet werden – insbesondere, wenn die Mietverträge vor vielen Jahren geschlossen wurden.
Wo mietet man in Stuttgart vergleichsweise günstig? Exklusive Daten aus der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung der Stadt Stuttgart zeigen es.
Die folgende Karte stellt die mittlere Kaltmiete je Quadratmeter in den 23 Stadtbezirken dar – jeweils die Bestandsmieten, die typischerweise deutlich niedriger sind als die Preise für Neu- und Wiedervermietungen, wie man sie auf Immobilienportalen sieht. Je dunkler ein Stadtbezirk eingefärbt ist, desto niedriger sind die Mieten.
Die Karte zeigt Medianwerte, die nicht so stark von sehr hohen oder sehr niedrigen Mieten verzerrt werden wie der Durchschnitt. Beispiel: in Zuffenhausen beträgt die mittlere Bestandsmiete 8,90 Euro je Quadratmeter. Die eine Hälfte der Wohnungen in dem Stadtbezirk ist teurer vermietet, die andere Hälfte günstiger.
In Untertürkheim ist diese mittlere Miete mit 8,50 Euro für den Quadratmeter am günstigsten. Eine bereits vermietete 100-Quadratmeter-Wohnung kostet dort im Mittel also 850 Euro. In den Innenstadtbezirken sind es zwischen elf und zwölf Euro je Quadratmeter; im Heusteigviertel (Stuttgart-Süd) kostet eine gleich große 100-Quadratmeter-Wohnung im Mittel 1150 Euro.
Warum Untertürkheim günstiger ist
Wer in den Außenbezirken lebt, spart sich also schnell mehrere Hundert Euro Miete pro Monat. Aus Gründen: „Neben der Lage spielt auch die Struktur der Stadtbezirke eine Rolle“, erklärt Isabella Blättermann. Sie ist Geschäftsführerin der Pflugfelder Unternehmensgruppe, einem Bauträger und Maklerbüro in Stuttgart und Ludwigsburg. „Viele dieser Gebiete sind traditionell industriell geprägt und echte Arbeiterbezirke, viele Gebäude stammen noch aus den 1960er oder 1970er Jahren“, sagt sie.
In den Außenbezirken werde seltener saniert, neu gebaut oder verdichtet. Die Immobilien befänden sich dort überwiegend in Privatbesitz und weniger in den Händen großer Investoren. „Private Eigentümer passen die Mieten meist seltener an als institutionelle Anleger“, so Blättermann weiter. „Das führt zu einer geringeren Fluktuation. Insbesondere Familien, die aus der Stadt herausziehen, bleiben dort oft langfristig wohnen, was den Mietanstieg zusätzlich bremst.“
Mieten seit 2020 mancherorts gesunken?
Interessant ist auch der Vergleich über mehrere Jahre. Zuletzt hatte unsere Zeitung die Bestandsmieten des Jahres 2020 ausgewertet. Beim Abgleich mit den aktuellsten Werten sticht erneut Untertürkheim ins Auge. Die für 2024 angegebene mittlere Miete (8,50 Euro je Quadratmeter) liegt dort sogar unter dem Wert von 2020 (8,60 Euro). Liest man nicht überall, dass die Mieten zuletzt stark gestiegen sind?
Aus dem Statistischen Amt der Stadt Stuttgart heißt es auf Nachfrage, dass die vermeintlich gesunkenen Mieten in Untertürkheim vermutlich von der inzwischen geltenden Auskunftspflicht herrühren. 2024 hätten Haushalte an der Befragung teilgenommen, die sich bei früheren freiwilligen Erhebungen in geringerem Maße beteiligten und die in der Regel weniger Miete zahlten. Eine ähnliche Vermutung hat Isabella Blättermann von Pflugfelder: „Erst mit der inzwischen verpflichtenden Teilnahme an der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung ergibt sich ein klares Bild dessen, wie viel Wohnraum in welchen Bezirken kostet.“
Unterschied zwischen bestehenden Mietverträgen und Inseraten in Zuffenhausen am größten
Nicht nur die Bestandsmieten lassen sich mit den 2024 erhobenen Daten vollumfänglich auswerten. Erstmals wird so auch ein guter Abgleich mit den in Wohnungsinseraten geforderten Angebotsmieten möglich. Letztere werden nicht von der Stadtverwaltung erhoben, sondern von Privatfirmen. Unsere Redaktion hat die Werte für 2024 von der Investmentberatung Jones Lang Lasalle zur Verfügung gestellt bekommen.
Die folgende Grafik zeigt, wie deutlich die Mieten voneinander abweichen. Am stärksten ist diese Differenz in Zuffenhausen. Wer dort schon wohnt, mietet im Mittel besonders günstig. Wer hinzieht, muss vergleichsweise viel zahlen.
Woran liegt das? Ein wichtiger Punkt ist, dass in den Angebotsmieten geförderter und damit günstig vermieteter Wohnraum nicht berücksichtigt wird, weil ihn niemand auf Portalen wie Immoscout anbietet. Für Zuffenhausen im Besonderen gilt laut Isabella Blättermann wie für andere Außenbezirke, dass dort aktuell kleinere Wohnungen vielfach zu Wohngemeinschaften umgestaltet würden: „Als WGs lassen sie sich oftmals deutlich ertragreicher vermieten als an eine Familie“, so die Immobilienexpertin.
Die hohen Preise bei Neuvermietungen in der Innenstadt haben laut Blättermann mit Neubauprojekten und Sanierungsgebieten zu tun. „Sanierungen werden meist über Mietanpassungen refinanziert“, so die Expertin. Wo erneuert wird, steigen die Mieten – jedenfalls solange solche Maßnahmen nicht noch stärker als bisher gefördert würden. Nur dann, sagt Blättermann, könnten Sanierungen „möglichst mietneutral an die Mieter weitergegeben werden“.
Zu den Mietpreisen
Bestandsmieten
Bei den in diesem Text überwiegend behandelten Mietpreise handelt es sich um bestehende Mietverhältnisse, die die Stadt Stuttgart zweijährlich über die Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung erfährt. Daher liegen die Bestandsmieten typischerweise unter denen aktueller Inserate. Inzwischen ist die Beantwortung der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung gesetzlich vorgeschrieben, davor war es lange freiwillig.
Angebotsmieten
Die in diesem Beitrag thematisierten Angebotsmieten wurden uns von der Investmentberatung Jones Lang Lasalle (JLL) zur Verfügung gestellt und umfassen Value Marktdaten aus 2024, also Inserate auf Immobilienplattformen. Wie auch bei den Bestandsmieten handelt es sich auch hier um Medianwerte, die weniger stark von niedrigen oder hohen Mietpreisen verzerrt werden.